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利回り20%を実現する私流のリフォームプランの組み立て方や考え方

菊地美佳さん_画像 菊地美佳さん 第22話

2020/3/28 掲載

こんにちは、菊地美佳です。今回は私流のリフォームプランの組み立て方や考え方について、わかりやすく解説していきたいと思います。

■ 物件購入前にやること

@購入物件周辺の類似スペックの家賃相場を調べる。( 周辺にアパートしかない場合は同等物件の+1万円〜と見立てる )

A厳し目家賃での試算で、期待利回りを設定( 私の場合地方築古戸建は20 %以上を目安にしています )

B年間期待家賃÷総投資額=年間利回り

C総投資額=購入価格+( リフォーム費用 )←これでリフォーム費用がいくら使えるのかがわかる


期待家賃・利回りに持っていく為のリフォーム費用がざっくりと判明しました。この部分を購入前に試算してから、購入判断をして下さいね。

当たり前ですが、一番大切なのは、総投資額です。その中のバランスは物件ひとつひとつで異なります。コンディションや手の掛かり具合等がそれぞれの物件で全く違うからです。

手が掛かる物件ならば安く買わなければならないですし、逆にクロス貼り替えとクリーニング程度で貸せそうならば、程々の値段でもOKだと思います。

少し高くても運営がラクで手離れが良い物件は、忙しい人や手を掛けられない人には向いていると言えます。ですから、一概に物件単体の購入価格だけで投資として良いか? を判断することはできません。。

ご自身の好みや、向いている物件、コンセプトや立地を選んで、総投資額を想定内に収める事を意識しましょう。ちなみに私は、どうせリフォームする前提ですし、キレイな物は指値も通りづらいので、立地の良い格安ボロちゃんを磨くのが好きです(^ ^)


ビフォー


アフター

■ 購入後のリフォーム手順

私のいつものパターンは次のような流れです。

@内見・買付後から決済日の間にコンセプトを決めて、絶対に導入したい物から順にメモにどんどん書き出していき、概ねプランを決めた時点で、リフォーム業者さんと現地打ち合わせ

A「とりあえず」やりたい事を全部伝えて見積りを出してもらう

B出てくるまでの間に、具体的なクロスや床材など材料の品番選定

C見積りが出てくる

D…ほぼ、必ず予算オーバーするので( 泣 )、その中で後々にトラブルの心配がなく、仕上がりが家賃に影響せずに自分がDIYでやれて費用対効果が高そうな物を選んで依頼する工事を振り分ける


もちろん、全部自分でDIYをすれば激安に収まりますが、まだ兼業サラリーマン大家の我が家では何年も掛かってしまうので、それは機会損失にも繋がります。最近は予算内に収まるようであれば、業者さんにお願いして早く仕上げる様にしています。

■ 我が家のDIYの施工内容

我が家がDIYで施工することが多いのは、次のような内容です。

・クロス貼り替えや、壁への板貼り・漆喰塗りなど室内壁
・ペンキ、ステイン塗り( 足場を組んでの外壁塗装は業者さんに依頼 )
・畳→フローリング化
・水栓、ドアノブ等金具類、ウォシュレット交換
・タイル貼りや、ちょっとした左官工事
・ウッドデッキや棚、テーブル、サーフボードラック等の造作
・芝張り等

残置物処理や解体・電気工事、配管系などはプロにお任せしてしまいます。ツワモノDIY大家さんの中には全て自分でされる方もいらっしゃると思いますが、今はデザイン性で勝負したいと思っているので、技術系は専業になってからでも良いかなと思っています。

戸建一軒の壁や床を丸々DIYするとなると、週末だけではとても間に合わないため、平日に私が行ってプロの職人さんに紛れてリフォームを手伝っていますが、なかなか大変です(^^;)

でも、キレイにイメージ通りにできてくると、本当に我が子みたいに可愛く思えて来て、間違いなく物件に『 愛 』が生まれます( 笑 )。これはDIYをした人にしかわからない感覚かも知れませんね(^ ^)

■ 予算内に収める工夫

他に予算内に収める工夫としては、

・リビング等、長時間過ごすメイン部屋はしっかりデザイン性を持たせて、募集時の写真や内見事の印象をアップさせる
・その分、寝室などは低予算でシンプルで清潔感のあるお部屋を目指す。フォーカル部屋と他の部屋、で総費用のバランスを取る
・使用する材料はまずはメルカリ、ヤフオク、ジモティなどで安く手に入らないか? をあたってみて、なければ仕方なく( 笑 )、普通に一番安い所で購入する
・ホームセンターなどでフローリング材やペンキ類など、アウトレット品をチェック。在庫で売っていれば購入しておくのも◎


■ デザイン性について

コンセプトやデザイン性・遊び心のあるお部屋はオンリーワンな物件として優位性が高く、結果として利回りUPにも繋がる大切な部分です。なおかつ、DIYで施工しやすい部分ですので、私はここに一番注力しています(^ ^)

デザインのアイディアは、インテリア雑誌やネットや映画、カフェや美容室…そこら中にヒントとなるものは沢山あるので、少しでも気になればスクショしたりしてスマホに収めています。インテリア好きは10代の頃からなので、積み重なっているものは多いと思います。

スマホのメモ欄に浮かんだアイデアを書いておく事もありますし、Amazon( 海外版含めて )や、ヤフオクのウォッチリストに、ハマる物件を買いたいリストとしてストックもしています。一度に探すとなかなか探しきれないので、普段から溜めておくようにしています。

先日も駅ビルのトイレになるほど♪なアイデアを見つけました。アレンジして物件に取り入れられそうです。デザインの勉強は、楽しみながらお金を掛けずに出来ますね♪

皆さんも普段から賃貸物件に限らず、いいなぁと思った箇所の写真など集めておくと、次のリフォーム時のアイデアとしてきっと役立つと思いますよ(^ ^)

■ どこまでやるか? DIYの正解は人それぞれ

DIYと業者への割り振りなどは、その人のステージや、DIYに使える時間等によっても比率は変わってくると思います。

無理をして家族との時間が取れなくなったり、苦手な事でもなんでもやろうとして挫折してしまったりしては本末転倒です。上手に組み合わせて、幸せになっていくために積み上げていきたいですね♪

最近、特に感じるのは不動産投資などで豊かになるという事は家族や親戚、周りの友人まで幸せに出来るパワーがあるということです。

最近も数年私の活動を見ていた古い友人がいよいよ不動産投資を始めたいと相談がありました。しっかり、失敗のない様にサポートしたいと思いますが、「 まずは自分で積極的に勉強してね 」と伝えました。

受身ではなく、自らの力で成功したい! というマインドが不動産投資には一番大切だと思ったからです。そこが向いている、向いていない、のひとつの踏み絵になると思っています。

基本は変わらないので、リフォームする時にはこのコラムを思い出してみて下さいね(^ ^)。物件再生を楽しんでいきましょう♪



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プロフィール

■ 菊地美佳さん

mikasan

東京都出身・都内在住・40代 主婦

旦那さんの実家で義理家族・義犬・義猫と、義理にまみれて仲良く同居中

趣味は夫婦共にサーフィンで休日は海に通っている

■ 不動産投資歴

人生は短い、何かしなくちゃ!と模索する中、競売を知った事をきっかけに2016年より不動産投資を開始

日曜大工の得意な父と共に実家をリフォームしていた経験とインテリア好きを生かし、海辺の物件を中心にDIYでコストダウンしながら物件を再生

2017年、健美家リフォームコンテストで審査員長賞を受賞

夢は夫婦で世界中のサーフポイントを暮らすようにゆっくり巡る事。自然の中にいる事、ワクワクする事が大好きです

■ 物件取得歴

□2016年
1号 千葉県
競売で戸建(DIYコンテスト受賞物件)

2号 千葉県
戸建

3号 千葉県
競売で区分マンション(売却済)

4号 千葉県
区分マンション

□2017年
5号 千葉県 戸建

6号 千葉県 戸建

□2018年
7号 神奈川県
二棟一括中古アパート

8号 東京都
中古木造アパート

9号 千葉県
戸建 再生後、売却活動中

10号 千葉県
木造アパート+小屋←現在再生中

11号 千葉県
戸建

戸建7戸・アパート(小ぶりのもの)4棟15戸・区分1戸を所有
毎月のCFは約50万円


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