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利回り星人でよかった!〜持ってわかった「地方高利回り物件」の実力〜

原田ミカオさん_画像 第67話

ポストに本が入っていました。大家列伝に出られている中島亮さんの著書『 手取り「 年収1,000万円 」を目指すサラリーマン不動産投資術 』でした。ミカオが健美家さんにコラムを書いているということで、贈呈していただきました。



キャッチの「 絶対”地方高利回り”主義! 」は最初にミカオの目指してきたことと完全に一致している( ミカオの方がずっと小規模 )ので、興味をもって一気に読了しました。

■ 自宅の買い方、貸し方がすごい!

まず、自宅の扱い方がうまい。最初の自宅は普通の戸建て。2棟目の自宅は、広めの中古を買って、余った庭にアパートを建てる。そして最初の自宅とそのアパートを賃貸に出す。うまい! ミカオも今ならそうしたい! と感心しました。

土地を必要以上に広めに買って、分割して一方を自宅にし、もう一方を賃貸に出すか売りに出す方法は、お金持ちになる方がよくやられる手法です。それをサラッとやってしまっている中島さんは、不動産のセンスが抜群です。

ミカオの場合は、2DK×3室の小型RCアパートを買って、その1室に家族と住み、残り2室を貸していました。自宅として自分と家族が住んでも、毎月プラスでした。

しかし、すぐに書類や著述業の資料などで2DKがいっぱいになり、家族からも不満が出ました。その時はトイレを仕事場にするありさまでした。
※ 参照:https://www.kenbiya.com/column/mikao/51/

そこで、隣の2DKが2回転して空いた時に、そこをミカオの仕事場にしました。これでスペースは楽になりましたが、毎月3万円程度の持ち出しに。それでも月のローン負担3万で家族3人が住めて仕事場が確保できたので、ありがたかったです。

正直、今なら買わない物件です。ただし、ミカオはこの自宅併用のおかげで、収益物件を買ってこられました。いきなり5,000万とかの高額な自宅を買ってしまったら、収益物件を1棟も買えていなかったかもしれません。それほどに、自宅は重い負担となります。

■ やっぱり地方高利回り

高利回りを目指すのは利回り星人と言って、揶揄する向きもいます。しかしそう言っている人は、売り手の業者さんがほとんどです。立地まあまあの表面8〜10%程度なら、市場によく現れます。利回りが低くて、金額の大きい融資付けの楽なRCを仲介するのが、業者さんの儲ける手段です。

30年ローンで売れば、利回りの低さが目立ちません。30年ローンでプラス20万だったのが、20年ローンで計算するとマイナス20万とか。じゃあ30年で引ける物件がいいかというと、10年後に売るときに残債があまり減っておらず、売るに売れない状況に追い込まれることもありえます。

投資で高利回りを目指すのはまっとうで、時給1,000円よりも時給2,000円の方がいいに決まっています。

ミカオは不動産を始めたばかりのころ、東京や神奈川で物件を探しました。立地がいい方が将来も安心です。でもいくら探しても、利回り10%ちょいがやっとでした。そこで自宅併用物件以降は、地方都市を目指し、22%、19%、17%と買い進めました。

地方高利回りはリスクが高いと言われますが、東京の好立地で高利回りを目指すと、それこそリスクの高い、手間のかかる物件となります。ミカオは地方都市3棟の後、東京で借地、再建不可を探し、板橋の地下鉄駅近に安いアパートを買いました。

板橋の15%は、借地、再建不可で、下町のギューギューの立地で、最初のころはトラブルが多く発生しました( その後お金をかけて、今は外人アパートとして安定しています )。

また東京の好立地で低利回り&高稼働率の物件を目指しても、リスクが高く、キャッシュフローがいつマイナスになるかひやひやしながら何年も過ごさねばなりません。

道路付けの悪い瑕疵ある立地の築古戸建てを買ってシェアハウスにして利回りを上げるにしても、自主管理なら共用部の管理や賃貸付けに手間がかかり、管理会社に委託すれば管理費が大きくなります。建物も、アパートで貸す、戸建てで貸すよりも傷みやすくなります。

普通、買った時が利回りは一番高く、年々利回りは落ちます。10年後に売りに出そうにも、利回りをある程度付けて売らないと売れません。ローン残高が払えなかったら、出るに出られなくなります。

大家さんの中には、都心からの近さを自慢する方もいます。自慢するなら、都心からの近さよりも実質利回りと運用年数じゃないでしょうか。

また、都心大家さんによくよく話を聞くと、先代から受け継いだ土地や資産があったとか、不動産以外の事業で稼いだお金があったということが珍しくありません。

また、長年不動産をやっていて、当初は高利回りで手間のかかる物件を買い、資本が蓄積されてきてから、低利回りで好立地の手間のかからない物件に替えてきたという投資家さんも多いです。

何も持たないサラリーマンが、最初から単純に好立地をまねするのは非常に危険だと思います。

ミカオの地方高利回りの方法は、山田里志さんのやり方をまねしたものです。山田さんには、10〜12%ではキャッシュフローは大して出ない。その利回りで大型RC物件をフルローンで買うのは危険だ! と教わりました。

利回り星人になったおかけで、2,000万、3,000万クラスの物件でも、それぞれ月20万程度のキャッシュフローが出て、次の段階として、それを元に現金で小さなアパートや戸建てを買ってこられました。

■ 出口よりも入り口

出口、出口とうるさく言われますが、不動産は入り口で決まるもの。いかに安くいい物件を買うか、とどのつまりいかに実質高利回りを買うかです。入り口が良ければ、出口はどうにでもなります

中島さんの本に、『 私の投資戦略では、物件を転売することは念頭になく、高利回りの物件を運営し、朽ちたらそれまでで、残りはゼロでもいいとの覚悟でやっている( 中略 )再建できないとしても、建物というのは手のかけ方次第で相当延命できます。』と書かれています。まったく同感です。

また、『 首都圏一棟物件は本当に高値で売り逃げられるか 』の項目の中で、中島さんは首都圏一棟物件はキャピタルゲインを稼げる、との考えに疑問を呈しています。

路線価は都心は上昇、地方は下落の二極化から、収益物件もそうなのではと思うのも勘違いです。少し前なら地方の利回り18%くらいだったものが最近では12%くらいで売りに出ているのを見かけます。だとしたら、売り値が上がっていることになります。

キャピタルゲインについては、『 首都圏の方がリスクか高い 』と述べています。景気によって、売値の変動幅は地方より首都圏の方が大きくなります。

そんな考えの上で中島さんは、収益のあまり上がらない成績の悪い物件のみ売って処分しており、他は持ち続けています。その点でもうまい人だなと思います。

■ 利回り×稼働率×運用年数で比較

「 地方は稼働率が低いからダメ 」と都心派の人は言いますが、ミカオが思うに、それならば「 利回り×稼働率 」で比較すれば優劣が決まるのではと。

表面利回り20%で稼働率がかなり低くて60%だと、実質12%。都心の8%で稼働率が95%だと実質7.6%です。60%なんて稼働率は未だにミカオは経験していませんが、当初の利回りが20%あって稼働率がそこそこならば、それで勝ちです。

運用年数も掛けて、「 利回り×稼働率×運用年数 」で比較すると、さらにいいかと。利回り20%、稼働率80%、運用年数10年だと、「 20%×80%×10年=160% 」です。

いくら儲かる物件でも、5年で出口( =売却 )などと忙しいことを言っていては、手数料と税金ばかり払うことになり、トータルの利益が薄くなってしまいます。

今はあまりにも多くの不動産投資本が出ていて、これから始めようとする人は迷うことしきり。特に業者さんの低利回り、大型RCの売り込みが激しく、でかいRCで一気に高速でリタイアしよう! などと夢を売りこんでいます。

しかし、キャッシュを潤沢に持たないサラリーマンがそれに引っかかると大変です。仕事をリタイアするどころか、人生をリタイアするはめになりかねません。

1週間で英語がしゃべれるようになる! といった広告と一緒で、一攫千金の夢は、不動産でも相場でも、厳に慎むべきです。

もちろんいろいろな投資戦略がありますし、それぞれに成功者がいます。でも、私は利回り星人は不動産投資の基本と考えています。中島さんの本からは、不動産投資における多くの基本的で重要な要点を思い出させていただきました。

今回のまとめとして

『 絶対”地方高利回り”主義! 』は正しいとミカオは思う

『 利回り×稼働率×運用年数 』が大きい方が良い

となります。みなさまの建築と不動産の勉強の一助になれば幸いです。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 原田ミカオさん

原田ミカオ
原田ミカオさんのブログ

■ 経歴

1959年 東京都生まれ。
1982年 東京大学建築学科卒業。
1986年 同大学修士課程修了。
現在、東京家政学院大学生活デザイン学科教授。

2004年から、不動産投資を開始。
現在、アパート5棟、戸建9棟、計51戸を所有。

■ 主な著書

・20世紀の住宅−空間構成の比較分析( 鹿島出版会 )

・ルイス・カーンの空間構成 アクソメで読む20世紀の建築家たち
・1級建築士受験スーパー記憶術
・2級建築士受験スーパー記憶術
・インテリアコーディネーター受験スーパー記憶術
・福祉住環境コーディネーター2級受験スーパー記憶術
・構造力学スーパー解法術
・建築士受験 建築法規スーパー解読術
・マンガでわかる構造力学
・マンガでわかる環境工学
・ゼロからはじめる木造建築入門
・ゼロからはじめるRC造建築入門
・ゼロからはじめるS造建築入門
・ゼロからはじめる建築の設備教室
・ゼロからはじめる建築の法規入門
・ゼロからはじめる建築の施工入門
・ゼロからはじめる建築の構造入門
・ゼロからはじめる建築の計画入門
などゼロからはじめるシリーズ全14冊
( 以上、彰国社 )
など。


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