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神奈川で最近買った「370万円戸建て」発見から客付けまで

マッツンさん_画像 マッツンさん 第3話

2020/11/2 掲載

こんにちは、Go To Eat 満喫中のマッツンです。家で食事するのも好きですが、お得すぎて毎週末外食が楽しみです!

今回は、ワタシが今年買った370万円の戸建て物件について書いてみたいと思います。前回が最初に買った物件でしたので比較しながら見て頂ければと思います。



■ 物件を探した方法

物件探しは夫婦二人で連携をして行っています。ワタシは通勤中と家に帰ってからネットで物件を探します。妻は、過去の購入業者や仲良くなった方に定期的に連絡を取り、最近の売り出し物件等を調査しています。

これは!という物件を見つけたら二人で相談します。特に決めたわけではないですが、ワタシは、立地、利回り、現金効率が良いか?リフォームにいくらくらいかかるか? 等を考えます。

妻は宅建士を取得したこともあり、接道や建蔽率、容積率など法令に沿った物件なのか? 融資が組める物件か? 等を検討します。エリアは主に神奈川県。埼玉も千葉も東京も買いますが…取引銀行を考えると、集中させたほうが良いのかなと思っています。

物件価格は、戸建からアパートまで幅広く見ています。平日に物件を見つけて週末に内覧をするスタイルは変わっていないですが、所有物件のちょっとした作業、修繕等と合わせてなるべく効率的に内覧できるように予定を立てています。

最初は相談する相手もなく、本がバイブルでしたが、現在はたくさんの先輩大家の方とお知り合いになり勉強させてもらっています。実際にお会いして物件を見せてもらったり、懇親をさせてもらったりしています。

初期の頃は物件を買うのは一人だし本があれば良いかな?と思っていましたが、不動産投資の先輩達は人物的にも尊敬するところが多くて、不動産の事に限らず、子供の教育、ライフスタイル等、とても勉強になっています。

この辺については、別の機会にも書きたいと思います。


< 最近のスペック >

・居住地:横浜
・仕事:理系サラリーマン 
・家族:妻、娘10歳 息子5歳
・資産:貯金2000万円超、車( 残債なし )、借入8,000万円位
※なるべく借金をして現金を残したいと思っています
・自宅:持ち家(いつでも残債以上で売れる!と思っている価格です)
・資格:第2種電気工事士、宅建士( 妻 )

< 最近の装備 >

・IPHONE SE
・ノートパソコン
・DIY工具( 自宅に置く場所がなくて困っている )
・voicy加藤ひろゆきのオールナイト大日本

< 協力者の皆さん >

・ガス屋さん( DIY出来ないところをやってもらう )
・大工さん( 構造的に問題ないか見てもらったりしてもらいます )
・ぺんき屋さん
・格安残置物処理屋さん
・ハウスクリーニング屋さん
・水道屋さん
・クロス屋さん(段々高くなっていくので定期的に変わります)
・時々家族DIY等 ※DIYの内容はまた別に書いてみたいと思います


■ ネットで気になる物件を発見!

いつものようにポータルサイトを見ていたら、自宅から30分くらいの場所にある戸建を見つけたのでアポイントを取り週末に内覧をしてきました。中はヤニ部屋だったので、表装のリフォームは必要でしたが、傷んでる箇所はほぼ無いので、大工工事は不要と判断しました。

内覧後に担当者に色々ヒアリングしました。

Q売主は誰か?
⇒相続

Q売却理由は?
⇒相続で物件を引き継いだ方が現金化したいため

Qいつまでに売りたいか?
⇒なるべく早く。一年前に売ろうとしたが、調整が上手くいかなかった

Qわかっている瑕疵は?
⇒特にない。( 物件の事を知らないみたいでした。目視のチェックで雨漏り、傾きは確認しています。今回は大丈夫そうでした )。

■ 2割の指値で買付を入れる

以前見たエリアの近くだったので、家賃相場の目途は付いていました。20%くらいの指値をして、残置物処理代込みで350万円と書いた買付申込書を渡しました。指値の根拠は「 リフォーム代金込みで利回り20%が狙えそうな価格 」です。

内覧した後に、近隣の方にヒアリングをして駐車場の場所や値段、周辺の住みやすさ、雰囲気を確認しました。こちらの物件の最寄りの駐車場は1.5万円でした。神奈川県の地方都市駅徒歩10分位のエリアで1.5万円は高い方かと思います。

駅徒歩10分を超えると山になるので、平な場所が少ないのかと思います。駐車場代金が高いエリアは賃料が高い傾向にあると思います。

■ 370万円で合意、融資も無事通る

あまり期待せずに待っていたら、翌日に370万円でいかがでしょうか? という連絡がきてOKしました。


残置物満載の部屋

契約は法人代表の妻に行ってもらいました。( ワタシはしばらく契約には行っておりませんwww )

購入できることになり、最初にやったことは融資打診です。購入資金とリフォーム代金の融資を受けたいと思って、銀行にお願いしました。結局、物件購入費用と諸費用とリフォーム代金を合わせて500万円の融資を受けることが出来ました。

■ 残置物の撤去( 一部は売却 )

決済前から残置物撤去の為に鍵を借りて何度も物件を確認していました。自宅から車で30分程度なので、気軽に行けるのは助かります。残置物については、決済前から「 処分しても良いよ! 」と言われたので、少しづつ片づけを進めました。

一部は活用します。例えばメルカリでオーディオを売ったり、他の所有物件に家具を移動して設置したり、乾燥機を自宅に持って帰って使ったりしました。残った本当の残置物は撤去業者に20万円で処分していただきました。

この物件が安いのは、駐車場がないからです。残置物の整理で物件に何度も通っている間に、近所の駐車場を契約しておきました。この駐車場はそのまま入居者さんに使っていただけます。

■ リフォームの発注とDIY

次に、リフォーム業者を探しました。付き合いのある業者さんと、物件近くの業者さんにクロスとCFの見積もりを取りました。付き合いのある業者さんにお願いしたいところでしたが、値段の差が大きく許容できませんでした。

( お付き合いのある業者さんの見積もりを見たら、平米数を増やされていたのです。遠い分、お金がかかるならそれを言ってほしかったです。必要な費用分は払うつもりです。今回のことは残念に思いました )

結局、リフォームは物件の近くの業者さんにお願いしました。先輩大家さんの話を聞いていると、お得意さんの業者を抱えている方が多いようです。ワタシも見つけたいです。

売主のお父さんは愛煙家らしく、家の中はタバコのヤニが凄かったです。クロスは張り替えるとキレイになりますが、木部は汚れたままですので、塗装か清掃かを検討しました。

結論としては、クロスを貼る直前に家族でDIY清掃を行い、木部はキレイになりました。他に、クロスとクッションフロア( CF )の交換、風呂のコーティング、畳表換え、障子と網戸交換、クリーニングは業者に依頼しました。


リフォーム後

トータル88万円で工事が終わりました。( あんまり安くないと思いましたが、今回は客付けスピードを優先しました )

■ 客付について

今回初めて、リフォーム前に募集をかけました。物件を販売してくれた業者さんに、利回り20%を超えるくらいの賃料で募集をお願いしました。すると一週間後、近所の方から申し込みが入りました。

今住んでいるところが手狭になってきたので更新の前に引っ越しを考えていたそうです。クロスやCFを貼り替える前の募集だったので全く期待をしていなかったのですが、実行してよかったです。

もしかしたら、リフォームせずに貸せたかもしれません( 笑 )。改めてタイミングが重要なんだなと思いました。

余談ですが、加藤ひろゆきさんの真似をして、現地に貸し看板もつけてみました。A4の紙に手書きで「貸し家」と書いただけですが、近所の別の方からも申し込みをいただきました。貸し看板の効果を初めて感じました。

結局、リフォーム終了翌日に最初の申し込みの方が入居して、諸経費込みで利回り20%で回る物件になりました。

■ まとめ

@家から車で30分位の距離だと楽ちん
A表装リフォームだけで終わると楽ちん
Bリフォーム前の募集でも反響が入ることがある
C駐車場代金が高いところは賃料も高い
D家族でDIYが出来ると楽しくてお得で一石二鳥

ワタシが最初に買った物件から成長がない!と感じるか、成長したなあと感じるかは読者のあなたの考え方次第です( 笑 )。でも、やっぱりこういうのを20戸くらい買いたいな〜と思っています。

プロフィール

■ マッツンさん

マッツンさん

横浜市在住のサラリーマン大家
家族は妻と子供2人

ブログ:MATSUBLOG
ツイッター:@tep101


■ 主な経歴

□1980年
石川県に生まれる

幼少期に両親が離婚し実母が出ていく
父親が再婚するも、家におらず、継母に育てられる
早く自立して家を出たいという思いから、高校時代はアルバイトに励む

□2003年
大学を卒業後、安定を求めて理系サラリーマンになる

結婚し、2人の子供に恵まれる

□2010年
入院中に読んだ「ビッグトゥモロー」で赤井誠さんの記事を読み、不動産投資の勉強を始める
加藤ひろゆきさんの「ボロ物件でも高利回り」を読み、不動産投資を始めることを決意する

□2012年
石川県の祖母の家を相続(0号物件)
家賃10万円

埼玉県さいたま市に戸建を購入(1号物件)
価格340万円、家賃5.4万円

□2014年
東京都八王子市に戸建を購入(2号物件)
価格770万円、家賃9.5万円

神奈川県川崎市に賃貸併用住宅を購入(3号物件)
価格2400万円、家賃30万円

□2016年
神奈川県川崎市の戸建を購入(4号物件)
価格400万円、家賃7.5万円

□2017年
神奈川県秦野市の戸建を購入(5号物件)
価格360万円、家賃5.4万円

□2018年
千葉県柏市に戸建を新築(6号物件)
価格1325万円、家賃11.8万円

神奈川県横浜市に戸建てを購入(7号物件)
価格310万円、家賃8.9万円想定

さいたま県川口市に戸建てを購入(8号物件)
価格200万円、家賃7.5万円想定

□2019年
神奈川県横浜市の戸建てを購入(9号物件) 価格450万円、家賃9.3万円

神奈川県川崎市に戸建てを購入(10号物件)
価格655万円、家賃12万円想定

神奈川県横浜市に古家付き土地購入(11号物件) 価格180万円、家賃17万円想定(新築建築予定)

□2020年
神奈川県海老名市に戸建てを購入(12号物件)
価格465万円、家賃7.5万円想定(リフォーム中)

神奈川県横須賀市に戸建てを購入(13号物件)
価格370万円、家賃8.5万円

新築計画中の物件が稼働すると、
家賃年収1,600万円/年
借入総額7,900万円
返済500万円/年
税引き前CF1,100万円/年

現在サラリーマンの傍ら、セカンドステージに向けて迷走中
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