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シェアハウスという収益物件

まきまきさん_画像 まきまきさん 第34話

2011/2/28 掲載

みなさん、こんにちは。
不動産融資アドバイザーの【 まきまき 】でございます。
少しずつ、寒さが和らぎつつある今日この頃でしょうか。とは言え、朝晩寒さ厳しいのは変わりませんね。

先週だったでしょうか。日経新聞( 神奈川版 )の31面に、シェアハウスの記事が掲載されていました。シェアハウスがここ2〜3年で、とても注目を浴びつつあることは、みなさん、よくご存じかと存じます。

利回りもいいですからねぇ〜! 20%、30%と驚異的な数値も夢ではないようです。想定利回り12%とか13%といった中古市場の収益物件とは比べ物にならないくらいの高収益です。

このシェアハウスですが、通常1部屋7万〜8万円、都心の主要駅近くでは10万円でも入居があるそうです。以前は、保証人不要の11カ月の定借契約なので、おもに外人さんが多かったようですが、最近はOLさんも多いと聞きます。

確かに、遠方にアパートを借りて、ただ寝るためだけに朝晩満員電車に押しつぶされる生活を考えると、麻布、六本木、青山といったお洒落な街のシェアハウスで、ゆったりとした時間を得る方が、私もいいですね。
独り寂しく、誰もいない部屋に帰るくらいなら、ルームメイトがいるシェアハウスの方が明るい時間を過ごせるのかも知れません。

そういった意味では、十分ニーズの高い不動産投資と言えるかもわかりません。ただし、いくつか注意しないといけないこともあるようです。
まず運用面では、管理を委託するケースが多く、そんなに手間はかからないようです。その場合は、時々訪問して、掃除やごみの状況、賃借人の使用状況を管理する程度でしょう。

では、このシェアハウスを取得、あるいは新築するとなると、資金調達はどうなるでしょう。収益利回りの面では、きわめて高収益ですから、当然資金調達しやすい、と考えていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。しかし、現実にはそう問屋が易々と下ろさないようです。

まず、中古物件を取得する場合ですが、当然中古のシェアハウスなんて、流通していません。したがってまずは中古の戸建て住宅を取得する訳です。基本的には住宅ローンで取得して、リノベーションしないと、上述の収支は望めません。
ですが、取得後のリノベーションは、厳密には( ケースにもよりますが )建築基準法では違法となる可能性があるかもしれません。勝手に部屋を増やしたりする訳ですから、微妙なところといえるでしょう。

また、そのままフル賃貸となると、住宅ローンの規定から言えば、資金使途相違になります。住宅ローンは、あくまでもそこに住むのが原則です。( 住民票を移さなければなりません。フル賃貸の物件所在地に・・・ )
さらには、不特定多数の賃借人を相手に、経常的に不動産収入を得る訳ですから、消防法等の行政法規にも注意しなくてはいけません。

旅館業の届け出は?
避難通路の確保は?
窓先空地は?

いろんな意味で、相応のリスクがある投資であることを覚えておいてください。
ではでは。

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プロフィール

■ まきまきさん

元地方銀行マン

現在、首都圏在住
某一級建築事務所 ( 工務店 ) 勤務
住宅・リフォーム営業

雪国生まれ雪国育ち
公立大学経済学部卒

某地方銀行に入行
東京地区、札幌地区、阪神地区の
支店を歴任、長年都会店舗での
法人渉外に従事。

地元店舗での、個人リテールも経験。
バブル時代の真っ只中に銀行入行、
バブル崩壊、金融不安と激動の時代を銀行で過ごす。

いつの頃からか、
今日の銀行の経営方針、体質、存在意義に疑問を感じ、自己の信じる銀行マンとしての使命との大きなギャップに悩み始め、金融不安後、長年勤務した銀行を退職する。

自分を見つめなおすため、生きること・働くことの意義を問い直すため、1ヶ月程度、 ( 英語もしゃべれないのに ) 単身NYに渡りバックパッカー生活。
帰国後、地元中小企業に一旦就職。
建築物のビルメン業務に従事。

業務のなかで、
建築知識の不足を痛感、
一念発起、建築事務所に転職。

現在修行中。

【 保有資格 】

  • 宅地建物取引主任者
  • 教職員免許
    ( 中学社会・高校社会・高校商業 )
  • 銀行業務検定
    ( 財務2級・法務2級その他・・・ )
  • FRC
    ( ファイナンシャル・リスク・コンサルタント )
  • AFP
    ( アフィリエイテッド・ファイナンシャル・プランナー )

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