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賃料UPに成功した和室のリフォーム事例ー3つのターゲット別リフォームー

マッツンさん_画像 マッツンさん 第21話 著者のプロフィールを見る

2022/5/2 掲載

首都圏の通勤はコロナ前にほぼ戻って、ワタシは毎朝椅子取りゲームをしています。 駅に着くと、毎朝同じライバル( 若手・中年サラリーマン、年上のお姉さん )が電車とワタシを待っています。

電車のドアが開くとデュエルが始まります。ワタシは恥ずかしさから座れたら座ろう!みたいな余裕を見せていますが、ライバルは体をぶつけて座席を狙っているので勝率が低くなっています( 勝率50%くらい )。

現在、サラリーマンをやっていて嫌なことは、朝起きる事と、この椅子取りゲームの敗北感です。つまらないことですが、通勤さえなかったら辞めたいという気持ちも激減すると思います。いい大人になって辞めたい理由が恥ずかしいですが、それ以外は充実しているのです。

それにしても、テレワークはどこに行ったのでしょうか?
仕事は好きでも通勤が嫌だったり、管理されることが嫌な方は多いと思います。多様な働き方や生産性を高める働き方がもっと増えて欲しいです。

■ 築古物件は3パターンのリフォームレベルに分類

今回は、築古物件のリフォームの話を書きたいと思います。
ワタシは購入する物件によって、リフォームのレベルを分けています。

1. リフォームをしないで掃除のみ

リフォームをしても賃料が伸びなさそうな物件( 不人気エリア、建物面積が狭かったり、不具合を完璧に直すことが難しい物件 )では、最低限の暮らせる状況の修繕にとどめるようにしています。

※ワタシの物件では少ないパターンです。

2. 表装激安リフォーム

リフォームをすればそこそこ家賃を取れるような物件( 人気エリアだけど狭い )( 不人気エリアだけど広いとか、希少条件がある )では、不具合のあるところを再生して小奇麗にして貸し出します。

3. 和室から洋室にするなど、きちんとリフォーム

10万円以上の賃料が見込めるエリアで、リフォームをすると地域で唯一の物件になったり、実需向けにも人気が出やすかったりする物件は、予算を決めて賃料が上限まで上がるようにリフォームをします。こちらは関東で戸建て賃貸をやるメリットの一つかと思います。

先日、3番のパターンで、「 和室から洋室への完全リフォーム 」をした物件があったので、紹介したいと思います。

■ 築古戸建の和室を洋室へリフォーム

1. 元々の間取り

元々の間取り

築40年位の物件でよくある間取りですね!!!

  • @ キッチンが出窓の方を向いてついている
  • A DKと和室に別々の入り口があり間仕切りできるように分離されている
  • B DK横の和室に、現在はあまり人気のない床の間と押入がある

上記のようなポイントが、どうしても古さを感じさせます。このままでも住めなくはないですが、貸家にしてもあまり人気は出ないでしょう。

2. やりたいリフォーム内容

このようなよくある築古物件についてリフォームをしたい内容を抽出してみると以下のようになりました。

@ 和室→洋室

<床>畳→フローリングがクッションフロアにする

6畳分の表替えで2.5万円〜3万円がかかることから、最近のリフォームでは畳を残すことは少なくなりました。畳の処分費用は掛かりますが、10万円以下でフローリングにできますし、さらに安価にしたければクッションフロアにすることもできます。

将来的に実需向けに買ってもらえそうな家や、賃料が高く望める家はフローリングにしています。そうでない家はクッションフロアにします。クッションフロアは畳よりも退去時の現状回復費用も安く、使い勝手がいいです。

<天井>クロスの貼り替えか塗装をする

天井はクロスの貼り替えをしたいところですが、和室の天井は溝があることが多く、直接貼れない時もあります。そんなときは、賃料が取れないところは塗装又は部分補修をして、賃料が取れるところは、天井にベニヤ板を貼るなどの下地処理をしてクロスを貼ります。

<壁>大壁か真壁にする

リフォーム代を安価に抑えたい時は真壁にして、和室の土壁にクロスを貼り、柱をそのまま残します。( クロスを貼るときは土壁の上から薄ベニヤを貼ったり、石膏ボードを貼ったり、下地処理をして直接貼ったりするのを使い分けています )

大壁にすると、柱もクロスで隠れる為、完全な洋室になります。高い家賃を取れそうな時、築古感を消し去りたい時に大壁にします。

大壁造りとは、柱が外から見えないように壁面で覆い隠すようにした構造です。伝統的な日本家屋は、真壁( しんかべ )といって、柱を露出し、柱と柱の間に塗り壁や張り壁が施されます。これに対して、近代の建築物では、壁厚を大きくとり、壁内部に柱や筋交いなどを納める大壁造りが一般的です。

<不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME'S>不動産用語集より
https://www.homes.co.jp/words/a5/525001384/

天井・壁解体
天井・壁解体

ここまでの解体をすることはあまり多くありません。今回は断熱材を入れたり、給排水や電気配線等もやり直したりするために、天井も壁も床も解体してやり直しました。

A 床の間&押入解体→居室

築古物件ではよく見かける床の間ですが、床の間をそのまま残して使用したいといったニーズは少ないと思います。床の間と押入を解体して、居室の一部とすることで、LDKが2畳ほど広くなります。15畳のLDKと17畳のLDKでは広さの感じ方が大きく違うと思います。

BEFORE 床の間
BEFORE 床の間

床の間&床解体
床の間&床解体

AFTER 床の間
AFTER 床の間

床の間は床を解体して、LDKの一部としてテレビを置くスペースを想定して作ってもらいました。可動棚を設けることでTV台や上部収納としても活用することが出来ます。

床の間にあった凹凸のある柱は、大工さんに削ってもらい平らにしてから上からクロスを捲いてもらいました。これで和室感が消えたと思います。

押入も解体して、居室の一部としました。用途としては、LDK内の作業スペースとして机を置けるようにしました。可動棚を上部に設けることで収納力を増やしています。

■ まとめ

今回は、よくある築古物件の和室から洋室化をきちんとリフォーム( 床、壁、天井、押入、床の間 )した事例について書きました。

  • @ 近隣の居住者の属性や賃貸物件の調査をしてリフォームをすることで賃料UPが出来るかを確認する
  • A 大壁にして築古感をなくしたり、LDKを広くすることでの解体費用や大工さんの手間賃の費用を確認する

この二つを検討して、賃料がUPして、費用よりもメリットがあるなと思った時にはきちんとしたリフォームを実施しています。

実際にこういったリフォームを行った物件は入居付けも早かったり、入居者の方から購入させてもらえないか?と依頼があったりしました。将来的な出口を考えて、物件のポテンシャルによってリフォームを選択することも一考してみると良いかもしれません。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ マッツンさん

マッツンさん

横浜市在住のサラリーマン大家
家族は妻と子供2人

ブログ:MATSUBLOG
ツイッター:@tep101


■ 主な経歴

□1980年
石川県に生まれる

幼少期に両親が離婚し実母が出ていく
父親が再婚するも、家におらず、継母に育てられる
早く自立して家を出たいという思いから、高校時代はアルバイトに励む

□2003年
大学を卒業後、安定を求めて理系サラリーマンになる

結婚し、2人の子供に恵まれる

□2010年
入院中に読んだ「ビッグトゥモロー」で赤井誠さんの記事を読み、不動産投資の勉強を始める
加藤ひろゆきさんの「ボロ物件でも高利回り」を読み、不動産投資を始めることを決意する

□2012年
石川県の祖母の家を相続(0号物件)
家賃10万円

埼玉県さいたま市に戸建を購入(1号物件)
価格340万円、家賃5.4万円

□2014年
東京都八王子市に戸建を購入(2号物件)
価格770万円、家賃9.5万円

神奈川県川崎市に賃貸併用住宅を購入(3号物件)
価格2400万円、家賃30万円

□2016年
神奈川県川崎市の戸建を購入(4号物件)
価格400万円、家賃7.5万円

□2017年
神奈川県秦野市の戸建を購入(5号物件)
価格360万円、家賃5.4万円

□2018年
千葉県柏市に戸建を新築(6号物件)
価格1325万円、家賃11.8万円

神奈川県横浜市に戸建てを購入(7号物件)
価格310万円、家賃8.9万円想定

さいたま県川口市に戸建てを購入(8号物件)
価格200万円、家賃7.5万円想定

□2019年
神奈川県横浜市の戸建てを購入(9号物件) 価格450万円、家賃9.3万円

神奈川県川崎市に戸建てを購入(10号物件)
価格655万円、家賃12万円想定

神奈川県横浜市に古家付き土地購入(11号物件) 価格180万円、家賃17万円想定(新築建築予定)

□2020年
神奈川県海老名市に戸建てを購入(12号物件)
価格465万円、家賃7.5万円想定(リフォーム中)

神奈川県横須賀市に戸建てを購入(13号物件)
価格370万円、家賃8.5万円

新築計画中の物件が稼働すると、
家賃年収1,600万円/年
借入総額7,900万円
返済500万円/年
税引き前CF1,100万円/年

現在サラリーマンの傍ら、セカンドステージに向けて迷走中
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