• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

21,710アクセス

400万円の戸建てを買いました。

原田ミカオさん_画像 原田ミカオさん 第49話

2015/2/10 掲載

戸建てを買ったので、フィリピンのお話の途中ですが、そのことについて書こうと思います。今回の家は、550万から490万に値下がったところを350万で指し値して、400万に戻されて、買うことになりました。

毎度のように、埼玉の都心から電車で40分程度の、複数の高速からアプローチがいいエリア、土地が安くてリフォーム後の利回りが12%以上を目標とできる物件です。

ネットを見ていたら、以前300万で買った戸建て( コラム26参照 )とそっくりの写真があったので、間違ってボクの物件が売りに出されたのかと最初は思ったほどです。

見に行くと駅から遠い! でも近くに大きな団地群があり、バスも車に乗っている間に何台か見ました。周囲にも戸建てが建ち、行った時にはちょうど小学生が集団下校するところでしたので、立地はまあまあかと。

問題の駐車場は庭にあるじゃまな物をどけて、砂利をひけば軽が入る程度。こちらもまあまあ。内部の1、2階とも6畳ふたつが並んでいる平面の上に、切り妻屋根( 山形の屋根 )を架けるという最小限のつくり。それで前の物件とそっくりに見えるのか、このようなつくりではみな外観が同じようになるのかと思った次第です。

最小限のボックスの上に切り妻屋根。好きなタイプです。なぜかと言うと切り妻屋根からは雨が漏りにくく、壁が垂直に立ち上がるので地震に強いからです。壁が1、2階でずれていると、地震に弱くなります。



建物はきれいで、外壁のモルタルは塗装し直しています。軒天井( のきてんじょう、屋根の裏側の天井 )はほとんど損傷なし。破風板( はふいた:切り妻側で屋根の厚みを隠す板 )、鼻隠し( はなかくし:軒先で屋根の厚みを隠す板 )も塗装し直されていて問題なし。

築古では軒天井、破風板、鼻隠しはかなり傷んでいるのが普通で、足場をかけて直せば10〜20万はかかります。

ベランダの柱は手前側は斜めに出したほおづえとされ、車の邪魔にならないようになっているのも好印象。この前買った430万の物件( コラム40参照 )ではベランダの柱が邪魔で、柱をやめてほおづえにしたぐらいです。



300万の戸建てと違って玄関のヴォリュームが北側に付き、その分、駐車場が小さくなっています。建物的にはこちらの方がいいのですが、その分、駐車場が狭くなっています。

玄関上の屋根と水上(みずかみ)側で壁のぶつかるところから、雨が漏った跡が、内部の押し入れにありました。やはり複雑な屋根形状のところから、水は侵入します。瓦屋さんに積み直してシールしてもらう必要があます。価格は3万くらい。玄関扉はアルミなので、塗装の必要がないのもいいところです。



下は玄関入ったところ。きれいに掃除されていて、下駄箱もこのまま使えそう。300万の戸建てでは、ニトリの2万の下駄箱を自分で取り付けました。玉砕物件ばかり見ているので、このようにきれいな内部は、非常にぜいたくに見えます。



玄関脇の壁に、額縁の中にくぼみがある珍しい飾り棚。こういった不思議なオプションが付いているのも、中古戸建ての魅力です。



コストのかかる風呂はと見ると、あー、バランス釜だ。これはバスタブだけ交換かと思いましたが、思い切ってユニットに。入り口の扉もダメになっているので。壁のしっくいはまだきれいなのでもったいないけど。

ユニット自体は20万以下で入るものの、撤去や工事などで35万くらい。木造を長くもたせようと思ったらユニットバスです。水や湿気が木造の軸組まで行きません。



トイレは交換したいけど、費用を考えて上のウォシュレットだけ交換。2万ちょいくらい。窓のところの変な換気扇は撤去。



洗面台は安いから交換。それでも給湯管引き込みも入れると、5万くらい。問題は鏡を付けると窓がふさがってしまうこと。一緒に見に来た嫁さんのミカコが、ふたの鏡が動く洗面用の収納がIKEAにあるとのことで、それを採用。



キッチン流し台はカッティングシートを張るよりも、新しいものを買った方がいいと判断。システムの一体もので10万で入れてくれることに。欲が出てキッチンパネルを張ったり、換気扇を交換したりで、撤去や給湯管引き込みなども入れると20万弱に。内装は天井だけクロスで、パテ処理を入れて3万くらい。



ダイニングキッチン横、和室床をフローリングにした部屋に、なんと掘りごたつが! 中には暖房器具も付いています。いいオプションなのか邪魔な物なのか、悩ましいところです。

これは撤去してフローリングにしようかと考えていたら、業者さんが「 これは生かした方がいい。見に来た人が、あ! 掘りごたつもあるんだ! と思ってくれる 」といいます。

でも家具を置きたい入居者さんだと困るなー、ふたをつくると高いだろうなーと考えていたら、2階の押し入れの上の天袋で、業者さんが掘りごたつのふたを発見! アルミ枠が付いている穴の大きさを3分割したふた。これは差別化になっていいということでそのままになりました。



階段には足下灯が付いていますが、全体に暗いので、2階廊下天井の照明をスポットにして、階段の方に光りが行くようにしました。照明を増設すると、配線工事が高くつきます。階段のノンスリップは、自分で買ってきて貼ることに。



2階の和室は畳が表替えされていて、問題なし。照明だけ買ってきて自分で替えるだけでOK。



結局リフォーム代は100万弱になってしまいました。見に来たときは60万程度と思っていたのですが。やはり水回り交換は痛い。300万の戸建ては半分玉砕していたのでリフォームに200万、今度の400万の戸建ては安くしようと思ったけどやはり水回りは取り替えたいからとリフォームに100万。

結局同じ500万。経費込みで約550万。5.5万以上で貸せて12%。修繕費が多く出ると10%、税金を引かれると8%とか7%程度か。これまたまあまあ。

建物の価格も売り主さんが220万にしてくれたので、助かりました。建物220万、土地180万で契約。固定資産税評価額で按分すると、土地値ばかりになってしまうので、減価償却があまりとれません。

と、いい物件を買えたと思っていましたが。駅からバス便というのがどうかなーと。いままでの戸建てでバス便は初めて。ほとんど土地値で買えたからって、賃料が安ければ仕方ないし、客付けできなければ最悪。

とグダグダ思っている最中に、これはいい! 買いたい! という物件がいくつか現れました。でも金がない。不思議なことに、いつも買ったばかりのときにいい物件が現れる。それは買った判断への迷いの現れかもしれません。

そういえば相場をやっていたときも、エントリー後はいつもそんな後悔に似た感情がわいてきました。どこでエントリーしようと順行、逆行は半々、損小利大を繰り返すしかないんですが。

これでアパート5棟( うち4棟が借り入れ )、戸建て6棟( 現金 )の体制となりました。できたら今年後半にはもう1棟買いたいところ。アパートのキャッシュフローはすべて戸建ての現金買いに突っ込んでいます。

今回のまとめとして、
ボックス + 切り妻屋根 + 駐車場 が好き!
となります。

みなさまの建築と不動産の勉強の一助になれば幸いです。

プロフィール

■ 原田ミカオさん

原田ミカオさん

原田ミカオさんのブログ:
https://plaza.rakuten.co.jp/mikao/


■ 経歴

□1959年 東京都生まれ。

□1982年 東京大学建築学科卒業。

□1986年 同大学修士課程修了。
現在、東京家政学院大学生活デザイン学科教授。

□2004年から 不動産投資を開始。
現在、アパート6棟、戸建12棟、計57戸を所有。


■ 主な著書

  • 20世紀の住宅−空間構成の比較分析( 鹿島出版会 )
  • ルイス・カーンの空間構成 アクソメで読む20世紀の建築家たち
  • 1級建築士受験スーパー記憶術
  • 2級建築士受験スーパー記憶術
  • インテリアコーディネーター受験スーパー記憶術
  • 福祉住環境コーディネーター2級受験スーパー記憶術
  • 構造力学スーパー解法術
  • 建築士受験 建築法規スーパー解読術
  • マンガでわかる構造力学
  • マンガでわかる環境工学
  • ゼロからはじめる木造建築入門
  • ゼロからはじめるRC造建築入門
  • ゼロからはじめるS造建築入門
  • ゼロからはじめる建築の設備教室
  • ゼロからはじめる建築の法規入門
  • ゼロからはじめる建築の施工入門
  • ゼロからはじめる建築の構造入門
  • ゼロからはじめる建築の計画入門
  • など、ゼロからはじめるシリーズ全16冊( 以上、彰国社 )

など。

ページの
トップへ