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今年、神奈川で230万円の戸建を買い、利回り25%で仕上げた実例

マッツンさん_画像 マッツンさん 第24話 著者のプロフィールを見る

2022/8/2 掲載

2022年も残り5カ月となりました。すごく早いですね。皆さんは希望通りの物件を買えたでしょうか?

「 物件価格が高騰しているが下がる要素もないので高値でも買い続ける 」
「 バブルが弾けると見込んで様子見している 」
「 今は売り時 」
「 首都圏の高利回りの物件はネットにはのっていない 」
「 これから、海外旅行客が戻ってくると民泊が熱い 」

色んな声が聞こえますよね。正直ワタシも将来、どうなるか全く分からないですw 。というか、これまでも狙いを定めて物件を買えたことが滅多にありません。

今も、新築アパート用地を探していますが、その途中で戸建てや区分を紹介されたり、自分で見つけてしまったりすると、すぐに脱線して購入してしまいますw

買う時の基準は、「 買った瞬間から儲かりそうな物件かどうか 」。それを見極めているだけです。

セミナーや内覧会等で、これから不動産投資を始める方とお会いをすると「 物件はどのように探しているのですか?」と質問されることがあります。

「 最近は業者さんからの紹介も多くなってきましたが、ポータルサイトから自分で見つけた物件も購入していますよ 」と答えています。今回紹介するのも、ポータルサイトで見つけた神奈川の物件の話です。

■ 神奈川の借地戸建、出会いから賃貸付けまで

1、物件との出会い

平日にサラリーマン業の有給休暇を使って家でゴロゴロしながら、ネットを見ていると、気になる新着物件を見つけました。写真はなく、販売図面とスペックが書いてあるだけでした。

  • エリア:駅徒歩5分( 都心まで一時間以内 )
  • 築年数:50年超
  • 間取り:4DK
  • 土地 :約105u
  • 路線価:10万円程度/u

借地で築50年以上だけど、駅から近いし、建物面積も広い。昨年も物件を購入しているエリアだったので賃貸需要については把握していました。最安の賃料で計算をしても、利回り20%は超えると思いました。

これはすぐ売れるだろうなと思いました。せっかく有給休暇を取っていたのでのんびりしたいところでしたが、すぐに業者さんに連絡をして内覧の予約を入れました。

2、仲介会社訪問&内覧

業者さんの事務所につくと、30u位の煩雑な事務所におじさんが一人でいました。事務員さんも雇わずに、昔からやっている地場の不動産屋さんという感じでした。

早速、物件の販売の経緯を聞くと、相続をした子供が処分に困って、物件の近くにある不動産屋さんに相談して、おじさんが値付けをしたという感じでした。
その後、物件へ案内をしていただき内覧をしました。

神奈川の築50年の借地戸建-1
残置物の中を内覧

大量にある残置物は、相続をした子供がDIYで処分をするとの事でした。ワタシだったら絶対にやりたくない量だなーと思いながら、物件を確認していきました。

神奈川の築50年の借地戸建-2
ユニットバスだったのでラッキー!

水回りは、一番お金のかかるお風呂がユニットバスだったのでラッキー。
トイレは温水便座が付いているのに何故か電源が無いので、電気工事要。
キッチンは使えるけど、ボロイので入れ替えです。

洗面所は使えそう、洗濯機置き場は無いので増設が必要、窓やサッシはスムーズに動く、床は緩いところがあるので補強等、内覧をしながら確認をしていきました。

3、購入申し込み

内覧後、事務所に戻り、おじさんに色々と相談をしました。値付けの根拠を聞くと「 借地だしボロイし、誰も買わないでしょ 」との事。おじさんは売れる気がしないらしく、弱気な発言をしました。

「 値段の交渉は出来ますか?」と訊いたのですが、「 ポータルサイトで売り出し始めたばっかりなので無理です 」という返事。おじさんの話しぶりからこれ以上交渉は出来ないと悟りました。

交渉は出来ない。かといって、値引き交渉に時間をかけると週末に売れてしまうだろうなと感じたため、満額で買う事にしてポータルサイトから削除をしてもらいました。

買い付けがすぐに入ったことに、おじさんは少し驚いていました。

4、契約・決済

申し込みから2カ月後、現金で契約と決済を行いました。申し込みの時には、物件の売却に弱気な発言をしていたおじさんでしたが、この時は「 安く売りすぎちゃった!」と発言していました。

私も、おじさんの値付けミスだったんじゃないかなと思っています。引き渡しまでの期間が長かったのですが、残置物の撤去は相続されたご家族がDIYでやるという事で、無事に残置物0で引き渡されました。

5、リフォーム・美装

懇意にしているリフォーム業者さんに来ていただき、電気工事、キッチン入れ替え、洗濯機置き場増設、床補強、畳処分、床工事、CF、クロス、美装、木の伐採、雨どい掃除等をすべて丸投げでお願いしました。

6、客付け

リフォームを始める前に、地元の客付け業者さんに物件に来てもらい、賃貸の募集をお願いしていました。数カ月前に同じエリアで客付けをしてくれた業者さんだったので、リフォーム前ですが、ワタシの行うリフォームについてイメージが出来ており、客づけがしやすいとの事でした。

こちらの希望価格の賃料を伝えると「 最初はそれで行ってみましょう!」と言っていただき、募集を開始すると、1カ月もただず、年配の家族の方からリフォーム完了前に申し込みが入りました。

7、最終利回り

物件を仕上げるまでにかかった費用は以下の通りです。

  • 物件価格:230万円
  • 修繕費用:120万円
  • 残置物 :0
  • 家賃  :8.5万円
  • 地代  :7千円( 旧法借地権 )

結局、リフォーム後利回り25%超で程度で着地しました。

分離発注やDIYをすればもっと利回りが上がるかと思いますが、最近は時間が取れなくなったので、業者さんにゴミ捨てから設備の交換や細かいところまで外注をしています。それでも、満足しています。

そういえば、先日、尊敬する先輩大家さんがお近くに来たので、こちらの物件を見ていただきました。すると、「 なぜこの物件( ボロいし大したリフォームもしてないw )の家賃がこんなに高いのですか?どのように家賃査定をしているのですか?」と聞かれました。

褒められたわけではないと思うのですがw、ワタシにとってはとても嬉しいコメントでした。

ワタシは、ネットでスペックを見て「 利回り20%を超える 」と予想をして、内覧後には確信をして物件を買いました。エリア、物件スペック、リフォーム内容の読みがあたっていたのだと思います。

私でなくても、上記の予想が出来れば誰でもできたと思います!

■ まとめ

  • 2022年現在も首都圏でもポータルサイトにもたまに利回り25%を超える物件がある。
  • やる気のない or 忙しそうな不動産屋さんは値付けをミスる可能性がある

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ マッツンさん

マッツンさん

横浜市在住のサラリーマン大家
家族は妻と子供2人

ブログ:MATSUBLOG
ツイッター:@tep101


■ 主な経歴

□1980年
石川県に生まれる

幼少期に両親が離婚し実母が出ていく
父親が再婚するも、家におらず、継母に育てられる
早く自立して家を出たいという思いから、高校時代はアルバイトに励む

□2003年
大学を卒業後、安定を求めて理系サラリーマンになる

結婚し、2人の子供に恵まれる

□2010年
入院中に読んだ「ビッグトゥモロー」で赤井誠さんの記事を読み、不動産投資の勉強を始める
加藤ひろゆきさんの「ボロ物件でも高利回り」を読み、不動産投資を始めることを決意する

□2012年
石川県の祖母の家を相続(0号物件)
家賃10万円

埼玉県さいたま市に戸建を購入(1号物件)
価格340万円、家賃5.4万円

□2014年
東京都八王子市に戸建を購入(2号物件)
価格770万円、家賃9.5万円

神奈川県川崎市に賃貸併用住宅を購入(3号物件)
価格2400万円、家賃30万円

□2016年
神奈川県川崎市の戸建を購入(4号物件)
価格400万円、家賃7.5万円

□2017年
神奈川県秦野市の戸建を購入(5号物件)
価格360万円、家賃5.4万円

□2018年
千葉県柏市に戸建を新築(6号物件)
価格1325万円、家賃11.8万円

神奈川県横浜市に戸建てを購入(7号物件)
価格310万円、家賃8.9万円想定

さいたま県川口市に戸建てを購入(8号物件)
価格200万円、家賃7.5万円想定

□2019年
神奈川県横浜市の戸建てを購入(9号物件) 価格450万円、家賃9.3万円

神奈川県川崎市に戸建てを購入(10号物件)
価格655万円、家賃12万円想定

神奈川県横浜市に古家付き土地購入(11号物件) 価格180万円、家賃17万円想定(新築建築予定)

□2020年
神奈川県海老名市に戸建てを購入(12号物件)
価格465万円、家賃7.5万円想定(リフォーム中)

神奈川県横須賀市に戸建てを購入(13号物件)
価格370万円、家賃8.5万円

新築計画中の物件が稼働すると、
家賃年収1,600万円/年
借入総額7,900万円
返済500万円/年
税引き前CF1,100万円/年

現在サラリーマンの傍ら、セカンドステージに向けて迷走中
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