• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

11,914アクセス

横浜で住居費用0円で暮らす方法。持たざる者が豊かになるための自宅の買い方

マッツンさん_画像 マッツンさん 第12話

2021/8/3 掲載

ワタシは現在、都心直通のターミナル駅から徒歩10分、徒歩圏に複数のスーパー、病院、飲食店、居酒屋、雀荘、ファミレス、本屋、服飾店、雑貨店、フィットネスジム、学習塾、大きな公園と生活に必要なものがすべて揃っている便利な場所に住んでいます。

自宅は土地値以下で購入をした築古物件ですが、リノベして住みやすくなっているので快適で不満はまったくありません。家族は地域のコミュニティにもなじんでいて、「 住みやすいね! 」と快適に暮らしています。

そんなある日、収益物件の内覧をしました。内覧後に不動産営業マンと雑談をしていると、「 今、御自宅のあたりの不動産は高くなっているので、希望価格でいいので売却に出してみませんか? 」という提案をいただきました。

全く売る気はありませんでしたが、「 こちらの希望金額で良いならー 」と半分冷やかしで売りに出してみることにしました。

1、媒介契約を結ぶ

売りに出してみると、毎週のように内覧が入り、指値が入ったり、断ったりを繰り返すようになりました。ワタシは指値が入るたびに、「 そんな価格では売らない。内覧なんて時間の無駄!無駄!無駄! 」と思っていました。

しかし、仲介営業マンは、価格目線が全然合わないお客様も案内して、価格交渉をさせてマッチングさせようとしました。「 安値でなら購入しても良い! 」と希望しているお客さんでもなんでもとにかく連れてきて、「 見せてから引き上げる作戦 」です。指値の逆、逆指値?

営業マンはとにかく沢山のお客さんを連れて来てくれましたが、満額で申し込む方はいませんでした。こちらはもともと売る気がなかったので、希望価格にならないなら売らなければいいだけ、と放っておきました。

ところが、3カ月後のある日、希望額に近い「 購入時の2倍以上の価格 」で買い付けが入りました。

2、迷いと決断

今の場所が気に入っていたので、「 今よりも良いところがあるかな? 」と少し迷いましたが、最悪、見つからなければ近所で賃貸に暮らせばいい話です。自己居住用の物件の売却益には税金もかからないので、売却を決断しました。

<決断した理由@>

ワタシの同級生たちは、子供が出来てしばらく経つと5,000万円位の家をドーンと融資を引いて購入しています。その後もその家に暮らし続けるライフプランです。「 引っ越しは面倒だし、家族や子供のことを考えるとせっかく構築したコミュニティを変えたくない 」という意見が多いです。

この考えについて、一人の親として気持ちがわかる部分もありますが、その一方で、「 変化に弱い 」とも言えるのかなと最近は思います。ずっと同じ環境・人間関係というのは楽だけど、つまらないような気がするのです。

勤め人の業務で多くの人を見てきましたが、過去に優秀でも時代の変化についていけてない人は残念ながら老害になりがちでした。凄い活躍をしていた人も、「 プライド 」が高いまま年を取ると、徐々に衰退していく事が多いような気がします。

時代、文化、価値観、言語、世代、場所等、どこでも対応できる柔軟性を持ち、色々な方と仲良くできる方が人生においては有利だと思います。

何を言いたいかというと、一度きりの人生なので、その時の状況とタイミングを見ながら人生に「 環境を変える 」というスパイスを加えて、家族で楽しくどこでも暮らせるようになりたいと思います。

<決断した理由A>

金銭的理由です。元々資産家ではない、「 持たざるもの 」は何かしらの工夫をしないとお金が貯まらないと思います。そのためには節約が基本だと思いますが、一生節約してショボイ家に暮らすのは寂しい気がします。

ではどうすればいいかというと、最初は節約をして、家族の成長とともに生活水準を上げていけると理想的です。今回の自宅の売却益を頭金にして家を買えば、現在の家よりも良い環境・設備の家に住むことが出来そうです。これは理想的ではないでしょうか。

3、結果

まとめると、初めて購入した自宅を自分好みにリノベをして暮らして、売却に出してみた結果、数年間の住居費用がタダになり、さらにお金も増えることになりました。

今まで、ワタシは社宅や割安な賃貸住宅に住んで、住居にかけるお金を節約することに努めてきました。そうやって貯めたお金で不動産を買ってきたことは以前、コラムに書いたとおりです。

参照:自己資金1000万円はこうして作った。しょぼい種銭の貯め方ー住居編ー

今回わかったのは、「 土地値以下の物件を探して、自分好みに直して快適に暮らす。そして、ライフスタイルに合わせて売却する 」。このパターンが一番、住居費用を節約できるのではないかということです。

4、自宅売却からの気づき

売却をしてくれた担当の方は、大手不動産仲介の営業3年目位の方ですが、専任案件のまま両手仲介手数料を取るためにか、凄く頑張ってくれました。

そもそも、ワタシは「 収益用の物件を買いたい! 」と不動産会社を訪ねたのに、気が付いたら自宅を売ることになるなんて、営業マンってすごいですね。完全に落とされましたwww

今回、自宅を売却したことで、改めて「 不動産の売却 」について考えることが出来ました。今まで売却は積極的には行わず、物件を増やすことに注力をしてきましたが、少し考えが変わりました。

希望価格で売りに出す=その物件でいくら儲けたいかを決める!

というのは、すべての所有している物件で必要なことなのではないかと思いました。そして、最近、物件を購入する時の基準が変わってきています。以前は「 利回り20%! 5年で回収! 」という具合に利回りを基準にしていました。

しかし、アパートでも戸建てでも事業物件でも、購入して5年後に売却したらいくらくらい儲かりそうか? ということを考えるようになったのです。さらに、以下の点も重視するようになりました。

・手元の現金はいくら投入することになるか?
・手間( 再生費用、運営費用、リスク等 )はどのくらいになるか?

上記について、5年間単位で考えています。その結果、ざっくりですが、以下のような物件を買っていきたいと思うようになりました。

1)手間がかからずに再生
2)すぐに満室
3)現金を投入せずに極力融資で購入
4)買ったとき以上の金額でいつでも売れる

インカム収入だけでなくキャピタル収入を合わせて、物件を考えるようになりました。

5、希望売却金額であればいつ売っても良いかも

買ってから5年間で出ていくお金、儲かる金額を算出することで、「 物件を数値で評価する 」ことが出来ます。自分の場合、5年間の儲けを計算して求めて、それ以上儲かる金額を希望売却金額にすればいいかなと思っています。

例えば、300万円で購入した家を家賃5万円で貸しているとします。5年間で300万円を回収して、その後600万円で売りたい!と考えた場合、5年間で900万円の収入があるので、900万円以上が希望売却価格となります。

極端な話として、900万円で売れれば、いつ売っても良いと考える事が出来ます。( 売るかどうか・売れるかどうかは別の話 )

※5年間で考えているのは特に意味がなく、10年の半分なので計算がしやすいので5年にしています。
※法人・個人、税金面・宅建業の観点からの検討は他の方に任せますw

不動産は流動性が低い資産と言いますが、「 希望価格で売却に出してみる 」ことにより、焦って指値を受け入れることなく、長期的に売却を検討できるのかなと思いました。物件を買うこと・増やすことを目的にしがちですが、物件ごとに数値目標を持っておくと管理しやすい気がします。

■ まとめ

1.自宅を上手に買うと住居費用0円!で暮らすことが出来る
2.希望売却価格を決めると物件を数値管理することが出来る

プロフィール

■ マッツンさん

マッツンさん

横浜市在住のサラリーマン大家
家族は妻と子供2人

ブログ:MATSUBLOG
ツイッター:@tep101


■ 主な経歴

□1980年
石川県に生まれる

幼少期に両親が離婚し実母が出ていく
父親が再婚するも、家におらず、継母に育てられる
早く自立して家を出たいという思いから、高校時代はアルバイトに励む

□2003年
大学を卒業後、安定を求めて理系サラリーマンになる

結婚し、2人の子供に恵まれる

□2010年
入院中に読んだ「ビッグトゥモロー」で赤井誠さんの記事を読み、不動産投資の勉強を始める
加藤ひろゆきさんの「ボロ物件でも高利回り」を読み、不動産投資を始めることを決意する

□2012年
石川県の祖母の家を相続(0号物件)
家賃10万円

埼玉県さいたま市に戸建を購入(1号物件)
価格340万円、家賃5.4万円

□2014年
東京都八王子市に戸建を購入(2号物件)
価格770万円、家賃9.5万円

神奈川県川崎市に賃貸併用住宅を購入(3号物件)
価格2400万円、家賃30万円

□2016年
神奈川県川崎市の戸建を購入(4号物件)
価格400万円、家賃7.5万円

□2017年
神奈川県秦野市の戸建を購入(5号物件)
価格360万円、家賃5.4万円

□2018年
千葉県柏市に戸建を新築(6号物件)
価格1325万円、家賃11.8万円

神奈川県横浜市に戸建てを購入(7号物件)
価格310万円、家賃8.9万円想定

さいたま県川口市に戸建てを購入(8号物件)
価格200万円、家賃7.5万円想定

□2019年
神奈川県横浜市の戸建てを購入(9号物件) 価格450万円、家賃9.3万円

神奈川県川崎市に戸建てを購入(10号物件)
価格655万円、家賃12万円想定

神奈川県横浜市に古家付き土地購入(11号物件) 価格180万円、家賃17万円想定(新築建築予定)

□2020年
神奈川県海老名市に戸建てを購入(12号物件)
価格465万円、家賃7.5万円想定(リフォーム中)

神奈川県横須賀市に戸建てを購入(13号物件)
価格370万円、家賃8.5万円

新築計画中の物件が稼働すると、
家賃年収1,600万円/年
借入総額7,900万円
返済500万円/年
税引き前CF1,100万円/年

現在サラリーマンの傍ら、セカンドステージに向けて迷走中
バナー画像

ページの
トップへ