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アパートローンの相談:事業計画書の書き方について

まきまきさん_画像 まきまきさん 第11話

2010/3/8 掲載

みなさん、こんにちは!
元銀行マンのまきまきでございます。

本日は、アパートローンの相談に銀行窓口を訪問する際の、事業計画書の書き方についてお話しようと思います。

その前に、少〜し、自分のことについて、お話したいと思います。

健美家様のこちらのサイトで、こうしてコラムを書かせていただくようになりまして、やがて半年になろうとしているのですが、最近みなさまから、『 なぜ、長年勤めた銀行を辞められたのですか? 』 とか 『 銀行が、嫌になったのですか? 』 といったご質問をよく受けるようになりました。

いろいろ理由はありました。もちろん感情的な理由も・・・
ただ、今でも変わらず言えることがひとつあります。それは、『 自分が勤めていた銀行に対しては、今でも、本当に感謝しています。』 ということです。

ではなぜ???

みなさんは、スペンサー・ジョンソンの 『 チーズはどこへ消えた? 』 という本を読まれたことはありますか? この物語に出てきた2人の小人と同じように、自分も当時は、ただただチーズがなくなってしまったことを誰かのせいにしたり、憂いたりしていました。

でも、それでは自分の人生は描けない、変化を受け入れ、新しいことにチャレンジしなければ!本当に自分らしい豊かな人生は望めない、そしてそれは会社が与えてくれるものではなく、自らが自らの力で築いていかなければならないことなんだと気づかされたとき、自分は迷わず辞表を出していました。新しい自分らしいチーズを求めて。

当時、NHKテレビで、『 ハゲタカ 』 というドラマを放映していました。ドラマの中で柴田恭兵さん演じる出世路線を少し外れたエリート銀行マンが、つくづく銀行組織が嫌になり、と言うよりは、組織の中で自分の信念を貫けないことが嫌になって、銀行を辞めるのですが、上司に辞表を出すとき、彼はこう言うのです。

『 自分は45歳です。人生の折り返し地点は、とうに過ぎてしまっています。でも、残りの人生を、自分に言い訳しながら生きてゆくには、あまりにも長すぎます。 』

と・・・。自分は決してエリートではありませんでしたが、心の奥底から共鳴させられました。 そして自分もまた、辞表を握り締めていました。

さて、そんな銀行では、『 辻褄(つじつま) 』 が、とても重要になります。
その入口が、事業計画書になるわけです。

でも、決して難しい内容を、だらだらと日本語で書き綴る必要はありません。それはむしろ逆効果!大切なのは、簡単かつ明瞭端的に事業の概要が分かるよう、A4サイズ1枚程度にまとめることをお勧めします。せっかくみなさんが苦心して何枚にも渡って気持ちを言葉にして綴られても、1日に、いくつもの融資判断を迫られる銀行の審査役にとっては、それを読書する時間すら貴重で、勿体無いわけですから。

現場を見ていない審査役に、いかに短時間で理解しやすく説明し、イメージを持ちやすくできるかが重要になるのです。
では、その事業概要を書くポイントですが、至って簡単です。

【 ポイント 】
1.事業所在地と総事業費
    (1) まずは対象物件の明細です。どこの住所でどのくらいの広さの土地に、何世帯のアパートを建てるのか。
    (2) 次に、いつ土地を取得し、建物の工事着工予定はいつなのか。
    (3) 建築費用は、概算いくらになるのか。
    (4) 設計料はいくらか。
    (5) その他諸経費はいくらか。
2.所用資金と調達方法
    (1)上述より、総事業費がトータルいくらになるのか。
    (2)うち、いくらを借入で賄い、自己資金をいくらあてるのか。
これらをわかり易く一覧表に表し、これを見て事業内容の大体がつかめれば合格です。審査するほうも違和感なく、スムーズに次のステップ ( 内容分析 ) に入れるでしょう。
当然のことですが、総事業費=借入金額+自己資金の方程式が成立していないといけません。ましてや単純な計算ミスなどは、もってのほかです。

すべては、まず『 辻褄 』 が合うか合わないかで審査役の案件に対する心証が決まりますから。 しつこいようですが、入口から辻褄の合わない事業計画書などは、融資判断に至る前に予選失格であることを、くれぐれも心に留めておいてください。

そして、この事業計画書を頭紙に、土地の概要書や賃料の査定書、事業収支計画書、設計図、などが付随していきます。これらが、たて板に水が流れる如く関連づけられていれば、融資審査もスムーズに結論まで至ることと思います。


プロフィール

■ まきまきさん

元地方銀行マン

現在、首都圏在住
某一級建築事務所 ( 工務店 ) 勤務
住宅・リフォーム営業

雪国生まれ雪国育ち
公立大学経済学部卒

某地方銀行に入行
東京地区、札幌地区、阪神地区の
支店を歴任、長年都会店舗での
法人渉外に従事。

地元店舗での、個人リテールも経験。
バブル時代の真っ只中に銀行入行、
バブル崩壊、金融不安と激動の時代を銀行で過ごす。

いつの頃からか、
今日の銀行の経営方針、体質、存在意義に疑問を感じ、自己の信じる銀行マンとしての使命との大きなギャップに悩み始め、金融不安後、長年勤務した銀行を退職する。

自分を見つめなおすため、生きること・働くことの意義を問い直すため、1ヶ月程度、 ( 英語もしゃべれないのに ) 単身NYに渡りバックパッカー生活。
帰国後、地元中小企業に一旦就職。
建築物のビルメン業務に従事。

業務のなかで、
建築知識の不足を痛感、
一念発起、建築事務所に転職。

現在修行中。

【 保有資格 】

  • 宅地建物取引主任者
  • 教職員免許
    ( 中学社会・高校社会・高校商業 )
  • 銀行業務検定
    ( 財務2級・法務2級その他・・・ )
  • FRC
    ( ファイナンシャル・リスク・コンサルタント )
  • AFP
    ( アフィリエイテッド・ファイナンシャル・プランナー )

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