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自己資金1000万円はこうして作った。しょぼい種銭の貯め方ー住居編ー

マッツンさん_画像 マッツンさん 第4話 著者のプロフィールを見る

2020/12/8 掲載

こんにちは、先日、長男の七五三に行ってきたマッツンです。子供の成長は速く、一緒にいれる時間は後どのくらいかな? と考えたりしています。

ちなみに、長男の衣装の羽織等は、オークションで1万円位で購入して、使用後に同額で売れました! 不動産も売却時には購入金額以上で売りたいです!



■ 不動産投資の種銭1,000万円を作れた理由

私は不動産投資を始めるとき、1,000万円の自己資金がありました。学生時代からアルバイト代を貯めていましたし、社会に出てからも、無駄なお金はあまり使いませんでした。

節約の効果が大きかったのは、住居費です。独身時代も結婚してからも、ワタシの住居費は安いものでした。というわけで、今回はワタシの住居遍歴と、自宅をどう選んだかについて、書いてみたいと思います。

1)新卒時

大学卒業後に入社した会社は転勤がありました。最初の勤務地は地方だったので、右も左もわからず、会社に通いやすい場所の賃貸物件に住みました。

< 物件スペック >
少し築古木造
1LDK
家賃支払い2.25万円( 会社から半額の家賃補助有 )
駐車場あり
駅徒歩8分
⇒支払い:27万円/年

< メリット >
家賃補助が大きかったです。

< デメリット >
デメリットは特にありません。

< 考察 >
最大の失敗は、6年住んだあとに同じ物件の募集賃料を調べてみたら、20%ほど低下していたことです。現在の知識があれば入居中から家賃交渉してたと思います。

今思えば、中古住宅を住宅ローンで買って、もし異動になったら売るとか、「 転勤というやむを得ない理由があるので仕方ないですよね理論 」で堂々と賃貸に出すとかすればよかったです。

2)横浜で新婚

地方勤務から首都圏勤務になりました。しかし、横浜に地縁はなかったので社宅に住みました。

< 物件スペック >
少し築古RC
3LDK
社宅
家賃支払い2.5万円
駐車場アリ
駅徒歩8分
⇒支払い:30万円/年

新婚時代なんだから、奥さんのためにももっと良いところに住ませてやれよ! と思います。ケチですね。当時は職場に近いし、駅も近いし、生活するのにとても便利でした。

< メリット >
何といっても安さです。横浜でしたので、近隣で同様のスペックの物件を借りようとすると、軽く12万円を超えます。

< デメリット >
・やや窮屈に感じる。
・社宅なので草むしりなどの当番制の仕事があるのと、プライベート中に同僚に会ったりします。

< 考察 >
やっぱり社宅は仲介手数料や敷金、礼金、現状回復代金もかからないのでお得ですね!社宅に住んで地縁がある程度ついてから、中古住宅を住宅ローンで買っても良かったかもしれません。

3)転職時の一時賃貸

転職が決まって、2週間で引っ越しをしなければならなくなりました。時間がなかったので購入はできません。賃貸物件を探す中で見つけたのが定期借家のマンションでした。わずかですが会社からの補助もあったので2年限定で格安の賃料で住むことができました。

< 物件スペック >
築古RC
3DK
家賃支払い3万円( 会社から家賃補助有 )
駐車場1.5万円
駅徒歩1分
⇒支払い:36万円/年

< メリット >
・定期借家はとにかく安い。
・物が少なくて引っ越し費用がかからない人はオススメです。
・駅徒歩1分は超便利でした。会社からは定期を支給されているし、電車で出かけるのが快適でした。

< デメリット >
・広い部屋から狭い部屋への引っ越しは、負けた感じがする。
・駐車場代が高かったです。クルマは週末しか使わないので、5分ほど歩いたところに安く借りました。結果、電車での移動のほうが多くなりました。
・駅前は色々な人が通るので子供を遊ばせるのは微妙な気がしました。

< 考察 >
転職活動が成功しましたが、格安の物件に暮らしました。ケチですね。この時の年収は中の上位だし、不動産も無借金で数軒持っていました。同僚は5,000万円の新築をサラッと買っていました。

そんな中、転職前から比べると狭くて、ぼろい物件に暮らしました。見る人が見ればどん底の暮らしかもしれません。それでも幸せでしたが、正直もう住みたくないです( 笑 )

4)法人の社宅として賃貸物件

定期借家のマンションに住んでいる時に、中古の賃貸併用住宅を探しました。しかし見つかりませんでした。下の子の幼稚園を動かせなかったのと、ワタシの通勤しやすい場所という二つのバランスが取れませんでした。

結局、賃貸に住むことにしました。この頃はすでに資産管理法人を作っていたので法人で借りました。

< 物件スペック >
RC
3LDK
家賃支払い2万円(法人へ支払い)
駐車場1.5万円(法人払い)
駅徒歩7分
⇒支払い:24万円/年

<メリット>
法人の社宅として借りたので住居費用の一部を経費化することができました。

<デメリット>
特にありません。

< 考察 >
住宅ローンを使っていないのはもったいないなと思いながら住んでいました。

5)初購入した自宅

やっと念願の住宅ローンを使うことが出来ました。賃貸併用住宅と中古住宅をほぼ毎日探してましたが、納得行く物件を買うのに3年以上かかりましたwww

< 物件スペック >
築古木造をリノベ
4DK→3LDK
住宅ローン支払い3.5万円
駐車場1.5万円(法人払い)
駅徒歩10分
⇒支払い:42万円/年( この支払は残債を減らします!!!)

<メリット>
・金利の低い住宅ローンを使うことが出来ました。
・不動産投資で培ったリフォーム経験を活かして、自分の作りたい家を格安で作ることが出来ました。
・購入時は垢ぬけない感じの駅でしたが、再開発されて利便性がUPしたのと、リノベをしたので売却する際には売却益が狙えそうです。

<デメリット>
・住みたい場所がある等、条件があると物件を探すのに時間がかかります。ライフスタイルの影響を受けない独身の頃なら、物件に合わせて住むことで住居探しに時間がかからないと思います。

< 考察 >
この物件は、購入費用とリノベ費用の合計に、20〜40%上乗せした価格で売却が狙えると思っています。妄想売却益が頭の中に浮かびます。


before 古いキッチン


After システムキッチン

自己使用の住宅は譲渡所得が出ても3,000万円までなら特別控除となっています。この制度は3年に一度しか使えないので、3年に一度住みかえていく事ができると、タダで住んで更に数百万円を貰えることになります。

参照:国税庁のHP
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

色々な物件に住んできましたが、このパターンが好きです! そろそろ、引っ越しをしたくなってきたので、売却益を狙える物件を作りたいと思います。妄想売却益の結果をお楽しみに!

■ まとめ

@安いところに住んでいても幸せ。そして貧乏なわけではない( ←強調 )
A土地値で物件を買い、リノベで価値を上げられると、タダで住めて売却益まで狙える可能性が高い
B住居費は大きく、住む場所はライフスタイルの影響を大きく受けるので、独身時から計画的に取り組むのが有利

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ マッツンさん

マッツンさん

横浜市在住のサラリーマン大家
家族は妻と子供2人

ブログ:MATSUBLOG
ツイッター:@tep101


■ 主な経歴

□1980年
石川県に生まれる

幼少期に両親が離婚し実母が出ていく
父親が再婚するも、家におらず、継母に育てられる
早く自立して家を出たいという思いから、高校時代はアルバイトに励む

□2003年
大学を卒業後、安定を求めて理系サラリーマンになる

結婚し、2人の子供に恵まれる

□2010年
入院中に読んだ「ビッグトゥモロー」で赤井誠さんの記事を読み、不動産投資の勉強を始める
加藤ひろゆきさんの「ボロ物件でも高利回り」を読み、不動産投資を始めることを決意する

□2012年
石川県の祖母の家を相続(0号物件)
家賃10万円

埼玉県さいたま市に戸建を購入(1号物件)
価格340万円、家賃5.4万円

□2014年
東京都八王子市に戸建を購入(2号物件)
価格770万円、家賃9.5万円

神奈川県川崎市に賃貸併用住宅を購入(3号物件)
価格2400万円、家賃30万円

□2016年
神奈川県川崎市の戸建を購入(4号物件)
価格400万円、家賃7.5万円

□2017年
神奈川県秦野市の戸建を購入(5号物件)
価格360万円、家賃5.4万円

□2018年
千葉県柏市に戸建を新築(6号物件)
価格1325万円、家賃11.8万円

神奈川県横浜市に戸建てを購入(7号物件)
価格310万円、家賃8.9万円想定

さいたま県川口市に戸建てを購入(8号物件)
価格200万円、家賃7.5万円想定

□2019年
神奈川県横浜市の戸建てを購入(9号物件) 価格450万円、家賃9.3万円

神奈川県川崎市に戸建てを購入(10号物件)
価格655万円、家賃12万円想定

神奈川県横浜市に古家付き土地購入(11号物件) 価格180万円、家賃17万円想定(新築建築予定)

□2020年
神奈川県海老名市に戸建てを購入(12号物件)
価格465万円、家賃7.5万円想定(リフォーム中)

神奈川県横須賀市に戸建てを購入(13号物件)
価格370万円、家賃8.5万円

新築計画中の物件が稼働すると、
家賃年収1,600万円/年
借入総額7,900万円
返済500万円/年
税引き前CF1,100万円/年

現在サラリーマンの傍ら、セカンドステージに向けて迷走中
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