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5,400万円が8,980万円に!? 売却直前に破談になった沖縄の区分マンション。外国人に物件を売却する時の注意点

三浦弘人さん_画像 第12話

めんそーれ! 沖縄は4月の海開きで初夏の陽気です。今日は最近あった物件売却についてのお話を紹介します。ある日、ときどき物件を紹介してくださる担当者さんから、提案がありました。

「 三浦さんの○○マンションのお部屋を売りませんか? 今は売り時ですよ 」

買ってそんなに経っていないこともあり、一度は断ったのですが、担当者は高値で売る自信があるようで、話をやめません。

「 あくまで例え話ですが、いくらで売れたら、三浦さんは納得されますか? 」

「 5,400万円で購入したけど、買って5年未満だから、短期譲渡所得で40%の税金を払ったらあまりメリットがないよ 」

私は断るつもりでそう言ったのですが、担当者から意外な返事が返ってきました。

「 ウチは8,980万円で売る自信があります。ですので、是非とも預けていただけませんか? 」

沖縄の不動産が人気なのは知っていますが、区分マンションでここまでの値段を提示されるとは、驚きました。この担当者さんには、人気地域の優良物件を一番手にしてくれた恩もあり媒介契約を結ぶことにしました。

※参照:新築時より120〜180%の値上がり! 人気物件争奪戦に勝てた理由

また、これほど高く売れるのなら、同じマンション内で買い増しするのもよさそうです。幾つかの売買物件があり、その仲介会社にも案内が来ているようでしたので、その後もいい情報がもらえればという思いもありました。

■ 韓国の方から現金での買い付けが入る!

5,400万円で買った区分マンションを、8,980万円で売りに出してしばらくすると、仲介会社から「 買付証明書が入った 」と連絡がありました。正直ビックリです!!

「 三浦さん、韓国の大手メーカー役員が現金で購入したいそうです 」


同物件の室内の様子

私はこれまでに収益物件を何回か売却した経験がありますが、この時はあまりのスピード感に戸惑いました。売却経験のある方ならわかると思うのですが、色々な事を考えました。

「 こんな高い価格設定なのに本当?! 」
「 こんなに早く決まるなんて安すぎたのかな? 」
「 もう少し所有したいけれど、こうなると断るわけにもいかないなぁ 」

最終的には、売却する決断をして、契約手続きへ。上機嫌でSNSに「 約166%アップで売却!! 」と投稿すると、友人たちは沖縄不動産市場の過熱ぶりに驚いていました。

ところが、その後、相手のトーンが変わりました。約束の期日が近づいても、入金と連絡がないので問い合わせると、「 韓国ではオリンピック期間中でバタバタしているのでまた連絡する 」という回答。結局、話は流れました。

■ 外国人に不動産を売却する時の注意点

このエピソードを東京でお世話になっているハワイやフィリピンなどの不動産販売の実績と経験がある方に話すと、外国人に不動産を売る時の注意点を2つ、指摘されました。

@アジア諸国の中には500万円以上の海外送金の場合、政府許可が必要になる国もある( 今回もこのケース )
A外国人は契約書にサインすることを簡単に考えている。正式に進める場合、香港や海外銀行の口座の有無と預金額、支払方法についてきちんと確認する必要がある

その方いわく、「 外国人への物件売却の経験のない仲介会社は、大事なことを確認しないまま帰国させてしまうため、契約不成立になることがほとんど 」ということでした。

私も期待してしまった分、ショックを受けましたが、良い経験になりました。もともと、長く所有するつもりで買った物件ですので、これからも大切にしようと思います。


部屋から沖縄の海が見えます

■ 日本のリゾート地の物件を買う人々

話は少し変わりますが、先日、「 沖縄の賃貸経営&マンション購入術 」というテーマでセミナーをさせていただきました。定員50名に対し、参加希望者が160名を越える盛況。会場を変更して最終的には約120名の方が参加されました。

沖縄不動産の人気が高まり、リタイア後のセカンドライフだけではなく、投資としてマンションを購入される方が増えているとは聞いていましたが、そのブームが本物であることを実感しました。

大手マンションメーカーの調べによると、那覇市中心部では、購入者のうち県内在住者が半数以上なのに対し、最近売りに出されたオーシャンビューのリゾートホテルを思わせる某マンションは、購入者の6割以上が本土の方とのこと。

坪単価が平均160万円以上にも関わらず、200戸以上が完成前に完売の状況で、「 キャピタルゲイン狙い 」で10数戸まとめて購入して、転売する事例も増えているということです。

まるで海外不動産などで流行っている「 プレビルド 」です。海外物件では工期の大幅な遅れや資金ショートによる工事ストップなどのリスクがありますが、国内ではそのようなことが起きにくいのも人気の秘訣かもしれません。

販売責任者に「 新築の販売価格が安いのでは? 」と訊くと、「 もちろん価格は毎回見直すのですが、それを上回る売れ行きの速さで、売る物件が足りません 」という返事でした。

中古物件も同様で、懇意にしている全国フランチャイズチェーンの営業店では、マンションの仲介料売上は沖縄がぶっちぎりのトップだと話していました( 詳細は教えてもらえませんでした。)

■ 高いアンテナと広い視野

全国的に金融機関の融資基準が厳しくなってきたという声が多く聞かれますが、沖縄ではその影響は感じません。市況が変わったように見えても、チャンスは常にどこかに存在するということでしょう。

日本人だけでなく、今回の私の物件への買い付けのように、外国人がマンションや別荘などを日本人とは異なる金銭感覚でパッと購入したという話を最近もよく聴きます。

私も常にアンテナを高く、視野を広く持ち、いつの時代にもチャンスをものにしていけたらと思います。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 三浦弘人(みうらひろとさん)

miurasan

不動産賃貸業
沖縄在住

■ 経歴

□1966年
東京都江戸川区生まれ

□1991年
百貨店や電子部品商社など、転職を繰り返す中、25歳で大手かつらメーカーへ転職。
薄毛相談のカウンセラーを担当。

□1996年
2月に憧れの沖縄県へ転勤の辞令を受ける

□2000年(34才)
沖縄移住を決意。大手アパートメーカーに転職
仕事を通じて「空室を出さない賃貸経営術」を学ぶ

□2004年
社内で一括借上システムの審査部門へ配属。家賃設定を9年間担当
5000棟以上のアパート調査と商品企画の経験から満室経営の極意を習得する

早くセミリタイアしたい気持ちから福岡市の新築アパートを購入( 2棟16戸 )

退去後の空室が埋まらず、大幅な家賃下落を経験
土地勘のない地域での怖さを実感し、撤退して沖縄に専念することを決意

□2008年
沖縄の軍用地への投資を開始。複利で運用される魅力に気づき資産拡大へ
現在では嘉手納飛行場を約10000平米所有、軍用地収入は約1600万円



詳しくは「健美家ニュース」を参照

□2012年4月(45才)
サラリーマンを卒業、セミリタイア生活がスタート

詳しくは「大家列伝」を参照

□2013年
旅館業スタート

家賃の3倍以上儲かる非常識な方法を実践し、マスコミから脚光を浴びる
ノウハウを2016年に出版へ。じゃらんの売れた宿ランキング2位を獲得





詳しくは「その道のプロ」を参照

□2018年
土地購入から新築する手法で、開始から14年間常時満室を継続中
現在4棟68戸を所有。家賃収入約6500万円
(5棟49戸は売却。売却益は1億円以上)



旅館業の奮闘記や軍用地への投資術など個性的な投資方法のセミナー講師など、幅広い活動で全国を飛び回る

スイスのプライベートバンクへの口座開設やハワイ不動産投資など新しい試みにも挑戦中

■ 著書

満室の3倍儲かる非常識な投資法(ダイヤモンド社)


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