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神奈川の戸建て購入。ボロボロの外壁と木製サッシの修繕にかかった費用と最終利回り。

マッツンさん_画像 マッツンさん 第9話

2021/5/5 掲載

またもや緊急事態宣言ですね!上司からは「 ワタシも旅行をキャンセルしました! なので皆さんも不要不急の外出は避けるように! 」と謎の同調圧力を念仏のように唱えられています。

勤め人の貴重なGWなのに2年連続遠出ができない…。連休をリラックスして過ごせないなら、連休を仕事にして、代わりに別の休みを作ってくれたらよいと思うのですが。

テレワークについても、「 やれる時はやっても良い! 」という謎の指令なので、ほとんどの方が周りの人の顔色を気にして出社しているのが現状です。

そんな中、ワタシは一人でテレワークを推奨しています。上司は良い顔をしませんが、情勢的にOKせざるをえないと思うので積極的に行っていますw。やってみると、全然仕事の実績は変わらないですね。

やはり、上司は立場上の発言をしているので、鵜呑みにせずに自分の頭で考えて行動したいと思います。そして、休み中は子供と過ごせる大事な時間だと思って、DIYを外注してしっかり遊ぼうと思います。

そういえば、以前にこのコラムで雨漏りの話を書きましたが、最近買った戸建てでもまた、雨漏りで苦戦をしています。せこい考えで安く治そうとコーキングで処理をしても、どこからか漏れてきます。

参照:路線価以下の古家付土地を発見!瑕疵だらけの物件購入経緯と雨漏り工事の顛末

何度もコーキングをしていますが止まりません。ワタシは性格が破綻してないので、いつ雨漏りするのか不安です…。

■ 築55年の戸建てを紹介される

今回は、昨年、神奈川県内に購入した築古戸建ての外壁修繕について書いてみたいと思います。

物件のスペックですが、築55年の4DK戸建て。人気のターミナル駅からバス便で、路線価1,400万円に対して、売り出し価格1,000万円、8万円以上で貸せそう、というような内容でした。

ある時、以前に物件を購入したことがある営業マンから、「 値下げの可能性がある物件が出た 」との連絡を受けて、すぐに見に行きました。

中に入ると、1Fは手を入れていたようで、お風呂とトイレはリフォーム済。キッチンはよくある団地型でしたが、そのまま使えそうでした。一方、2Fは築55年なりで、サッシは木製。外壁も劣化してボロボロでした。


リフォームされていた風呂


2階の木製サッシの部屋。雨漏り跡がみられる


ボロボロの外壁

■ 購入の決め手

水回りのリフォームが不要、前面道路の接道良し、建物の違法性なし、路線価高、ということで、「 これなら融資が付く! 」と思い、表面利回り20%以上の価格( 売り出しの半分以下 )で指値を入れました。

路線価1,400万円に対して、売り出し価格1,000万円の物件でしたが、最終的には残置物有の状態で450万円で決着しました。

安くなった理由を振り返ってみると、土地は広くて路線価は高いけれど、駐車場がなく、近隣の新築戸建ても2,500万円〜3,000万円程度の場所なので建売業者も入らず、色々と中途半端で買い手が付きにくかったのかと思います。

引き渡し後に見に行ってみると、売主さんが残置物をほとんど持ち出してくれていました。残りは少しだったので、業者に頼まずに、何度か物件に通って自分で片付けることができました。

■ リフォーム計画

<木製サッシ>

この物件をリフォームするにあたり、迷ったのは木製サッシでした。木製サッシの賃貸への影響が読めません。築古物件を色々所有しているつもりでしたが、考えてみると木製サッシは初めてでした。

ワタシは気になりませんが、妻から、「 風が吹くとガタガタと音がなるし、住むと気になるかもね 」と言われてサッシを交換することを考えました。

お世話になっている大工さんに相談すると、木製のサッシ交換は1カ所6万円( 材料代金3万円+工賃3万円 )で可能との事でした。( 網戸込み。古い雨戸の解体作業も含む )

ペアガラスにすると材料代金は倍になるとの事でしたが、上空に飛行機が飛ぶエリアなので、騒音対策としてペアガラスを入れることにしました。

<外壁について>

ボロボロの外壁の修繕について相談すると、「 ペンキで塗れなくもないが、下地が悪いのでお勧めできない 」という返事。代わりに、ガルバニウム鋼鈑を上張りすることを提案されました。

家をぐるっと一周、上張りした料金は、「 材料代金17万円、工賃27万円、足場代金10万円=計54万円 」と聞いて、意外と安い!と思いました。( 内訳をみると材料代金って安いですね。ほとんど人工 )。

今まで外壁塗装の見積を何度か取ってきましたが、金額的にそれほど変わらない気がします。ガルバニウム鋼鈑を上張りすることで、家に負荷はかかりますが、見た目も良くなるし、気密性も高まりそうです。

ボロボロの雨戸も撤去。サッシの交換とガルバニウム鋼鈑の上張りを一緒に行うことで、ボロボロだった外観をすっきりさせることが出来ました。

この他、表装リフォームにかかる費用を40万円程度と予想し、最終的に物件購入費以外に、修繕費用としても200万円の融資を受けて、リフォームを行いました。

目先の高利回りを狙うには、対処療法で最低限、直して貸す方が良いかと思いますが、ワタクシは融資を受けられるなら、入居者さんのためにもしっかりと直した方がいいと考えます。売却時にもそれが生きるはずです。

■ リフォーム完成


サッシ交換


ガルバニウム鋼鈑上張り


リフォーム後外観

結局、内装リフォームとして「 床補修、クッションフロア、クロス、塗装、クリーニング 」を行い、リフォーム代金総額としては180万円程度になりました。

リフォーム後に賃貸募集をして、1カ月程で家賃8.5万円で決まりました。購入費用が450万円、リフォーム代が180万円、家賃が8.5万円ですから、実質利回りは16%程度になります。

利回りだけ見るとたいしたことはありませんが、今回は建物代金と修繕費用も含めて融資を受けることができたので、ワタシの財布からは手付金の30万円しか出ていません。

ちなみに、こちらの物件に融資をしてくれた地元の銀行さんは、融資する理由として、ワタシの法人のことを「 事業として評価している 」と言ってくださいました。

@積算の評価よりも安い仕入れ額、それに対する家賃のバランス
A賃貸付けに苦労しない立地
Bリフォーム内容

それらを総合的に判断して融資をしてくれたそうです。いくら路線価が高いとはいえ、築55年の戸建てに15年の融資をしてくれる金融機関様は希少です!ありがとうございます。

今のワタシにとっては、遠方の現金買いの利回り20%超物件より、近所の金融機関が融資をしてくれる利回り15%物件の方が、買いやすく、事業の拡大をしやすいように感じます。

今回の外壁修繕が賃貸付けに直接影響したかはわからないですが、外壁+水回りのリフォームもされているので、将来の売却時にも、購入費用と修繕費用を足した額を上回って売れるのではないでしょうか。

■ まとめ

・サッシ交換は一か所6万円程度でできる
・ガルバニウム鋼鈑はリーズナブルで見た目も格好良いので、外壁塗装をする時は見積を取ってみると良さそう

プロフィール

■ マッツンさん



横浜市在住のサラリーマン大家
家族は妻と子供2人
ブログ:MATSUBLOG
ツイッター:@tep101

■ 主な経歴

□1980年
石川県に生まれる

幼少期に両親が離婚し実母が出ていく
父親が再婚するも、家におらず、継母に育てられる
早く自立して家を出たいという思いから、高校時代はアルバイトに励む

□2003年
大学を卒業後、安定を求めて理系サラリーマンになる

結婚し、2人の子供に恵まれる

□2010年
入院中に読んだ「ビッグトゥモロー」で赤井誠さんの記事を読み、不動産投資の勉強を始める 加藤ひろゆきさんの「ボロ物件でも高利回り」を読み、不動産投資を始めることを決意する

□2012年
石川県の祖母の家を相続(0号物件)
家賃10万円

埼玉県さいたま市に戸建を購入(1号物件)
価格340万円、家賃5.4万円

□2014年
東京都八王子市に戸建を購入(2号物件)
価格770万円、家賃9.5万円

神奈川県川崎市に賃貸併用住宅を購入(3号物件)
価格2400万円、家賃30万円

□2016年
神奈川県川崎市の戸建を購入(4号物件)
価格400万円、家賃7.5万円

□2017年
神奈川県秦野市の戸建を購入(5号物件)
価格360万円、家賃5.4万円

□2018年
千葉県柏市に戸建を新築(6号物件)
価格1325万円、家賃11.8万円


神奈川県横浜市に戸建てを購入(7号物件)
価格310万円、家賃8.9万円想定

さいたま県川口市に戸建てを購入(8号物件)
価格200万円、家賃7.5万円想定

□2019年
神奈川県横浜市の戸建てを購入(9号物件) 価格450万円、家賃9.3万円

神奈川県川崎市に戸建てを購入(10号物件)
価格655万円、家賃12万円想定

神奈川県横浜市に古家付き土地購入(11号物件) 価格180万円、家賃17万円想定(新築建築予定)
□2020年
神奈川県海老名市に戸建てを購入(12号物件)
価格465万円、家賃7.5万円想定(リフォーム中)

神奈川県横須賀市に戸建てを購入(13号物件)
価格370万円、家賃8.5万円

新築計画中の物件が稼働すると、

家賃年収1,600万円/年
借入総額7,900万円
返済500万円/年
税引き前CF1,100万円/年

現在サラリーマンの傍ら、セカンドステージに向けて迷走中



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