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利回り30%を達成した海辺の全空アパート再生物語【後編】

菊地美佳さん_画像 第13話

こんにちは、菊地 美佳です。前回の第12話の続きとして、「 旧・波乗りおばけ屋敷の全空アパート再生の後編 」をお送りします。

■ イメージは海外の小さなログハウス

いよいよ母屋の二階2部屋が終わり、次は離れのプレハブ小屋に着手です。こちらも、母屋同様、残置物パーティーでした(T ^ T)



海が近いせいもあり、床は砂だらけ。。あぁ、萎える…。それでも、この物件を紹介された時に買おう! と思えたのはこちらの二階に屋根裏部屋があったからでした。この部分を活かしたリフォームをすれば素敵に化けてくれるに違いない、そう思えたのです♪

勾配のついた天井を生かして、海外の小さなログハウスみたいなイメージで仕上げてみようと思い、そこから着手しました。まずは築古に良く貼ってある古いグリーンのフエルトシート剥がしからです(*_*)。ツナギに着替え、マスクにゴーグル、手袋を装着して挑みます。



全部剥がした後は、安価なOSBボードを床に敷き詰めました。OSBボードはDIY好きの方には加工しやすく、表面の柄も面白いため人気の材料です。ネットなどを見ると、あらゆる室内や家具作成などに使われています。

フロア材を貼っても良かったのですが、屋根裏部屋の床にはこのガサッとワイルドな感じが似合うんじゃないかな?! と使ってみました。表面がつるつるしている所もフロア材として使えると思いました(^ - ^)一枚が大きいのであっという間に完成!イメージに合いました♪

勢いに乗って天井です。断熱も兼ねて板貼りにする事も検討しましたが、板の厚み分、天井が低くなってしまうし、エアコンの位置も屋根裏部屋にある事や施工性を考えて、板貼り柄のクロスで対応する事にしました。

リフォームを進めて行くと、どんどんイメージが広がって、この三角屋根にはあまり賃貸物件では見かけない?! スピリチュアルなイメージが合うんじゃないかな、とまずはお月様のタペストリーを探しました。

するとイメージピッタリのものがフリマサイトにありました( 笑 )。ひとつ決まるとアイデアはずんずん広がっていきます。次はストリングライトを点灯させて、夜空みたいに演出してみよう、それとキャンドルみたいなLEDライト…小物達。楽しい時間です。

これだけで良いかなぁと思いましたが、もう一つ家賃UPに繋がるように海外のDIYerには人気の材料・木製パレットを使ったベッドを設置してみたら?? 浮かんでしまうともう止まりません( 笑 )。

あとはどうやって実現するか、に思考はシフトしていきます。いつもイメージが先に来て、じゃあそれを作るには? 表現するには? と色々なパターンで費用や手間も考えて最終的に決めていきます。

子供の頃からものつくりが好きだったので、私らしい思考法なのかも知れません。工夫すれば何でもやる気次第で作れると思っています( 笑 )。小さな頃からの意外な習慣が大家業に役立っています。何でも否定せずにやらせてくれた両親に感謝です。

結局、本物のパレットベッドは重たいので、材木を買って来て二階でパレットベッドを作る事にしました。



早速泊まって寝てみると、ワクワクするような非日常感があって楽しかったです♪ 物件作りでいつも意識しているSNS映えもバッチリです( 笑 )

■ リビングは杉材を貼ってメキシカン風に

そして、一階リビングです。先ずは天井・壁。こちらはまず壁の一面だけアクセントでいつもの杉材貼りをアレンジして、フレンチヘリンボーンというV字に貼ってみたくなりました( 笑 )。

それに合う壁の色…テラコッタで、ちょっとメキシカンな雰囲気の部屋とか面白いかも!と、プランがまとまっていきました。

メキシカンならざっくり大らかなリフォームが似合う。まさにDIY向けです( 笑 )。イメージにピッタリ合うペンキが見つからず、ベースカラーにブレンドして好みの色を作ってひたすら塗りました。

当初は水周りも同じカラーと思っていましたが、ちょっとつまらない…。以前から海外なんかのパステルカラーのペンキを自分でガサッと塗った感じが可愛いなぁと思っていたので、ペパーミントに塗ってみる事にしました。



すると、リビングからの眺めがまた可愛い♪ 独自の雰囲気の対比が面白い部屋が作れました。

ステージングにはデザインの良いアウトドアグッズをメインに今の気分を盛り込んだ物達を置いています。男性ターゲットのお部屋作りには『 デザインの良い 』アウトドアグッズは手の届く価格の物も多く、移動・保管も楽ですし、とてもおススメです。



安さ優先でホームセンターの普通の折りたたみ椅子とテーブルをただ置く、みたいな感じにしてしまうと、チープになってしまうので要注意(^^;)。おしゃれなワクワク感が伝わるアウトドアグッズを選ぶのが大切です。

グランピングやサーフキャンプ、自宅DIYなどを提案するライフスタイル雑誌を見ると沢山載っていますので、是非目を通して空気感を感じ取ってみて下さい♪ 大家業に活かせるアイデアが豊富に掲載されていますよ!

■ レトロなお風呂場は新旧を取り混ぜて

こちらはラスト一部屋、一階の広いバスルーム付のお部屋です。この部屋のウリは海上がりのサーファーには嬉しい直接お風呂場にアクセスできる点。広目の洗い場にタイル貼りの( 何故か )極小の湯船があります。古い洗濯機なども置かれていました。



購入当初は白い壁のタイルは活かして、浴槽ははつって、床はモルタルでフラットにして、猫足の浴槽にクロームのシャワー水栓にしたら素敵なんじゃない? と思っていましたが、汚れていた浴槽を洗ってみると、結構レトロなモザイクタイルが可愛いお風呂♪

友人達に見せても、「 トトロの家のお風呂みたいでいーねー! 」と言ってくれたので、壊せば費用もかかるし、もったいないので残す事に。床も守るはおしゃれだけど、ヒンヤリ冷たいので、快適性と清潔感を出すためにお風呂用のCFを貼りました。

水栓とシャワー、タオルハンガーはクロームのピカピカの物を新調。タイルの上のボードは真っ白に塗装。鏡は丸い物を貼る事でこのお風呂のレトロ可愛らしさが引き立ちます。



窓ガラスは新築当初からの木枠のガラスを風合いが可愛らしいので残しています。低予算でなんだか他にはない可愛らしさが出たお風呂になりました(^ - ^)

■ 和室は無垢のフローリングと白いクロスで変身

次はトイレ。こちらは一応水洗でしたが、和式の極小スペースでした。現代の生活に合うように前のスペースに壁を作り直し、倍の広さにしました。

そして、今回使ってみたかったビンテージタイル柄のCFからデザインイメージを起こして、一面だけアクセントクロスとして、海外製のリゾート風リーフ柄のクロスを貼りました。



それに合わせて海外で良く見かける木製の便座を取り付け、ドアも古―いおばあちゃんちにあるような和風の物を再利用して、アップサイクルしました。

純和室だったお部屋はお友達に貰った白い漆喰風クロスが沢山あったのでそれを活かしたプランを考えました。柱を白く塗って、幸い砂壁部分はボード+砂壁風クロスだったので貼り替えは容易でした。

アクセントに一面だけ白い板貼り( 笑 )。これで、ただの白い部屋にはなりません( 笑 )。天井には雨染み跡があってフカフカしていたので、職人の友人にお願いしてボード+クロスで仕上げてもらいました。



床は床で、その職人の友人が、現場で余った無垢のフローリング材を持って貼りに来てくれました。

聞けば、現場では不足するとまずいので、多めに発注しているとのこと。とはいえ、そうそう失敗もないので大概は部品があまり、新品の材料が日本中で大量に捨てられているそうです。( 施主が支払う費用の中には沢山のロス分が入っているのだとか! )

施主側としては経費が上がることになりますし、非常にもったいない話です。 見積りを良くチェックしないと、すごく残念なお金の使い方になっているかもしれないな、と勉強になりました。

そんなわけで今、ウチの在庫部屋には大量のフロア材、モデルルーム用新品のガスコンロ、食洗機その他捨てられる運命にあった材料達がひしめいています( 苦笑 )。

キッチンはモルタルの壁に廃材風の板貼り柄( 離れ戸建にも使いました )のクロスを既存のキッチンに貼り、ツマミを交換してシングルレバー水栓に交換。こちらも木枠のガラス窓を残しています。



こちらのお部屋のテーマはちょっと異国感のある、大人っぽいリゾートをイメージしました。もう一部屋あるのですが、こちらは自己使用予定で今は倉庫として使っています。

■ 駐車場を増設、サーファーにとって天国のような物件に

そして外周りです。外壁はパリッと塗り直し、2台しか止められなかった駐車場は塀を減らして4台分に拡大しました。



サーファーの動線を考えて、砂を落とす外シャワーや、ウエット干し、サーフボードラックやロッカー、共用部を兼ねた広いウッドデッキも用意しました。芝生を植えて、砂が部屋に入らないように階段に繋げる工夫などもしました。



あまり好きな人はいないと思いますが、サーファーでも部屋や車に砂が入るのを極端に嫌う人は多いのです( 笑 )。かなり長い時間かけて再生したこのアパート、完成記念にゴールデンウィークにはBBQをして楽しみました。

そして、募集を開始して間もなく、ありがたいことに全室にお申込みを頂きました。リフォーム後の利回りで30%を超えています。長い努力が報われた!という感じと、サーファーの入居者さん達のコミュニティがどんな風に育っていくのかが、楽しみです。

今までこのエリアでは戸建ばかりをやって来たので、初の試みにワクワクしています(^ - ^)

最後に、アパート名を天国にまつわる名前にしたのですが、ここ一宮町はサーファーにとって正に天国のような場所で、サーファーで良かったなぁという事が沢山あります。



そして、もう一つの意味は、実は去年サーファーの友人の一人が病気で亡くなってしまい、入院中に最後の旅行に来てくれたのがこのアパートでした。お盆に花火大会鑑賞に寄ってくれたのです。

最高に明るくて面白い彼が、いつも天国から見守ってくれているような気がしています。それもあり、この名前を選びました。最初はあまりのボロさ加減から波乗りおばけ屋敷、と呼んでいましたが、最後は天国になるなんて、思ってもみなかったです(^ - ^)

築古ボロ再生は辛いことも多いですが、自分が好きなエリアを選ぶ事で楽しみながら再生できるので、エリア選びに迷ったら収益の上がる好きな場所で、というのも悪くないと思いますよ(^ - ^)。

不動産を楽しんで行きましょう♪ それではまた次回(^-^)/



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 菊地美佳さん

mikasan

東京都出身・都内在住・40代 主婦

旦那さんの実家で義理家族・義犬・義猫と、義理にまみれて仲良く同居中

趣味は夫婦共にサーフィンで休日は海に通っている

■ 不動産投資歴

人生は短い、何かしなくちゃ!と模索する中、競売を知った事をきっかけに2016年より不動産投資を開始

日曜大工の得意な父と共に実家をリフォームしていた経験とインテリア好きを生かし、海辺の物件を中心にDIYでコストダウンしながら物件を再生

2017年、健美家リフォームコンテストで審査員長賞を受賞

夢は夫婦で世界中のサーフポイントを暮らすようにゆっくり巡る事。自然の中にいる事、ワクワクする事が大好きです

■ 物件取得歴

□2016年
1号 千葉県
競売で戸建(DIYコンテスト受賞物件)

2号 千葉県
戸建

3号 千葉県
競売で区分マンション(売却済)

4号 千葉県
区分マンション

□2017年
5号 千葉県 戸建

6号 千葉県 戸建

□2018年
7号 神奈川県
二棟一括中古アパート

8号 東京都
中古木造アパート

9号 千葉県
戸建 再生後、売却活動中

10号 千葉県
木造アパート+小屋←現在再生中

11号 千葉県
戸建

戸建7戸・アパート(小ぶりのもの)4棟15戸・区分1戸を所有
毎月のCFは約50万円


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