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賃料UP&高値売却を狙うためにリフォームで実践していること

マッツンさん_画像 マッツンさん 第22話 著者のプロフィールを見る

2022/6/1 掲載

2022年上半期の横浜の新築アパートの利回りがどんどん下がっています。建てたいなと思うような、土地、建物で検討をしていましたが見つからず、業者の方からは利回り6%の提案を受けました。。。

そしてエリアや建物を少し妥協して、利回り8%位で仕上がっているアパートの内覧に行きましたが、「 ちょっと微妙だな 」と思い返事を保留していたところ、一週間後には売れてしまいました。。。

最近、「 ちょっといいな 」「 ちょっと微妙 」と思った物件、すべて売れています。今は利益が少なくてもスピード勝負で売れていくので、購入基準をしっかりと決めて決断しなくてはと感じています。

前回のコラムではリフォームによって和室から洋室に変更して物件の価値を上げて利回りを上げるというテーマで書きました。

参照:賃料UPに成功した和室のリフォーム事例-3つのターゲット別リフォーム-

こちらについては、ワタシがやっている戸建て賃貸では競合が少なく、地域で唯一無二の物件なので、どのリフォームが直接的に家賃UPに結びついたのか検証が難しいところではあります。

さらに賃貸物件を探している方も一人一人好みも違うし、これをやっておけばOKというのはないと思います。

ですので、物件の地域の賃貸会社の方にヒアリングをしたり、修繕を行ってくれているリフォーム業者さんにお勧めのリフォームを聞いたりして今も検証して常に見直しをしています。

今回は、ワタシが過去に試した、賃料を高めるためのリフォーム( 前回のコラムでいうところの、B10万円以上の賃料を貰う戸建て賃貸をしっかり直すイメージ )について書いてみたいと思います。

エリアや入居者のターゲットが違うと考え方が違うと思うので皆さんも一緒に考えてみてください!

■ 家賃が上がるリフォームとそうでもないリフォーム

1、必須の設備の追加

競争力を上げるために以下の設備は必須としています。無い場合は追加導入をしています。

1)モニター付きインターフォン

以前は、既存のチャイムが使えている場合は、そのままにしていました。入居者からつけてほしいと言われたことはないのですが、仲介業者の方からはつけないのですか? と聞かれることが多いです。1.3万円位で買えるし、壊れることもほぼ無いので必ずつけるようになりました。

2)ウォシュレット

こちらも以前はトイレに電源がなかった場合は、無しとしていましたが、電源工事も他の工事と兼ねると安くできるので、ウォシュレット本体は1.5万円程度で買って必ずつけるようになりました。こちらも壊れる事がほとんど無いので長い目で見るとコスパの良い投資だと思っています。

3)洗面化粧台

築古物件では、間取りの関係で洗面化粧台がない物件もありますが、こちらもなければ必ず給排水工事を行い新規に追加するようにしました。こちらは、品物によって1万円代から3万円位で買えます。

4)風呂追い炊き機能

築古物件では、元々バランス釜の物件ということもありますが、給湯器とともに交換し、追い炊き機能付のお風呂に変更しています。

5)室内洗濯機置き場

築古物件では、洗濯機置き場が外だったりすることもありますが、室内に置き場所を作り給排水の工事を行っています。

最近取得している物件には上記のリフォームはすべて行っています。入居付けの速さ、賃料UP、売却まで考えると費用対効果が高いように思っています。

2、検討する設備の入れ替え

以下の設備については、現状の設備をみて交換をするのか、修理・清掃をして貸し出すのかを決めています。

1)キッチン
 
築古戸建で引き渡されたキッチンを見るたびに使い続けるか?入れ替えるか?を悩みます。最安なのは、掃除をして表装にシートを貼ることかと思いますが、最近では15万円〜17万円程度をかけてシステムキッチンに入れ替えをすることが多くなってきました。

2)風呂

こちらも、既存の風呂を見るたびに悩みます。ユニットバス本体だけだと安いのに、既存のお風呂の解体、給排水工事、電気工事、ユニットバス組み立て、大工工事等を追加すると値段が膨れ上がって80万円以上になってしまいます。

一時期ユニットバスの組み立て講習会に行って自分で出来るようにしようかと本気で悩みましたが、時間的に難しいので、安価に全部やってくれる業者さんを探してやってもらうようになりました。

既存の風呂のサイズ等を検討して表装にパネルやシートを貼るか、ユニットバスにするかを決めています。

3)トイレ

和式は洋式に変更しています。振り返ってみるとトイレ本体は壊れる事が少なく、軽微な部品の交換のみを行います。入れ替えを行う事は少ないです。

水回りが新しいと気持ちが良いので、入居付けが早い気がしますが、莫大な費用が掛かります。でも実際は、表装がきれいで清潔であれば意外と入居してしまうと思っています。なので物件ごとに費用対効果を考えてリフォームを選んでいます。

3、過剰なリフォーム例

以下は、賃料UPに直接つながるか分からないリフォーム例になります。

1)間取りの変更の検討

仲介業者さんからは、LDKがある物件を探している方が多いと聞きます。築古物件では、下記の図面例のようにDKとリビング部分が分かれている家も多く、変更する際には、DKとリビング部分の間の下がり壁や柱が邪魔になります。

1
和室&DKのよくある間取り

この物件を買った時はどうしてもLDK化の工事をしたかったのですが、建築の知識もないので沢山のリフォーム業者さんに相談をしました。

最初はとにかく安くするには分離発注だと思っていたので、沢山の職人さんに相談しました。しかし、「 柱を抜く 」ということに対して、作業は出来るけど、保証が出来る方はほとんどいませんでした。

最終的に、地元で30年以上やっているリフォーム会社さんに依頼をすることになりました。「 補強を入れることで柱を抜いても問題ない10年保証を付けますよ! 」といってくれたのが決め手になりました。

2
BEFORE

3
AFTER LDK

柱を抜いて補強を入れるリフォーム費用は10万円程度でやっていただきました。( LDKを広くするために柱を外して強度を上げる為に梁を追加しました )

4
LDK クロス貼り後

ちなみにこちらの写真の物件は元自宅です。やってみたいことをすべて試したかったので、ほぼスケルトン状態にして天井・床・壁をすべて解体しました。

その上で、給排水・電気・キッチンの位置変更をして対面キッチン化、新規キッチン・換気扇・床暖( サービス )・建具変更表装一式等々を行いました。

かかった費用は総額180万円程度でした。特に壁付けキッチンから、対面キッチンへの変更は費用が高かったです。利回りが低いリフォームになるかと思います。賃貸物件ではここまで直しても賃料に反映するかは難しいかと思います。

しかし、DK→LDK化は家賃UPへの効果が出ていると思うので、今後、同一エリアで比較して検証していきたいと思います。

■ まとめ

20軒ほど古家をリフォームして気が付いたことがあります。それは、ワタシのセンスでクロスやCF( クッションフロア )のデザインをおしゃれっぽくしても、家賃が増えているかは不明という事ですw。ワタシの趣味と内覧に来た方の趣味が一致しているとは限りません。

戸建賃貸に住みたい方はおしゃれなところがいいというより、サイズ感や音を気にして選ぶ方が多いような気がします。加点を狙いすぎるよりも減点されない物件にすること、そのエリアで唯一無二の存在になることが大事だと思います。

それをした上で、賃貸物件の相場の価格から想定賃料を検討し、賃料最大化を狙いスキマの需要を取ることをいつも意識しています。

その結果、賃貸の客付けが非常に早く決まったこともあれば、入居者から物件を購入させてほしいと言われて購入金額の数倍の値段で売却をしたこともあります。ですので、トータルで見ればリフォームの費用対効果は高かったと信じていますw

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ マッツンさん

マッツンさん

横浜市在住のサラリーマン大家
家族は妻と子供2人

ブログ:MATSUBLOG
ツイッター:@tep101


■ 主な経歴

□1980年
石川県に生まれる

幼少期に両親が離婚し実母が出ていく
父親が再婚するも、家におらず、継母に育てられる
早く自立して家を出たいという思いから、高校時代はアルバイトに励む

□2003年
大学を卒業後、安定を求めて理系サラリーマンになる

結婚し、2人の子供に恵まれる

□2010年
入院中に読んだ「ビッグトゥモロー」で赤井誠さんの記事を読み、不動産投資の勉強を始める
加藤ひろゆきさんの「ボロ物件でも高利回り」を読み、不動産投資を始めることを決意する

□2012年
石川県の祖母の家を相続(0号物件)
家賃10万円

埼玉県さいたま市に戸建を購入(1号物件)
価格340万円、家賃5.4万円

□2014年
東京都八王子市に戸建を購入(2号物件)
価格770万円、家賃9.5万円

神奈川県川崎市に賃貸併用住宅を購入(3号物件)
価格2400万円、家賃30万円

□2016年
神奈川県川崎市の戸建を購入(4号物件)
価格400万円、家賃7.5万円

□2017年
神奈川県秦野市の戸建を購入(5号物件)
価格360万円、家賃5.4万円

□2018年
千葉県柏市に戸建を新築(6号物件)
価格1325万円、家賃11.8万円

神奈川県横浜市に戸建てを購入(7号物件)
価格310万円、家賃8.9万円想定

さいたま県川口市に戸建てを購入(8号物件)
価格200万円、家賃7.5万円想定

□2019年
神奈川県横浜市の戸建てを購入(9号物件) 価格450万円、家賃9.3万円

神奈川県川崎市に戸建てを購入(10号物件)
価格655万円、家賃12万円想定

神奈川県横浜市に古家付き土地購入(11号物件) 価格180万円、家賃17万円想定(新築建築予定)

□2020年
神奈川県海老名市に戸建てを購入(12号物件)
価格465万円、家賃7.5万円想定(リフォーム中)

神奈川県横須賀市に戸建てを購入(13号物件)
価格370万円、家賃8.5万円

新築計画中の物件が稼働すると、
家賃年収1,600万円/年
借入総額7,900万円
返済500万円/年
税引き前CF1,100万円/年

現在サラリーマンの傍ら、セカンドステージに向けて迷走中
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