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築古戸建てをオンリーワン物件へ!効率良くリフォームを進める為の私の手順

菊地美佳さん_画像 菊地美佳さん 第33話

2021/2/23 掲載

こんにちは、菊地美佳です。まだまだ寒い日が続きますね。今回はいくつかの築古戸建DIYリフォームを経験してわかった、私なりの効率良くリフォームを進める為の手順などを紹介してみたいと思います。

■ 駐車場の確保

一番は駐車スペースの確保です。DIY作業をするためにはなるべく物件近くに車を停めたいですね。けれど、昔の家は小さくてもぐるっと塀で囲って自分の敷地を主張するような造りが多く、駐車スペースが少なかったり、狭かったりすることが往々にしてあります。

特に地方物件では一台でも多く駐車スペースを確保した方が賃貸付でも有利になりますので、塀が邪魔している場合はすかさずハツリます笑。要らない物の一時置場としても駐車スペースが広いと何かと便利です。

駐車場ビフォー
駐車場ビフォー

駐車場アフター
駐車場アフター

■ 残置物の処理

次に、残置物がある場合は処分をします。作業工程としては非常に嫌いな分野ですが( 泣 )、これをやらずには先に進めないので、完全防備&心を無にして乗り越えます。

時間があり、コストも抑えたい方はご自身でコツコツ処理センターに運ぶのがいいと思います。兼業大家さんで時間が取れない方、メンタル的に辛い方はプロに有償で処分してもらうという方法があります。

我が家では残置物が少ない場合は平日休みの日に自分たちで持ち込んで処分、あまりに大量な場合はプロに依頼しています。そして、家の中がスッキリ、荷物がなくなった所からリフォームをスタートさせています。

残置物処理ビフォー
残置物処理ビフォー

残置物処理アフター
残置物処理アフター( 畳も一緒に処分した )

和室の洋室化がプランにある場合は、このタイミングで畳を捨ててしまいましょう。( 同時に、プロパンガス屋さんにガスの供給や設備の貸与をお願いする場合は、この辺りで貸与条件の見積もりやすり合わせ等を行います )。

■ 解体( 間取り変更等がある場合 )

次に解体( 間取り変更等がある場合 )です。二間を一間にしたり、天井を壊して古い梁見せをしたり、押入れをクローゼット化したりと、本格的にリフォームする場合にはこの工程が入ってきます。やることはズバリ「 破壊 」です( 笑 )。

ただし、やみくもに壊したりはせず、躯体に影響のない箇所をキチンと見極めて( わからない場合は必ずプロに相談を )から、日頃のストレス発散も兼ねて( !? )壊していきます。クロス貼り替え等の予定があれば、このタイミングで全部剥がします。

ここまでは楽しいというよりは体力仕事ばかりで辛いですが、余分な物を捨て、いらない物を取り払ってからはキレイに生まれ変わらせていくだけなのでがんばりましょう。。。( 電気配線工事等がある場合は隠蔽出来るこのタイミングで施工します )。

電気工事
電気工事は資格のある方が行って下さいね

■ 下地を作り天井、壁、床の工程へ

さて、ここからは「 創造 」ゾーンのスタートです♪ キレイになっていく一方の楽しい工程です♪ 解体や補修などをした場合は、面を塞ぐ・壁や床を塞ぐ作業から入ります。

例えば、下地ボード貼りなどの作業です。基本的には天→壁→床の順番に手を入れていくと、養生作業が少なく、効率的です。この養生作業が私は大嫌いなので、なるべく減らすためにいつも知恵を絞っています( 笑 )。

貼り物をする前にペイント作業も行います。はみだしてもあとからキレイにする場所は養生せず塗っていき、最小限のマスキングで済むようにします。たくさん貼れば、剥がす作業もゴミも増えちゃいますしね(^^;)。

窓枠
カサカサの窓枠等もこのタイミングでリフレッシュペイントしましょう

意外にも窓枠の傷み具合が家全体の清潔さやフレッシュさに影響していると感じます。窓枠の木部がカサカサだといつまでも築古感が残るので、先にキレイにしてしまいます。

その後、クロスを貼っていきます。( クロス仕上げではなく、OSBボードや針葉樹合板等で下地ボード兼仕上げ材を一度で仕上げる場合には先にペイント作業→ボード貼りの順で進めます )。

壁

天井と壁を直したら、次は床貼りです。天井・壁を直してもいまいちキレイになった気がしない…ものですが、新しく床材を貼った途端に新築の様にリフレッシュ!!

今までの苦労が報われる瞬間です(T ^ T)。ピカピカの床になって、あんなに萎える雰囲気だった家から寝転べて、美味しくご飯が喉を通るお部屋に♪♪

床

余談ですが、ヤドカリ方式で物件に寝泊まりする方は、避難所的に一部屋だけ先に床まで仕上げてしまうと使い勝手が良くなります(^ ^)設備系の取付も最初から使えた方が便利ですが、仕上がりのキレイさ、無駄のない作業を考えると最後にやるのがオススメです。

■ 照明やカーテンレールなどを取り付け

室内の面が完成したら、仕上げの細かな作業に入ります。具体的には、素敵な照明や、カーテンレール、棚などを取り付けます。

キッチン:リフォーム前

私の物件は飾りつけをする事が多いので、このタイミングまでにイメージを膨らませて、集めておいた家具やグッズたちを飾りつけていきます。私にとって至福の時間です(^ ^)

そして最後にほんのりと香るような優しい香りのルームフレグランスを置いて、室内は完成! この頃には物件の「 気 」がすっかり入れ替わって、通うにもウキウキしてしまいますね。( 完成した箇所から写真を撮り、募集サイト等に載せます。早めに載せましょう )。

■ 予算と相談しながらエクステリア( 外回り )を工事

室内が完成したら、次は外回りです。外構フェンスやウッドデッキやシンボルツリー等、あるとお家のイメージが格段に良くなるアイテムを予算が許せば作っていきます。

芝生

ハンモック

外観

普段から街中の素敵な外構等をチェックしておくとイメージが湧きやすいです。注意点としては、せっかく作っても家賃に反映しないエリアやターゲットの物件は、室内リフォームだけに留めたり、玄関ドアだけペイントしたり、砂利を敷くだけに留める等の判断が必要です。

■ 片付けと磨き上げのお掃除でピカピカの物件に

最後に片付けと磨き上げのお掃除です。ピカピカに生まれ変わった家を眺めながら、荒れたビフォー状態やいろいろなリフォーム作業中の記憶が蘇り、いつも安堵と寂しさが入り混じった複雑な気持ちになります。

「 よくがんばった、私達 」と誇らしげな思いもあり、毎回、最後は清々しい気持ちになります。これはリフォーム業者さんに丸投げだとなかなか体験出来ない達成感。長い長いマラソンを走り切った気分です(^ ^)

室内

■ まとめ

駆け足で書いてみましたが、我が家も最初の頃はたくさんの失敗をしました。当時は段取りをよく考えず、片っ端から目につく箇所や、やりたい作業から始めてしまったためです。

その結果、養生で二度手間になってしまったり、ペンキや接着剤を踏んで汚してしまったりして、反省ばかりでした。それでも、「 こうしたら効率が良いかな?! 」などと考えながら丸5年間、ほぼ毎週リフォームをする中で、経験値が上がってきました。

家のリフォームは簡単!だけど難しい!!ってつくづく思います。DIYリフォームは、深くて楽しいです(^ ^)。これからも勉強を続け、私達なりのベストと思えるやり方を更新していきたいと思います。

あっと言う間に2月も終わり。今年は大寒波で雪が沢山降っていますね。スノーボーダー、スキーヤーの皆さんには当たり年。私もリフォームがひと段落したら雪山→サウナ旅をしてみたいです。

サウナでととのった後のご飯はビックリするほど美味しいんですよ!そして夜はぐっすり熟睡zzz.今年の冬はサウナに支えられて生きています( 笑 )。 今回も最後までお読み下さりありがとうございました。また次回、コラムかサウナでお会いしましょう♪

プロフィール

■ 菊地美佳さん

菊地美佳さん

東京都出身・都内在住・40代 主婦

旦那さんの実家で義理家族・義犬・義猫と、義理にまみれて仲良く同居中。

趣味は夫婦共にサーフィンで休日は海に通っている。


■ 不動産投資歴

人生は短い、何かしなくちゃ!と模索する中、競売を知った事をきっかけに2016年より不動産投資を開始。

日曜大工の得意な父と共に実家をリフォームしていた経験とインテリア好きを生かし、海辺の物件を中心にDIYでコストダウンしながら物件を再生。

2017年、健美家リフォームコンテストで審査員長賞を受賞。

夢は夫婦で世界中のサーフポイントを暮らすようにゆっくり巡る事。自然の中にいる事、ワクワクする事が大好きです。


■ 物件取得歴

□2016年

  • 1号 千葉県
    競売で戸建(DIYコンテスト受賞物件)

  • 2号 千葉県
    戸建

  • 3号 千葉県
    競売で区分マンション(売却済)

  • 4号 千葉県
    区分マンション

□2017年

  • 5号 千葉県
    戸建

  • 6号 千葉県
    戸建

□2018年

  • 7号 神奈川県
    二棟一括中古アパート

  • 8号 東京都
    中古木造アパート

  • 9号 千葉県
    戸建

  • 10号 千葉県
    木造アパート+小屋

  • 11号 千葉県
    戸建

□2019年

  • 12号 戸建(民泊営業中)

□2020年

  • 13号 千葉県 戸建

現在は、戸建7戸+アパート4棟15戸+区分1戸の合計23世帯所有
毎月のCFは100万円強

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