• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

9,948アクセス

ポンプの交換で大出血!公庫で融資を受けました。

原田ミカオさん_画像 第70話

「 そろそろポンプを交換した方がいいですよ 」と、管理会社傘下の業者さんから言われました。見積もりは、なんと113万円です。今回はそのお話をしようと思います。

S造4階建て1DK×15戸の群馬の物件で、どうせ業者さんが利益を得たいために言っているのだろうと思って、しばらく放置していました。ただ、そろそろ交換の時期であることは分かっていました。

■ 給水方式

まず、給水方式からおさらいしておきます。道路下に埋まっている水道本管から、直結で各戸に給水するのが、下図の直結直圧方式、直結増圧方式です。
( 図は拙著『 ゼロからはじめる建築の[設備]演習 』p120より引用 )



直結直圧方式は、水道本管の水圧をそのまま使って給水する方式で、一番安くて手間がかかりません。水道本管の水圧だけでは上階にまで水を運べない場合は、途中に増圧ポンプ( ブースターポンプ )をかませる直結増圧方式を使います。

直結増圧方式の場合、引込み管が太い必要があります。さもないと、水が足りなくなってしまいます。

そこで普通は下図のように、受水槽に一旦水を貯めるポンプ直送方式が採用されます。各戸のシャワーの水圧は、給水ポンプによる圧力でまかない、ポンプが止まれば水は上がってきません。
( 図は前掲拙著p121より引用 )



ミカオの物件は引込み管が25mmと普通サイズなので、受水槽を使ったこの方式でした。

■ 日本政策金融公庫からの借り入れ

水道業者さん4社に直接見積もりを依頼し、安くて、信頼が置けそうな業者さんに決めました。結果、材工ともで76万円になりました。その際、ポンプをネットで買って施主支給すると、トータルで3万〜4万円安くなることがわかりました。

しかし、ネット注文で業者さんに送ったポンプに不具合があると、こちらが対応しなければならなくなり、また前払いというのも引っかかりました。便器や洗面台ならともかく、給水ポンプはデリケートなものなので、ここは業者さんに一括発注することにしました。

さて、その予算ですが、以前群馬1号物件でお世話になった日本政策金融公庫から借りることにしました。一度完済したこともあるので、審査は決算書の送付だけで終わりました。

無担保無保証で10年、金利2.25%でした。他のリフォーム代と一緒に160万ほど借り、月1.5万の返済となりました。契約も契約書の郵送だけで、会社に出向かなくても終わってしまいました。

■ 給水ポンプ交換工事

下が取り外した古いポンプです。ポンプを2台並列交互運転させるのは、1台が故障した際にも給水ができるようにするためです。1台をずっと止めて予備にしておくと、そのポンプは動かなくなってしまいます。



下は工事中の写真です。パイプの赤い部分は、さび止めです。亜鉛メッキ鋼管で、接合のためにネジを切った部分は、メッキがない状態となります。そこでさび止め塗装するわけです。



パイプには、下のように保温工事を施します。中の水が凍ると、膨張して管を壊してしまいます。



今回の工事で工夫したのは、下の写真の右端のバルブです。青い管がL字に出ている所で、ポンプが壊れた時に、給水栓からホースでここにつないで急場をしのげるようにしました。

4階でも、水圧は低くはなりますが、ホースによる直結である程度は水が出ます。



ポンプ直送方式は、3階建以上の多くの物件で採用されています。しかし、ポンプが壊れると、水はまったく出なくなります。ポンプを通さずにバイパスできるような工夫をしておくと、いざという時にも安心です。

ポンプの交換は、群馬2号に次いで、これで2回目となります。ポンプや受水槽のある物件は、やはりお金がかかります。一番いいのは、2階建て以下で、水道は直結、下水も浄化槽なしで直結です。

ミカオが思うに、3階以上は設備も構造もメンテも税金も大変なので、物件は木造2階建てがベストです。

さて、最近、建築のイラスト本シリーズの14冊目の新刊が出ました。『 ゼロからはじめる建築の[設備]演習 』です。この本は建築学生や建築士受験生向けに書いたものなので、理系でマニアックな大家さん、大きなビルのオーナーさん限定です。

建築設備の基本を勉強したい大家さんには、既刊『 ゼロからはじめる建築の[設備]教室 』をおすすめします。ロングセラーで、たまにアマゾンのランキングにも入ります。



今日のまとめとして、

給水ポンプは高いし故障する!
上下水は直結がベスト!


となります。皆様の建築と不動産の勉強の一助になれば幸いです。

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 原田ミカオさん

原田ミカオ
原田ミカオさんのブログ

■ 経歴

1959年 東京都生まれ。
1982年 東京大学建築学科卒業。
1986年 同大学修士課程修了。
現在、東京家政学院大学生活デザイン学科教授。

2004年から、不動産投資を開始。
現在、アパート5棟、戸建9棟、計51戸を所有。

■ 主な著書

・20世紀の住宅−空間構成の比較分析( 鹿島出版会 )

・ルイス・カーンの空間構成 アクソメで読む20世紀の建築家たち
・1級建築士受験スーパー記憶術
・2級建築士受験スーパー記憶術
・インテリアコーディネーター受験スーパー記憶術
・福祉住環境コーディネーター2級受験スーパー記憶術
・構造力学スーパー解法術
・建築士受験 建築法規スーパー解読術
・マンガでわかる構造力学
・マンガでわかる環境工学
・ゼロからはじめる木造建築入門
・ゼロからはじめるRC造建築入門
・ゼロからはじめるS造建築入門
・ゼロからはじめる建築の設備教室
・ゼロからはじめる建築の法規入門
・ゼロからはじめる建築の施工入門
・ゼロからはじめる建築の構造入門
・ゼロからはじめる建築の計画入門
などゼロからはじめるシリーズ全14冊
( 以上、彰国社 )
など。


ページの
トップへ