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利回り24%で完成した初めての投資物件。競落から入居付けまでを経験して学んだこと。

菊地美佳さん_画像 第2話

こんにちは、菊地美佳です。あっという間に梅雨も明けて、ギラギラの夏到来ですね。

夏はサーフィンも薄着で出来て気持ちよく、日も長いので大好きなのですが、DIY大家には地獄でもあります(*_*)。この時期に作業していただいている職人さんには、本当に頭が下がります。

いずれは夏場の大家業はOFFにして、春と秋の活動でやっていける大家さんになりたいものです。さて、第1話は自己紹介をお伝えしましたが、今回からは所有物件を振り返ってみたいと思います。

■ 競売で落札した初物件! 緊張の元所有者とのやりとり

私の一棟目は、健美家DIYリフォームコンテストで大賞を頂いた、競売で落札した2DKの平屋です。2年半前に、競売で落札しました。平成5年築で、一つ目に手掛けるには、最適な物件だったと思います。

古いけれど設備も使えましたし、駐車場も縦に二台停められるという、なかなかステキな物件でした。何より、大きすぎないのがよかったです。1戸目から二階建の広い家をDIYしようとしていたら、音を上げていたかも知れません。


キッチン(ビフォー)

当たり前ですが、広い家は壁も床も窓もいっぱい! お金も時間も掛かります。最初からゲンナリ来てしまっては、楽しい大家ライフにはなりませんよね。まだ経験の浅いうちは広すぎない家を意識してみるのもいいのかなー、と今になって思います。

この物件を落札後、いよいよ元の持ち主に連絡! という段階になったとき、こういう部分は超チキンな私はビビりました。

藤山勇司先生のセミナーで習った通り、不動産専用の格安携帯を用意し、電話をかけることにしたのですが、この作業は旦那さんに押し付けました( 笑 )。

だって、この時点ではどんな人が出てくるのか、怒っているのか、悲しんでいるのか、まったくわからなかったのです。少なくとも、歓迎はしてないはず…と、怯えまくっていました( 笑 )。

旦那さんも恐る恐るという感じでしたが、その家の元の持ち主に電話をかけてくれました。

旦那
「 あのー、この度競売で落札させていただきました、菊地と申しますが… 」

元の持ち主さん
「 あぁ! 今回はすみません、お手数をお掛けしてしまって…残置物は兄と運び出しますから… 」

色々お話してみると、新築からずっとお一人で住んでいて、ご近所さんとも仲良く過ごしていた60代の男性。 体調を崩してしまい、家族のアドバイスで「 ローン支払いをなくす為 」に、競売の手続きをしたそうです。

後日、片付けが終わり、鍵を受取りに転居先の小さなアパートに伺いました。書類に署名・捺印してもらった後、鍵代として少しのお金を渡そうとすると、「 そんなのいらないよ?! 」と、いわれました。

なんとなく切ない気持ちを抱えながら、「 これで美味しいものでも食べて元気になって下さいっ! 」と、やや無理やりな感じで、渡しました。元の持ち主さんは、「 ありがとう、これでスッキリしたよ! 」と、いってくださいました。

そんな訳で、怖いと思っていた初めての競売は、逆に切なくも拍子抜けするくらいにスムーズで、引き渡しはササッと終わりました。気になっていた床の間のキジの剥製も居なくなっていました( 笑 )。


ヤニだらけの和室の床の間にキジの剥製がありました(ビフォー)

古家には一軒一軒、それまで住んでいた人のストーリーがあります。私は人の「 想い 」を受け取ってしまう方なので、事故物件には手を出せません。そこは、無理に出さなくていいのかな、と思っています。

やれる方は逆手で仕上げて、高利回りにされるのも一つですよね。扱える物件というのは投資家一人ひとりによって違うものです。すべてはご縁ですし、そこが不動産の不思議で面白い部分だと思っています。

■ 狙い通りのサーファー家族が入居。利回り24%を超えるお利口物件に♪

縁あって、うちの1号物件になってくれたこの戸建。熱闘!な感じで、半年近く、夫婦で毎週、手探りのリフォーム作業を続けました。そして、もうすぐ完成という段階を迎えたある日曜日。


モールで仕上げたキッチン(アフター・本体はそのまま)


和室を洋室にチェンジ!(アフター)

その段階で、既に不動産会社を回って客付け依頼をしていたのですが、「 今から内見良いですか? 」と連絡が入りました!! 大家がいると気を使うんじゃない?と、私たちは慌てて荷物を押入れに全部詰めて、ツナギのまま、その場を出発。

ランチがてら、近くの回転寿司へ行き、ドキドキしながら時間を潰しました( 笑 )。初めての内見、興味を持ってくれてる人がいる! それだけで、すごくうれしかったのを覚えています(^ - ^)

結局は内見二組目で、「 都内から毎週、千葉にサーフィンのために通う自営業の方 」から申し込みが入りました。募集して二週間目、目的も狙い通りということで、順調なスタートだったといえると思います。

が、しかし、半年経った辺りで突然退去したい。という連絡が…。「 物件は気に入っているけど、行くポイントが変わってしまい、こっちにはあまり来ないから 」という理由を聞くと、悲しいけれど、仕方がないね、、、と納得できました。

退去後、家に行ってみると、少しホコリがあっただけでほとんど使った形跡もなく、ピカピカ。悲しいような、ホッとしたような気持ちで掃除をして、再度募集をかけると、また二週間後に、今度は定住サーファーさんが申し込んでくれました。

「 結婚するから住みたい、犬もいるからここに決めたい 」という理由でした。家賃は相場より2万円くらい高い68,000円です。

この家の収支をまとめます。落札金額は1,430,210円。( 入札の際は端数を入れるように藤山先生に習いました )。リフォーム費用はDIY材料費などで50万+職人さんに頼んだ分が約140万で、合計333万での仕上がりです。

こうして、我が家の初物件は、利回り24.5%で回る、お利口物件になりました。あのご夫婦とワンちゃんでハッピーに、あのウッドデッキでのんびり過ごしてくれているのかと思うと、こちらまで幸せな気持ちになります♪


旦那さんの力作、サーファーが大好きなウッドデッキ

■ 初めての不動産投資から学んだこと

一連の流れで学んだことは多くありましたが、まとめると、以下のような感じになります。

<リフォームのこと>
・総投資費用に対しての期待家賃と期待利回りを決めて、すべての作業をスタートさせる
・リフォーム費用は、「 職人さんへ依頼する分 」と「 DIY 」とに分けて抑える
・物件自体を安く買わないと、リフォームに使える費用が減り、無難な仕上がりになってしまうので、入口の価格は重要
・リフォームを始めるときは、最初に窓ガラスをピカピカにすると、いきなりフレッシュな空気が流れ出し、気分良く作業ができる。

<全体のこと>
・ニッチな客層に響くリフォームを、「 はまる立地 」でやることが大切
はまる立地でやれば、デザインリフォームは、客付けと家賃に優位性がある
・高めの家賃で別荘として借りてくれる人は全てに余裕がある( 最初の人は半年間物置にしていたんですよ!)。つまり、その狙いは成功ということ。
・余裕のある入居者を狙うことで、滞納やトラブルを防げる。家賃交渉もない。
・1年以内の退去については、何かしらの条件を決めて記載しておけばよかった( 泣 )。
・自分の趣味と同じ人に向けての物件は最高に楽しい! 趣味と実益の融合♪ 作業後のサーフィンは格別(^ - ^)

反省も多くありましたが、自信も得ました。体当たりで進めることで、これからの方針が決まった、記念すべき一軒目でした。

当時は無我夢中で、毎日、物件が夢に出てきました( 笑 )。初めての物件でしたが、人任せにせず、自分たちで真剣に向き合ったからこそ、感じ取れたことがたくさんあったと思います。

今回は我が家の初物件、「 健美家リフォームコンテスト受賞物件 」について、スピンオフ的にご紹介しました。「 住まいを取得して、直して、提供する 」という仕事は、本当に人間的で奥が深くて、やりがいのある世界だなぁと思っています。

さあ、これで、エンジンフルスロットルになった我が家は、次の物件を探しまくります。次回は、この家の次に取得した、「 区分リゾートマンション2戸 」のお話をしたいと思います。

それでは、また♪


リフォーム作業後の海は最高に気持ちいい〜

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 菊地美佳さん

mikasan

東京都出身・都内在住・40代 主婦

旦那さんの実家で義理家族・義犬・義猫と、義理にまみれて仲良く同居中

趣味は夫婦共にサーフィンで休日は海に通っている

■ 不動産投資歴

人生は短い、何かしなくちゃ!と模索する中、競売を知った事をきっかけに2016年より不動産投資を開始

日曜大工の得意な父と共に実家をリフォームしていた経験とインテリア好きを生かし、海辺の物件を中心にDIYでコストダウンしながら物件を再生

2017年、健美家リフォームコンテストで審査員長賞を受賞

夢は夫婦で世界中のサーフポイントを暮らすようにゆっくり巡る事。自然の中にいる事、ワクワクする事が大好きです

■ 物件取得歴

□2016年
1号 千葉県
競売で戸建(DIYコンテスト受賞物件)

2号 千葉県
戸建

3号 千葉県
競売で区分マンション(売却済)

4号 千葉県
区分マンション

□2017年
5号 千葉県 戸建

6号 千葉県 戸建

□2018年
7号 神奈川県
二棟一括中古アパート

8号 東京都
中古木造アパート

9号 千葉県
戸建 再生後、売却活動中

10号 千葉県
木造アパート+小屋←現在再生中

11号 千葉県
戸建

戸建7戸・アパート(小ぶりのもの)4棟15戸・区分1戸を所有
毎月のCFは約50万円


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