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買付玉砕。現金買いは不利?雪だるまを回し続けるには?

原田ミカオさん_画像 第79話

■ 買付玉砕の連続

毎日見るHPを帰りのバスの中で見ていたら、これは!!! というアップされたばかりの物件を発見! バスから降りてすぐに電話。アポを取って、翌朝内見。その場で買付を入れたら、な、なんと3番手。

こんなに急いでも3番手ですか?! って驚きました。

そして1番手は売値マイナス100万の指値。2番手は売値マイナス50万。ミカオは3番手なので、仕方なく売値マイナス20万で指値を入れて様子を見ることに。そうしたら売値プラス50万で、1番手が入れ直してきました。皆を一気に振るい落とす気です。

オークションのような競り上がり状態で、これは付いていくと危険と思い、すぐに撤退を決意。その後、他の物件2件に買付を入れ、1件は玉砕。もう1件は返事待ちでペンディング。

最近、月に2件程度の買付を入れていますが、すべて玉砕。指値がきついのか、参加者が増えているのか、狙うエリアが似ているのか、たぶん、その全部かもしれません。狙うエリアを少しずらしてみようかな。

現金で300万から500万程度の戸建てを買う方法は、レバレッジが効かずにスピードが遅く、まどろっこしいとお思いの方も多いかと思います。ミカオ自身もそう思うことがたびたびあるので、無理もありません。

戸建ては安く買って安く貸せば、手間がまったくかからず、出口も一般需要があります。しかし現金で買うと現金が減って、血を抜かれたように元気がなくなります。ローンを組んで輸血をしたくなります。

■ 雪だるま効果はどれくらい?

不動産を始めた頃はレバレッジを効かせた地方高利回り( 20%前後 )、または都内再建不可+借地( 15% )で5棟まで買い進み、途中から、それらの物件から上がるキャッシュフローによる現金買いに変えました。

スピードが遅く、ブレーキを踏むようなものとよく言われますが、実質12%前後あれば、案外そうではないかもしれません。エクセルに計算させてみました。

税引き後の年利回りを5〜10%と段階的に設定、毎年の複利で計算してみます。計算式が複雑になるので、リフォーム、滞納、空室期間、競合過多、人口減などによる利回りの変動を見込んで均しての税引き後の利回りとします。

最初の開始日を1としていますが、それが1,000万ならば1,000を、2,000万ならば2,000を掛けてください。5%だと、1.05を毎回掛けます( 等比数列 )。



5%複利だと約15年後に2倍、10%複利だと約8年後に2倍です。ミカオの狙い目は、税引き後8%前後の安全で精神的に楽な運用です。

表を下図のように折れ線グラフにしてみると、指数関数的に資産が増加しているのがわかります。等比数列は指数関数なので当たり前ですが。比が1より大きければ、こういうグラフになります。



複利ですから、上がった収益は、次の投資にすぐに回す必要があります。ゆっくりと何年も貯めてストックしていると、3年おきとか5年おきに1.08などを掛けることになり、計算がずいぶんと違ってきます。

キャッシュフローを複利運用するには、小口の投資を毎年、あるいは半年おきに繰り返すのが得策です。

ちょっと長すぎるかもしれませんが、30年の場合も下に載せておきます。30年間、キャッシュフローすべてを不動産に再投資し続けられる、そんな無欲な人がいるか否かは分かりませんが、もしできたら絶大な効果です。

たぶんここまでできる人が少ないから、世の中が大家さんでいっぱいにならないのかと。ピケティのいう人類2000年史上の平均純資産利回り=5%でも、4倍には届きます。

参照:結局、「不動産投資は儲かる」とピケティは言っているのか?



30年のグラフが下です。8%複利で、30年後には10倍。10%複利では17倍です。不動産収入以外からの追加投資はここでは考えていませんから、そのような余裕がある場合は、もっと強力になります。



■ 根性と情熱を絞りながら続ける

アインシュタインの言葉を待たずとも、複利の効果は絶大です。雪だるまを何年も、何十年も転がし続けることができれば、どんな人にでも大きな資産を築けます。雪だるまを転がすことを忘れると、いくら売って一時的に利益が上がっても、その後が続きません。

人類全員が複利効果に目覚めて、皆が金融や不動産で複利運用を始めたら、地球では足りずに、別の惑星が必要になります。そうならないのは(なりつつある?)、複利効果に気づいた人も、どこかで雪だるまを転がすことを忘れてしまう。

大きく失敗して雪だるまを溶かしてしまう。地面に雪がなくなって転がしてもだるまが大きくならなくなる。もうここでいいやとやめて雪を使ってしまう。などとなっているのではないでしょうか。

残念ながら大きな戦争も資本を破壊し、別の惑星をつくる効果に加担しています(その点もピケティが指摘。2000年間で資本収益率が成長率を下回るのは、20世紀の大戦後のみ)。

ミカオは不動産をとにかく長く、長ーく続けて、ひたすら地道に複利で増やしていく戦略でいます。この戦略で大事なので、当たり前ですが続けることです。「 少し愛して 長く愛して 」という宣伝文句( 古い? 知らない? )のように。

続けるために、根性を入れすぎず、情熱を燃やしすぎずにボチボチと、というメンタルを維持することです。根性と情熱を絞りながら使います。あまりにも一所懸命で必死になると、燃え尽き症候群に襲われます。必死は必ず死ぬと書きますから。

以前、20代で設計をやっていたとき、昼夜を問わず一所懸命やりすぎて、30代で燃え尽き症候群に襲われ、バーンアウトして南の島に思いきり現実逃避していた時期があります。以前、こちらのコラムにも書きました。

参照:世界一周も南の島も長くは続かない

若いときの失敗から学んだのは、根性入れすぎると続かない。続かないと成果が出ない。ということです。これはあくまでもミカオの個人的な感想、個人的な方法です。これから根性入れて始めようとする人は、出だしはアクセルをべた踏みして、思いきりよく始めなければならないでしょう。

資本収益という本来の不動産の姿に素直に従い、無理な労働力投入や無理な事業化をしない、無理な利回りアップを目指さない。とにかく続けることを最大のテーマとして取り組んでいこうと思っています。

今日のまとめとして

雪だるまを転がし続けることを忘れない!

となります。皆様の建築と不動産の勉強の一助になれば幸いです。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 原田ミカオさん

原田ミカオ
原田ミカオさんのブログ

■ 経歴

1959年 東京都生まれ。
1982年 東京大学建築学科卒業。
1986年 同大学修士課程修了。
現在、東京家政学院大学生活デザイン学科教授。

2004年から、不動産投資を開始。
現在、アパート5棟、戸建9棟、計51戸を所有。

■ 主な著書

・20世紀の住宅−空間構成の比較分析( 鹿島出版会 )

・ルイス・カーンの空間構成 アクソメで読む20世紀の建築家たち
・1級建築士受験スーパー記憶術
・2級建築士受験スーパー記憶術
・インテリアコーディネーター受験スーパー記憶術
・福祉住環境コーディネーター2級受験スーパー記憶術
・構造力学スーパー解法術
・建築士受験 建築法規スーパー解読術
・マンガでわかる構造力学
・マンガでわかる環境工学
・ゼロからはじめる木造建築入門
・ゼロからはじめるRC造建築入門
・ゼロからはじめるS造建築入門
・ゼロからはじめる建築の設備教室
・ゼロからはじめる建築の法規入門
・ゼロからはじめる建築の施工入門
・ゼロからはじめる建築の構造入門
・ゼロからはじめる建築の計画入門
などゼロからはじめるシリーズ全14冊
( 以上、彰国社 )
など。


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