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1軒で家賃2軒分! 利回り19%を達成した(築古)サーファーズハウスのビフォー&アフター大公開【後編】

菊地美佳さん_画像 第6話

こんにちは、菊地美佳です。あっと言う間に季節は駆け抜けて、晩秋。サーフィンする私からすると賑やか過ぎる位の海から人も段々と減って、この時期は気温よりも海水の方が温かく過ごしやすい季節なのです(^ - ^)

■ 和室を残し、縁側はサンルームに!

さて、第5話の続き、築50年の古家をサーファーズハウスに変身させた時の話です。( 5話で紹介した )広々ゆったりリビングの隣の部屋は純和室でしたが、こちらはリフォーム費用を抑える意味でも襖を貼り替えて、照明を変えただけに留めました。





南向きの芝生を眺めながら、ゴロンと横になった時の気持ち良さ。畳はヨガやストレッチなどにも適しているし、小さなお子さんがいる家庭にも喜ばれますよね。今では作れる職人さんがいないという竹細工の丸い窓や雪見障子、縁側も残しました。

仕切り扉を開けた時のリビングとのギャップも面白いですよね。私物のサーフボードを床の間に飾ると、意外にもピタリとハマりました♪



続いてリビング南側にある、こちらも昔の家に良くある縁側。緑のフェルト状のシートが萎え萎えポイントです・・・。



陽当たりは良いので真っ白にして、サンルーム!と言い張ってみたらどうだろう?!( 笑 )。

元々は障子で仕切られていましたが、サンルームには合わないのでダイニング側に使われていたレトロなガラスが可愛い引戸を、木の部分を白くペイントして、こちらに移植しました。



するとどうでしょう?! すっかり可愛いサンルームに( 笑 )。グリーンを育てたり、室内干しスペースにピッタリです♪ 使ったのはペンキとフロアタイルだけでした。

■ トイレはそのまま、お風呂はユニットバスに入れ替え

トイレはレトロなタイルがブルー系でまとまっていて可愛かったので残しました。



砂壁部分と既存ドアにペンキを塗って、ドアノブはレバー式に全て交換。金具は安い割に目につくポイントで、ここが今っぽいとおしゃれ物件に見えたりしますので、気が抜けない部分です。小さな物なら100均にも流行りの物が売っていますよ(^ - ^)

次に、浴室です。賃貸物件のお風呂はリフォーム費用が掛かるから最低限に、ということをよく聞きますが、この物件のコンセプトは「 1軒で2軒分の家賃を生み出す物件 」ですので、ここが古いままでは内見に来た人も興醒めしてしまいます。



個人的にはタイルの柄は嫌いではなかったのですが、床から水が染み出していたり、痛みもあったので思い切って、ユニットバスに入れ替えました。

家賃に反映する部分には思い切ってリフォームを掛け、あまり家賃に影響がないかな? という部分はお金を掛けずに。そんな風にバランスを取っています。

■ 裏テーマは「 外国人がDIYした家 」

二階です。二階は2部屋あり、どちらも和室でした。主寝室となる部屋だけ、フローリング+クロスで洋室化。



もう一つの和室は天井と砂壁の上からひたすらに白ペンキを塗り、押入れ襖や照明は洋風の物を使いました。その結果、畳のままでも、純和室とはまた違った雰囲気に仕上がったかな? と思います。



夏には二階のベランダから花火大会が見える、入居者さんだけの特等席です♪

実は、昔から自宅をDIYしていた時からの勝手な裏テーマ( ? )として「 外国人が自由にDIYした家 」というのがあります。完璧にしない所に味わいが出るというか、ゆるっとした空気感が流れるかなぁと思っています( プロの仕上がりを目指さない言い訳でもあるんですが・笑 )。

築古戸建にはこのテーマが特に相性が良いのです♪ 自由な発想で部屋の使い方を考えてみると、面白い物件が出来上がると思います(^ - ^)

■ 都内在住の経営者さんから別荘目的の申し込みが!

さて、試行錯誤して作り上げたこの物件、いよいよ賃貸募集です。毎回、もう君とは自由に会えなくなるのね。。と淋しい気持ちになります( 泣 )。

思い切って、周辺の相場家賃の中でも一番高い金額で募集をかけてみました。一カ月程、反応がなあく、やはり強気過ぎたかー…と、弱気になっていると、仲介会社のやり手担当さんから、「 内見→申込み入りました 」と連絡が入りました!

リフォーム代も考慮した利回りで、19%達成です。旦那さんとサーフィン前の波チェック中だったのですが、嬉しくて波の状態が頭に入らなかったのを覚えています( 笑 )。

借りてくれた方は別荘目的の都内在住、独身貴族なディーンフジオカ風経営者さんでした。でも、家賃保証会社は入りたくないとおっしゃるんです。「 えー、闇民泊!? オレオレ詐欺のアジト? 」とか色々とよぎりましたが、会社に内緒で借りたいから、といった理由でした。

「 その代わり、家賃一年分先払いするんでいいですか? 」と、これまたビックリ! しかも、「 更に家賃一年分程掛けて外構工事をリゾート風にしてもいいですか? 」というではありませんか。もちろん、二つ返事でOKしました( 笑 )。

その後 気になって前を通ってみると、物件にピッタリのおしゃれな外構工事を広い庭にしていたただいていました。アパートではまずないと思いますが、戸建賃貸だと入居者さんが我が家の様に手を入れて気にいる様に住んでくれる事があります。

他の物件でも入居者さん自身で元々の駐車場部分のコンクリートをハツリ→駐車場拡張工事を発注していただき、物件価値が上がった事がありますよ(^ - ^)

■ オーナーの趣味を生かして尖った物件を作るという作戦

今回は土地も広く、立地も良かったので、相場家賃の2倍を狙って作り込んだリフォームをしました。そうした事で、他の物件とはバッティングしない物件になり、余裕ある入居者さんが借りてくれた事で、物件価値まで上がる結果となりました。



前にも書いた事がありますが、もしオーナーさんに好きな趣味などがあれば、同じ趣味の方に向けて、ツボを押さえた尖った物件を適切な立地で作る事で、オーナー自身も所有していて楽しく負けない一目惚れ物件になると思うのです。

私にはゲーム部屋やゴルフ部屋、カープ女子部屋、作れないです( 笑 )。あぁ、こんな部屋があったらいいのに!そんな視点からのコンセプト作り、好きな趣味を生かして楽しく勝てる部屋作り、是非考えてみてください(^ - ^)

もっと賃貸経営が楽しくなりますよ?♪ 今回も読んで頂きありがとうございました。それではまた次回♪

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 菊地美佳さん

mikasan

東京都出身・都内在住・40代 主婦

旦那さんの実家で義理家族・義犬・義猫と、義理にまみれて仲良く同居中

趣味は夫婦共にサーフィンで休日は海に通っている

■ 不動産投資歴

人生は短い、何かしなくちゃ!と模索する中、競売を知った事をきっかけに2016年より不動産投資を開始

日曜大工の得意な父と共に実家をリフォームしていた経験とインテリア好きを生かし、海辺の物件を中心にDIYでコストダウンしながら物件を再生

2017年、健美家リフォームコンテストで審査員長賞を受賞

夢は夫婦で世界中のサーフポイントを暮らすようにゆっくり巡る事。自然の中にいる事、ワクワクする事が大好きです

■ 物件取得歴

□2016年
1号 千葉県
競売で戸建(DIYコンテスト受賞物件)

2号 千葉県
戸建

3号 千葉県
競売で区分マンション(売却済)

4号 千葉県
区分マンション

□2017年
5号 千葉県 戸建

6号 千葉県 戸建

□2018年
7号 神奈川県
二棟一括中古アパート

8号 東京都
中古木造アパート

9号 千葉県
戸建 再生後、売却活動中

10号 千葉県
木造アパート+小屋←現在再生中

11号 千葉県
戸建

戸建7戸・アパート(小ぶりのもの)4棟15戸・区分1戸を所有
毎月のCFは約50万円


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