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リフォームアフター。コンクリートは硬い方がいい?

原田ミカオさん_画像 第84話

健美家不動産投資コラム

ミカオは、買付玉砕を何度か繰り返し、年末にやっと450万の戸建てを1件購入しました。コラムを書いている現在、リフォーム中です。また他に1件、買付を入れて売り主様の返答待ちです。

メガ大家さんと比べてやたら地味な成果ですが、あれこれとやることが多かった1年での一歩前進で、満足しています。

■ 賃貸併用物件からの引っ越しと自宅リフォーム

家族としての大きな変化は、一昨年買った自宅をリフォームして、賃貸併用の物件から引越しをしたことです。年末まで少しずつ部屋をいじっていて、ようやく落ち着いてきました。

下は自宅の居間の壁に12mmのコンパネを張って、耐震補強したところ。耐震補強に関しては、「 ツーバイフォーは地震で倒壊しない? 」のコラムに書きました。大き目の絵や鏡などの重いものも、コンパネならば掛けられます。将来、好きな絵のコレクションもやってみたい。



下の写真が、工事から半年後の今の様子。収納棚とテーブルは通販、ペンダント照明と椅子はイケア、スポットはコーナンで、いつもの物件のように格安に仕上げました。

居間奥の棚は、3個の既製品を合わせたもの。幅寸法があまりにもピッタリなので、皆さん高価な作り付けと誤解してくれますが、実は通販で安く買ってつなげたものです。壁面間の寸法がピッタリすぎて、幅木分の寸法が邪魔になり、全体を少し硬いゴムで持ち上げています。



テーブルには、器用なミカコパパに、引き出しを付けてもらいました( 引出付きのテーブルに、いいものがなかった )。スポットライトは、周囲の壁や棚上の飾りに向けています。垂直面を明るくすると、視界に入る明るい面が増えて、見た目が明るくなります。

ミカコも、ドアの塗装に挑戦しました。濃いこげ茶のドアが、つや消しの白いドアに生まれ変わりました。こういう作業は、何度やっても楽しいものです。





大型の本棚を作り付け、現在も職場から本を運んで来て、整理しながら収納しつつあります。自宅に大きな本棚や仕事場があると、何かと便利です。毎朝起きてから出勤するまでの時間、この部屋にひきこもって、イラスト描き、文章書きの仕事をしています。

本棚の作り付けについては「 不動産投資家の仕事部屋、たわまない本棚 」のコラムに詳しく書きました。



■ コンクリートの強度と耐久性

去年の成果のひとつに、夏にコンクリートの本を読みまくって、知識を再確認したり増やしたりしたことがあります。ミカオの場合は、建築知識をわかりやすく面白い絵と文章にすることをミッションにしています。大家さん向けにも、このコラムで、コンクリートのお話を続けて書いてきました。

参照:白いのはダメ、黒っぽいのは良い

参照:突き固め、締固めしないとダメ

参照:湿潤養生しないとダメ

参照:打ち放しはダメ

今回は、強度と耐久性について少し書きますので、お付き合いください。

コンクリートの強度とは、どれくらい押しつぶす力に抵抗できるかの圧縮強度を指します。引張りに対しては、まるで強度がありません。そのため、鉄筋で補強するわけです。



単位は1平方ミリメートル当たり何ニュートン( N/mm2 )かです。標準的なコンクリートで24ニュートンあります。

さて、この強度ですが、コンクリートがどれくらいもつかという耐久性と大いに関係があることは、あまり知られていません。下は耐久性と強度の関係を表す表です。短期は約30年、標準は約65年、長期は100年、超長期は約200年です。


日本建築学会「建築工事標準仕様書・同解説JASS5 鉄筋コンクリート工事」のp10から引用


もちろん、工事のやり方によってこれよりもはるかに短くなるケースは多々ありますが、コンクリート自体の耐久性を示したものと考えてください。ちょっとむずかしいのですが、構造計算に使う設計基準強度( Fc )と表の耐久設計基準強度( Fd )のうち、大きい方を採用します

設計基準強度が24ニュートンだった場合、生コン工場での調合は、これに補正値3とか6とか加えて、さらに割り増して30ニュートンとかにします。

10年で売るから100年ももつ必要がないと思うかもしれませんが、これはコンクリートそのものの耐久性です。実際は表面近くに鉄筋もあり、施工がいい加減な場合、まったくもちません。へたをすると、5年、10年であちこち不具合が出た、醜いコンクリートとなってしまいます。

なぜ強度が高いと耐久性が向上するかというと、強度が高いコンクリートはセメントの組織が緻密で水や二酸化炭素が入りにくいからです。強度が低いと、大げさに言うと、スポンジ状の多孔質のコンクリートとなり、水や二酸化炭素が侵入しやすくなるからです。



そこで設計者や業者さんには、「 設計基準強度は30ニュートン以上にしてほしい! 」と具体的にお願いするのがいいかと思われます。30ニュートンを基準として構造設計する場合、調合強度はそれを補正した36ニュートンとかになります。

今日のまとめとして、

コンクリートは強度が高い方が長持ちする!
「 設計基準強度は30ニュートン以上にしてほしい 」とお願いする!


となります。RC造について学びたい大家さんには、我田引水ですが、ミカオの下の写真の本をおすすめします。



特に左側の「 ゼロから始めるRC造建築入門 」は、シリーズ初期の本ですが、大家さんにはわかりやすいと好評で、約10年経った今でもおかげさまで売れています。皆様の建築と不動産の勉強の一助になれば幸いです。

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プロフィール

■ 原田ミカオさん

原田ミカオ
原田ミカオさんのブログ

■ 経歴

1959年 東京都生まれ。
1982年 東京大学建築学科卒業。
1986年 同大学修士課程修了。
現在、東京家政学院大学生活デザイン学科教授。

2004年から、不動産投資を開始。
現在、アパート5棟、戸建9棟、計51戸を所有。

■ 主な著書

・20世紀の住宅−空間構成の比較分析( 鹿島出版会 )

・ルイス・カーンの空間構成 アクソメで読む20世紀の建築家たち
・1級建築士受験スーパー記憶術
・2級建築士受験スーパー記憶術
・インテリアコーディネーター受験スーパー記憶術
・福祉住環境コーディネーター2級受験スーパー記憶術
・構造力学スーパー解法術
・建築士受験 建築法規スーパー解読術
・マンガでわかる構造力学
・マンガでわかる環境工学
・ゼロからはじめる木造建築入門
・ゼロからはじめるRC造建築入門
・ゼロからはじめるS造建築入門
・ゼロからはじめる建築の設備教室
・ゼロからはじめる建築の法規入門
・ゼロからはじめる建築の施工入門
・ゼロからはじめる建築の構造入門
・ゼロからはじめる建築の計画入門
などゼロからはじめるシリーズ全14冊
( 以上、彰国社 )
など。


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