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路線価以下の古家付土地を発見!瑕疵だらけの物件購入経緯と雨漏り工事の顛末。

マッツンさん_画像 マッツンさん 第7話

2021/3/4 掲載

こんにちは、感染症が流行して1年が過ぎますね。職場では飲み会・お祝い行事等イベントがなくなりました。でも誰も不満を言ってない気がしますw。さらに上司は濃厚接触者が出ないように「 默食 」というポスターを貼ったので、誰とも喋らずに静かに昼食をとるようになりました。

同僚の新卒女子は自粛でやりたいことができなくて精神的に落ち込んでいると言っていました。まわりに迷惑をかけないように!と真面目に過ごすほど孤独になっていきますね。この状況だと、知ってる人か信用できる人じゃないと会いづらいですね。

感染症が流行する前に不動産投資家の尊敬するかたや会いたい!と思った方に会っておいたので本当によかったなと思っています。同様に、ワタシの物件を修繕してくれるリフォーム業者さんとも前々から信用構築が出来ていてよかったなと思います。

今回は、リフォーム業者さんに助けられた雨漏り物件と購入の経緯等について書いてみたいと思います。

■ 瑕疵のある物件との出会い

瑕疵とは、造成不良や設備の故障など、取引の目的である土地・建物に何らかの欠陥があることをいいます。

参照:LIFULL HOME'S不動産用語集

ワタシは物件を「 売り土地 」として買う場合、「 建物に不都合があっても何も言わない 」という約束をして買っています。つまり、瑕疵も含めて、丸ごとこの価格で買わせていただく、ということです。

ちなみに教科書である加藤ひろゆきさんの「 ボロ物件でも高利回り激安アパート経営 」には、「 安ければよいという訳ではなく、購入後自分で運営できる自信がある時のみ購入しよう 」と書いてあります。



最初のうちはワタシもこの言葉を守って物件を買うようにしていたのですが、気が付くと瑕疵のある物件を買っていましたwww

■ 路線価の4分の1以下の価格の売り土地を発見!

子供の運動会の休憩中にスマホで売り土地の物件情報を見つけました。自宅から近いので運動会を終えた後に見にいきました。物件に到着すると、アポを取った声の高いおじさん不動産屋さんがいました。

話を聞くと、夜逃げをした家族の家で士業の先生からお願いされた物件らしく、額面も安いので面倒くさそうでした。中に入ると、半端じゃない量の残置物と雨漏りで玉砕した天井が目に入りました。さらに、傾きまでありました。


雨漏りで玉砕した天井

電卓を叩いてみると、周辺の同じ大きさの土地の路線価が2,000万円以上するのに対して、旗竿地ということもあり4分の1以下の価格での販売、想定賃料は8万円以上なら表面利回りで20%は超えそうです。

しかし、修繕箇所も多い。見えてない修繕箇所もありそうです。実質利回りはどのくらい低下するのだろうと考えました。うーん、傾きも雨漏りもわかっているのでわざわざ買う必要もないと思ったのですが、自宅から近いし、立地も良い希少な戸建だったので買いたくなってしまいました…。

しかし、安いと言ってもタダではありません。あまりの瑕疵の多さにすぐには結論を出すことができず、持ちかえって検討することにしました。


雨漏り対策の衣装ケース

帰り際、他の仲介の方が連れてきた外国人の方が内覧をしているのに気づきました。そして、家に帰った後に、「 よし、やっぱり買おう! 」と思い、不動産屋さんに電話して購入の意思を伝えると、内覧していた外国人の方も仲介経由で買い付けをいれたと教えてくれました。

さらに「 外国人さんは300万円だよ! 」とこっそり金額を教えてくれました。不動産屋さんは両手の仲介料をもらえるワタシのほうを優先したくてそうしたのだと思います。

少し考えた後に表面利回りで30%を超えるなら何とかなるかなと、305万円で買い付けを入れました。そして1週間後、「 買い付けが通りました! 」と連絡がきました。

この値段でもまとめてくれた理由ですが、元付の不動産屋さんは、おじさんが個人で経営されている感じだったので、また別の内覧が入ってその対応をするのが面倒くさかったんだと思います。

■ 融資付け

契約時には、融資特約なしという条件にしました。少額なので現金決済でも良かったのですが、地元なので新たな銀行と取引をしたいと思い、決済までの期間で融資のできる銀行を探しました。融資希望額は500万( 修繕費含 )です。

しかし、この物件には差押がついており、複数の銀行から融資を断られました。それでも粘っていたら、唯一、地元の地銀が決済時に差押( 抵当権 )が抹消されることを条件に融資OKと回答をくださいました。

決済時には、同時に2つの金融機関の抵当権を抹消したため、債権者等10名が集まりました。こういう経験はなかったので、その情景は印象に残りました。

■ 残置物撤去

まずは、大量の残置物を撤去する必要があります。接道が悪くて車の侵入が出来ない場所なので、手運搬が必要で高値になることが予想されました。何社か見積を取ったのですが、平均40万円〜50万円位でした。

別物件でも依頼したことのある業者さんが、30万円という見積もりを出してくれました。一番安かったのでお願いすると、一週間程できれいになりました。


残置物

■ 雨漏り

居室のものがなくなると、傷んでいるところや傾きが目立ちます。まずは雨漏り対応です。複数の業者を呼んで雨漏り原因の見解と修繕方法、見積りをもらいました。

自分で直せないかなと思い、10mのホースを買ってきて散水チェックをしてみたり、コーキングをしてみたりしたのですが、場所を特定できませんでした。


DIYで防水テープを貼ったところ( 残念ながら効果ナシ )

雨漏り業者の意見は様々でした。「 中途半端な仕事はしたくない。屋根をやり直さないといけない 」。「 調査してもわかるかわからない 」。「 ワタシはほかの事業もやっているので、アフターフォローも安心です 」と言って他の事業の名刺を渡してくる( ←今思えば怪しい )等。

多くの業者が指摘したのは、屋根の上に後付けで作ったバルコニーの影響でした。「 細かい箇所は特定出来ないけど、これを外せば直るはず 」!という意見が多かったです。


後付けバルコニー

■ 結果

後付けのベランダを外すのはもったいない気もしましたが、賃貸付けには関係ないですし、雨漏りを止めるためなので、外すことにしました。業者さんにベランダを外してもらい、下地を直した後に勾配をつけて塗装をしたところ、無事に雨漏りが収まりました。

雨漏りに関する修繕費用は30万円程度でしたが、「 10年以上補償しますよ 」と言ってくれたので安心です。


ベランダ撤去後の屋根

■ まとめ

物件を内覧すると、天井に雨染みがあったり、壁に雨染みがあったりする物件があります。これを見て、「 買わない! 」と、決めてしまうと買える物件がだいぶ少なくなってしまいます。しかし、本当にマズイ物件もあるため、見極めがとても難しいです。

以前は、先輩大家の方の記事を読んで、リフォーム業者を同行させて一緒に診てもらうというのをうらやましいと思っていました。

参照:黄金ガールさんのコラム

ワタシも真似をして、時々業者さんに同行してもらうことがあるのですが、毎回ですと申し訳ない感じです。そんなワタシの現在の結論は、「 木造なら雨漏りがあっても何とかなるから、安ければ買う! 」です。

高い足場が必要な場合には工事が高額になることもあるかと思いますが、予算を織り込んで買えれば高利回りになる気がします。こんな気持ちになったのは、雨漏り修繕を得意とする業者さんと知り合ったのも大きいと思います。

許容できるリスクの場合は、チャレンジしてみると買える物件の範囲が広がると思います!それにしても、後付けのベランダって雨漏りの原因になる事が多いですね。皆さんの参考になれば幸いです。

プロフィール

■ マッツンさん



横浜市在住のサラリーマン大家
家族は妻と子供2人
ブログ:MATSUBLOG
ツイッター:@tep101

■ 主な経歴

□1980年
石川県に生まれる

幼少期に両親が離婚し実母が出ていく
父親が再婚するも、家におらず、継母に育てられる
早く自立して家を出たいという思いから、高校時代はアルバイトに励む

□2003年
大学を卒業後、安定を求めて理系サラリーマンになる

結婚し、2人の子供に恵まれる

□2010年
入院中に読んだ「ビッグトゥモロー」で赤井誠さんの記事を読み、不動産投資の勉強を始める 加藤ひろゆきさんの「ボロ物件でも高利回り」を読み、不動産投資を始めることを決意する

□2012年
石川県の祖母の家を相続(0号物件)
家賃10万円

埼玉県さいたま市に戸建を購入(1号物件)
価格340万円、家賃5.4万円

□2014年
東京都八王子市に戸建を購入(2号物件)
価格770万円、家賃9.5万円

神奈川県川崎市に賃貸併用住宅を購入(3号物件)
価格2400万円、家賃30万円

□2016年
神奈川県川崎市の戸建を購入(4号物件)
価格400万円、家賃7.5万円

□2017年
神奈川県秦野市の戸建を購入(5号物件)
価格360万円、家賃5.4万円

□2018年
千葉県柏市に戸建を新築(6号物件)
価格1325万円、家賃11.8万円


神奈川県横浜市に戸建てを購入(7号物件)
価格310万円、家賃8.9万円想定

さいたま県川口市に戸建てを購入(8号物件)
価格200万円、家賃7.5万円想定

□2019年
神奈川県横浜市の戸建てを購入(9号物件) 価格450万円、家賃9.3万円

神奈川県川崎市に戸建てを購入(10号物件)
価格655万円、家賃12万円想定

神奈川県横浜市に古家付き土地購入(11号物件) 価格180万円、家賃17万円想定(新築建築予定)
□2020年
神奈川県海老名市に戸建てを購入(12号物件)
価格465万円、家賃7.5万円想定(リフォーム中)

神奈川県横須賀市に戸建てを購入(13号物件)
価格370万円、家賃8.5万円

新築計画中の物件が稼働すると、

家賃年収1,600万円/年
借入総額7,900万円
返済500万円/年
税引き前CF1,100万円/年

現在サラリーマンの傍ら、セカンドステージに向けて迷走中



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