先日、横浜でオーナーチェンジのファミリーアパートを買いました。スペックは築30年程、利回り10％程度の物件を路線価の価格でフルローンで購入しました。
オーナーチェンジなので何もやる事がありません。近隣には同じようなファミリ―物件はないので退去後も賃料需要が減って家賃が下落するリスクが少なそうです。接道も良いので将来的には戸建てを建てて売却することも考えられます。
いつも接道問題の解消やインフラの確保、残置物、雨漏り、漏水、傾き、近隣トラブルなどの瑕疵や再生案件が多くて何かしらを乗り越えてくる必要がありましたが、今回は何もない。退屈・・・ｗ
オーナーチェンジ物件最高です。買うときに苦労をすると（ 今は紹介メインなので実はあまりないが… ）、買った後には儲けがある、と思う。こんな物件を融資が付く限り買い続けたいです。
しかし、コラムとしてはあまり書くことがない…（ 嬉しいことですが ）。
トラブルがあり次第追記したいと思いますｗ
ということで、今回は、過去に買ったオーナーチェンジ物件について書きたいと思います。
■ 過去に買ったオーナーチェンジ物件
1．隣地が空き家になった
あるある！かと思いますが、不動産投資を始めてから車の運転中や街を歩いている時に不動産の捨て看板を見つけると、すぐに電話して販売状況を確認したり、空き家を見つけて持ち主は誰だろう？と考えたりするようになってしまいました。
いつの間にか、心が汚れてしまって景色とかを楽しめなくなってしまったかもしれませんw
家族にも「 あれいくらだろうと思う？」と家の価格当てクイズを出したりして面倒臭がられていますｗ
そんな、ある日、自宅の隣の家が空き家になりました。元々、少しやんちゃなバイクに乗ったおじさんが一人で暮らしていました。疎遠だったのですが、急にいなくなると気になります。
2．所有者を探す
すぐに法務局に行って登記簿謄本を取り、持ち主を探しました。そうすると、住んでいた方と違う方が所有していました。
早速、所有者に連絡をとったところ、賃借人が退去したので再度賃貸に出すつもりとの事でした。購入の意思がある事を告げると、所有者の方も前向きで内覧をさせてもらう事になりました。
内覧をさせてもらうと、ほとんどリフォームがされていない状態でした。例えば居室はLDK化されておらず、DKと畳の部屋。風呂、トイレ、キッチンは建築時からのものなので使えるけれど、喜んで選ばれるものにはなっていないという感じでした。
前の入居者の方の賃料を聞くと、建物の広さの割には安いなと感じました。ワタシは自宅周辺エリアの賃貸物件にも暮らした事もあるし、売買物件・賃貸物件を何年もチェックしています。
この物件を見て思ったのは、「 水回りを交換するともっと賃料伸び代あるだろうな。でも賃料高くなると入居期間は短い可能性はあるかな？」ということでした。
内覧後に所有者の方と立ち話をする中で、物件を将来どうするつもりなのか？ 立て替えるのか？ 賃貸し続けるのか？ 等の質問をさせてもらいました。
最終的に、所有者の方から物件の希望価格を聞きました。前の入居者の方の賃料で考えると利回り9％という感じでした。「 検討してお返事します 」と伝えて別れました。
リフォーム前のDKの部屋イメージ
リフォーム後に想定されるLDK
リフォーム後に想定されるLDK
3．交渉決裂
家に帰って、妻とこの物件について検討しました。
「 水回りが我が家よりぼろいのに、我が家よりも高い価格で買いたくないよね！」
「 利回りはもう少しほしいね 」
当時は「 最低でも利回り10％を超える物件を買う！」と考えていました。内覧の翌日、利回り10％の価格になるように指値をさせてもらいたいと電話で伝えると、持ち主から「 指値は一切応じない 」という返事が返ってきました。
「 わかりました。検討させていただき満額での購入の意思ができたら再度連絡します 」という返事をしました。売主はどうしても売りたいわけではなく、希望価格を決めていて、それで売れるなら売りたいという様子でした。
4．賃借人がつく
内覧をしたのも忘れた頃、隣の家にカップルが引っ越して来ました。
妻と「 あー賃貸ついたんだね！」「 戸建てだと希少だから設備古くても住みたい人いるよね！」
なんて話をしていました。
ところが、仲が良かったカップルは一年くらいで別々のタイミングで引っ越していきました。妻と、「 破局かね？」「 自宅を買ったのかな？」なんて話をしていました。
そのうち、空室になったから所有者の方は弱気になっているかもしれない！と思い、再度所有者に購入の意思を伝えてみました。しかし、「 指値は一切応じない 」と再度言われました。また、交渉は決裂しました。
数か月すると、隣の家に新たな家族が入居してきました。
5．自宅が売れる
そんなタイミングで、たまたま収益物件を見に行った時に出会った担当者から、「 自宅を希望価格で売りに出してみませんか？」という誘いがありました。以前、こちらのコラムで書いた話です。
参照：横浜で住居費用0円で暮らす方法。持たざる者が豊かになるための自宅の買い方
結局、自宅は買値の倍くらいの値段で売れました。自分でも予想外の価格で売れたので、これは隣地も絶対買いたい！イケル！と確信しました。新たな自宅を探すとともに、隣地の購入の交渉に臨むことにしました。
6．再度交渉
自宅周辺は再開発がされているので、土地の価格は上がっています。同じ価格ではもう売ってくれないかもなーと思いつつ。あらためて所有者の方に買いたい意志を電話で伝えました。
そうすると、前回電話で「 指値は受け付けない！」と言った価格のままで、お値段据え置きで売っていただける事になりました。ようやく、マネー成立に持ち込めました！！！
すぐに金融機関に融資の依頼をして、フルローンでオーナーチェンジの状態で購入することになりました。利回りもキャッシュフローも大した金額ではありませんが、自宅の売却額を考えると退去後に売ればまとまった額の売却益がでることが予想できます。
オーナーチェンジの状態で売ると高く売れませんが、土地売り、もしくは空き家をリフォームした状態で市場に出せば高く売れる気がします。ここに「 歪み 」があると思います！
2年程度の期間をかけて交渉を行いましたが、買えてよかったです！
皆さんも、自宅の隣地が空き家になったら交渉してみると面白いかもしれませんね。参考になれば幸いです。
