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アパートの屋根が台風で飛んだ!その時大家として何をしたか?【リフォーム&再生編】

菊地美佳さん_画像 第17話

こんにちは、菊地美佳です。前回・16話からの続きです。

参照:アパートの屋根が台風で飛んだ!その時大家として何をしたか【被災〜退去編】

台風でアパートの屋根が吹き飛んでしまい、室内は水浸しに…。被害が発生した翌日には火災保険の代理店さんにも現地を見にきて、保険請求をしてくださいました。

その時、代理店さんが「 応急処置は見積りなしで進めて下さい 」とその場に来ていたリフォーム業者さんに伝えたのですが、それがトラブルの始まりでした。リフォーム屋さんがそれを都合よく捉えてしまったのです。

■ リフォーム屋さんからの請求書を見てビックリ!

応急処置というのは、足場を組んで、撤去した屋根にコンパネを貼り、薄いブルーシートを乗せただけです。( 普通は厚地のブルーシートをしっかり防水テープで留めて土のうを置いたりしますが )。



私も急な出来事でパニック状態だったのと、初めての応急処置で、知識がないままお願いしてしまったため、その処置が不十分であることがわかりませんでした。しかし、シートはヒラヒラした状態なので、雨は変わらず入ってきます…。

そして、請求書が届いてビックリ! 新規で屋根を葺き替えられる値段ではないですか…! 保険金も先に緊急対応費用として振り込まれますが、それは総額から差し引かれるので、いくらでも良い訳ではありません。

知人の紹介で初めてお願いしたリフォーム業者さんでしたが、不信感が湧いてしまったので、この先のリフォームについてはお断りをしました。その後も何かと後出しで請求されそうになりました。(-_-;)

ここで学んだ事は、紹介の難しさです。自分以外の誰かにとっては良い業者さんでも、自分の求める基準や価格に合うかどうかは別の話。高くてもお任せでOKという施主さんもいれば、値段や仕上がりにシビアな施主さんもいます。望むレベルは様々です。

職人さんの知識や技術と金額が比例していないところも、この業界の難しさです。紹介した結果、うまくいかなかった場合には今までの関係をも壊しかねないので、業者さんの紹介はするのもされるのも、かなり慎重になるべきだなー、と思いました。

今回は高い授業料を払いましたが、勉強になりました。やはり、面倒がらずに自分で信頼できる人を探すのが一番ですね。

そして、申請していた保険の金額が決まったのは、もう年末に差しかかった頃でした。保険のおりた予算の範囲内で、古かった物件をキレイに直そう。そして、少し安かった家賃もアップできれば上等じゃないの? これはピンチをチャンスに! だわ!!

・・・・と、無理矢理ポジティブに考えるようにしました。そうでもしないと、現実が辛すぎました…( 苦笑 )。誰も助けてはくれないし、自分で切り抜けない限り、アパートは屋根のない廃墟。やるしかなかったのです。

■ 「 単身の高齢者向き 」をリフォームのコンセプトに

そこで、前話で最後まで転居先が見つからなかった生活保護を受けていた高齢の入居者さんが住むことになった「 見守りサービス付きアパート 」を参考にすることにしました。

入りたい人が順番待ちという状況から、アパート経営として安定しており、社会的にも必要とされていて、時代にもあっているなと思い、そちらの方向でやっていこうと考えたのです。

今回は、おしゃれリフォームはなしです( 笑 )。シンプルに安全に配慮したリフォームをして、高齢者の方を中心に貸し出す。赤尾宣幸さんのコラムや本を読み直したり、セミナーに参加したりしました。知れば知るほど、このアパートにピッタリのコンセプトです。

私がいつも心がけている事は、「 その地域で他の物件と比べられない物件にしたい 」ということです。サーファー物件もDIY可能物件も今回の物件も、コンセプトを明確にすることで、ニッチな層を狙いたいと思っています。

今回、高齢の一人暮らしの方がやむを得ず退去する際に、こんなにも転居先探しに苦労した経験を活かすのです。そして、リフォームが終わり、募集を始めると、早速、一棟丸ごとデイホームで借り上げたいというお話が。各部屋への内見案内も入りました。

反応は上々です。台風で屋根が飛んでから、入居者さんの転居、保険申請、リフォーム屋さんとのやりとり、次の入居者さんの募集まで、長い時間がかかってしまい、苦しい日々でしたが、ようやく着地が見えてきました。


屋根も無事に直りました

■ これまでの経験があったから乗り越えられた…

今回、諦めずに一つ一つ対応していく根気の大切さを学びました。幸運だったのは、先に戸建などの小さな物件から始めていたことです。そこでの経験や家賃収入があったから、トラブルをカバーできたと思います。

最初の一棟目がこのアパートだったら…。経験のないところで、この台風被害に遭ってしまっていたら…。大家業を嫌いになってしまったかも知れません( 苦笑 )。

私はそれ以来、「 大家さんになりたいけど、どんな物件から始めたら良いですか? 」と聞かれると、「 小さな物件から始めて、大家業が好きか? 自分に向いていると思うか? を確かめてみて下さい。そこから徐々にチャレンジの幅を広げては? 」と、お返事しています。

先日も、過去最大級といわれる台風が関東を通過し、甚大な被害を及ぼしました。その他の地域でも洪水被害や激しい自然災害がありました。被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。

私も物件の多くが千葉にあるため、いくつか被害に遭ってしまい、一軒は屋根瓦、軒天が飛んで、水浸しになりました…。残念ながら入居者さんは退去となってしまいました。



しかし、「 自分で事業をやる 」ということは、色々な苦労も、その分の見返りも、全て自分に戻ってくるということです。目標を見失わずにコツコツと、ベストを尽くしていきたいと思っています。

つらいときは、海外のサーフムービーを見たり、記事を読んで、「 今、がんばって、必ずこの場所に行こう! 」と、モチベーションを保っています(^ ^)。みなさんのモチベーションの源は何ですか?

今回もお読み下さり、ありがとうございました。また来月、お会いしましょう♪



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 菊地美佳さん

mikasan

東京都出身・都内在住・40代 主婦

旦那さんの実家で義理家族・義犬・義猫と、義理にまみれて仲良く同居中

趣味は夫婦共にサーフィンで休日は海に通っている

■ 不動産投資歴

人生は短い、何かしなくちゃ!と模索する中、競売を知った事をきっかけに2016年より不動産投資を開始

日曜大工の得意な父と共に実家をリフォームしていた経験とインテリア好きを生かし、海辺の物件を中心にDIYでコストダウンしながら物件を再生

2017年、健美家リフォームコンテストで審査員長賞を受賞

夢は夫婦で世界中のサーフポイントを暮らすようにゆっくり巡る事。自然の中にいる事、ワクワクする事が大好きです

■ 物件取得歴

□2016年
1号 千葉県
競売で戸建(DIYコンテスト受賞物件)

2号 千葉県
戸建

3号 千葉県
競売で区分マンション(売却済)

4号 千葉県
区分マンション

□2017年
5号 千葉県 戸建

6号 千葉県 戸建

□2018年
7号 神奈川県
二棟一括中古アパート

8号 東京都
中古木造アパート

9号 千葉県
戸建 再生後、売却活動中

10号 千葉県
木造アパート+小屋←現在再生中

11号 千葉県
戸建

戸建7戸・アパート(小ぶりのもの)4棟15戸・区分1戸を所有
毎月のCFは約50万円


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