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「リゾマンは買っちゃダメ」の裏を行く! 利回り20%の海辺の区分ビフォー・アフター

菊地美佳さん_画像 第3話

こんにちは、菊地美佳です。暑過ぎる夏が、一転、秋めいた気候になりました。過ごしやすいですが、やや拍子抜け。やはり自然は予想を超えて来ますね。

サーファーには忙しい時期がやって来ます。遠くの台風からのウネリでGOOD WAVEが立つのもこの季節。サーファーとしても不動産での立ち回りも、チャンスをキャッチ出来るように心身共に万全で準備していたいものです(^ - ^)

さて、一戸目で大家業について一通り学び、無事通帳に家賃も振り込まれ、大家業の魅力を知った私と主人。次なる物件ゲットに燃えて、競売をチェックしつつ、「 一般仲介物件でも『 買い 』なモノはないかしら?!」と、ひたすら「 検索→問い合わせ→内見のハシゴ 」を繰り返しました。

物件は安く仕込む! を心に、鬼の指値( 加藤ひろゆき様より拝借 )を入れまくって撃沈…。でも、落ち込む事もなく、安く買えなきゃ意味がない! と、宝探しのように内見を楽しんでいました。

相場観を付けるためにも、業者さんとのやりとりに慣れる為にも必要な作業だと思います。そして、ほぼ同時期に二戸、今度は区分マンションを競売と一般で購入しました。一つずつ解説します。

■ 一般市場で買った区分リゾートマンション

こちらは私が得意とする某海近エリアの中で、一際目立つ存在のマンションです。波待ちしている沖からも良く見えます。プールだってあります。



リゾートマンションなので、もちろん海好きの方に訴求していきます。設備も充実していたりするので、ちょっと高級ラインの別荘をイメージして、リフォームコンセプトを決めました。一件目の戸建とは異なるコンセプトです。

サーファーというよりは、海外コンドミニアム、地中海とか、そんなイメージですね。一口に海テイストと言っても、カリフォルニア・ハワイ・バリ・バイロンベイ・ビアリッツetc…みんな雰囲気が違うので、立地によって変えていく楽しさがあります!

とは言え、こちらは1LDKの区分マンション。一つ目の戸建に比べたら、なんとDIYの楽ちんな事!! いきなり電気、水道、ガス、トイレ、お風呂にジャグジーが使えて、下にはレストランまである♪

週末に通って直しても内装だけなので、2カ月もかかりませんでした。通常、このマンションは寝室部分が和室のままの部屋が多いのですが、私の買った部屋はすでにフローリングにしてありました。( そこも購入の決め手の一つでした )。

ただし、以前そこに定住していた売主さんは、引っ越した後、何の修繕もなく売りに出していました。ヤニ臭さもあり、売れ残っていたため、指値を入れさせていただきました。結果、相場の半額くらいで購入できました。

多分、サンタフェ風をイメージしたのかな?? 室内のありとあらゆる木部にターコイズブルーのペンキが塗られていました。これがなかなかの曲者で、塗り替えに苦心しましたが、心を無にしてひたすら作業です( 笑 )



写真でわかるでしょうか? ヤニも凄かったんです…。ヤニ掃除はいつも、スチームクリーナーが強い味方になってくれます(^ - ^)



■ ヤニ部屋を海外コンドミニアム風にリフォーム!

さて、リフォームですが、コンセプトカラーとして、真っ白と深いネイビーを選びました。マンションのリフォームは初めてで、パイプスペース( PS )の凸凹クロス貼りに苦心しましたが、なんとかクリア。



そして、賃貸物件のクロスは安価な物を使うことが多いかと思いますが、あえて、出っ張りを活かして輸入壁紙の石目柄を貼り、石の柱のように見せました。



照明はシーリングファン、ブラインドも付けて…とやっていくと、ちゃんと海外コンドミニアム感が出てきました!( 笑 )。本当なら、暖炉も置きたいような室内ですが、賃貸物件でやり過ぎは禁物、グッと我慢です。

陽当たりの良いレイクビューのこのお部屋でコーヒーでも飲んでほしくて、カウンターテーブルを造作しようと思い、大工さんに見積りを出してもらいました。

すると、何万円にもなるではありませんか! そこで、IKEAで一本500円の高さが調節できる脚を買ってきて、厚めの板に付けました。一万円もせずにピッタリのカウンターテーブルに♪



住まう人の生活を動線、目線なども具体的にイメージしてリフォームを考えると、アイデアが湧いてきますね(^ - ^)

このマンションは共用部にプール、ジャグジー、サウナなどがあるため、室内のお風呂とトイレは広めですが三点ユニットです。ここはホテルのバスルームのイメージで照明を替えたり、水栓替えたり、工夫してみました。

温水洗浄便座もユニットバス用は高いのですが、高級物件には必要でしょう! と、頑張って付けてみました。



そんな甲斐あってか、募集開始2週間目で訪れた一人目の内見者さんが、借りてくれる事になりました! 都内に住む釣り好きの方で、別荘として使うそうです。今もうっかり存在を忘れそうになるくらいに問題なく賃貸中です。

管理費等を抜いた実質利回りは約19.5%。リゾートマンション区分は…という声も聞きます。でも、工夫して家賃を高めに設定しても刺さる人に借りてもらえれば、充分回るということが証明できたと思います。

逆に、そういった層に向けた満足な物件が少ない場合、ブルーオーシャンにもなり得ます。その為の事前リサーチと、安く買う事はどの物件でも鉄則ですが、思い切った物件の方が勝負が早い気がします( 笑 )。

■ 競売で落札した区分リゾートマンション( 売却済 )

さて、もう一つ、同時期に競売で落札できてしまった(?)、別エリアの区分リゾートマンションがありました。“たまに”サーフィンに行く方面にあります。こちらのウリは海までの近さ、そしてステキな中庭、海上がりに嬉しい大浴場・プールとテニスコートです。

広さは2LDK、競売の三点セットの資料には、「 長く賃貸中、管理費などの滞納なし♪ 」と書いてあったため、オーナーチェンジ気分満々で入札しました♪

ところが、「 入居者さんは競売にかかると聞いて気分を害してしまい、早々に解約して出て行ってしまっていた 」ということが、落札後に判明…( 泣 )。リサーチの甘さを反省しました。ああ、リフォームしに行かなければ…( 泣 )。

季節は真冬。この季節は水が冷たいので、寒がりの我が家はほとんどサーフィンには行きません。もともと“たまに”しか行かないエリアの物件ですので、DIYリフォームはなかなか大変そうに思えました。

そこで、こちらの物件は大まかな作業を大工さんに頼んでしまいました。幸い、競売物件にもかかわらず、元入居者さんが大変キレイに使っていたのと、残置物ゼロで軽くお掃除までして退去されたので、簡単なリフォームで済みました。









そして、無事に入居者が決まりました。しかし、区分一戸だけが離れた場所にあると管理も大変なので、売却することにしました。 短期譲渡にはなりますが、多少プラスで売却できました。賃貸募集時より、実需売却の方が反響が多かったのは意外でした。

よりシビアなエリア選定、コンセプトについて再考する良い機会にもなりました。早くに自分の強みを知り、それを尖らせつつ、継続していく事が成功への道なのかな、と最近実感しています。

ラクに前進できる近道はないけれど、続けることは誰でも自分が決めれば実行できることです。

“強み”というのは自分では気付きにくいものですが、例えば「 何かが好き 」「 詳しい 」「 人と仲良くなるのが上手 」「 甘え上手( 笑 ) 」なんて方もそれを続けていけたら、それはそれで何かを残していくものなのなのだなぁと周りを見ていて思います。

若さも強みですが、経験値も強みです!

■ 好奇心を持って世の中を見るとヒントが見つかる

さて、今年のお盆休みは、何度もリピートして訪れているサーファー天国・宮崎に行ってきました。そこでも素敵な宿やカフェ、景色を活かしたDIYなどサーフィン以外にもたくさんの刺激とアイディアをもらってきました。

いつでも好奇心を持って世の中を見る事で、同じ景色でも色々なヒントをもらえますし、感じ方も変わってきます(^ - ^)。心のシャッターをたくさん切れる人生の方が断然楽しいですよね♪

今回も読んでいただき、ありがとうございました。それではまた次回♪



< 追伸 >
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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 菊地美佳さん

mikasan

東京都出身・都内在住・40代 主婦

旦那さんの実家で義理家族・義犬・義猫と、義理にまみれて仲良く同居中

趣味は夫婦共にサーフィンで休日は海に通っている

■ 不動産投資歴

人生は短い、何かしなくちゃ!と模索する中、競売を知った事をきっかけに2016年より不動産投資を開始

日曜大工の得意な父と共に実家をリフォームしていた経験とインテリア好きを生かし、海辺の物件を中心にDIYでコストダウンしながら物件を再生

2017年、健美家リフォームコンテストで審査員長賞を受賞

夢は夫婦で世界中のサーフポイントを暮らすようにゆっくり巡る事。自然の中にいる事、ワクワクする事が大好きです

■ 物件取得歴

□2016年
1号 千葉県
競売で戸建(DIYコンテスト受賞物件)

2号 千葉県
戸建

3号 千葉県
競売で区分マンション(売却済)

4号 千葉県
区分マンション

□2017年
5号 千葉県 戸建

6号 千葉県 戸建

□2018年
7号 神奈川県
二棟一括中古アパート

8号 東京都
中古木造アパート

9号 千葉県
戸建 再生後、売却活動中

10号 千葉県
木造アパート+小屋←現在再生中

11号 千葉県
戸建

戸建7戸・アパート(小ぶりのもの)4棟15戸・区分1戸を所有
毎月のCFは約50万円


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