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札幌と沖縄の「広告費」の違い。自分の投資エリア外の物件から賃貸経営のヒントを得る

三浦弘人さん_画像 第13話

■ 地価上昇率ランキング上位の沖縄と札幌

めんそ〜れ! 初夏の沖縄ではすでに海開きが行われ、数多くの観光客で活気に満ちています。

さて、先日、「 住宅地・公示地価上昇率ランキング 」が発表され、北海道と沖縄が上位を独占していることが、ワイドショーなどでも話題になりました。

そんな中、沖縄の不動産に興味を持つ札幌大家さんのコミュニティーの代表の方からセミナー講師の依頼をいただき、北海道へと向かいました。那覇からの直行便で新千歳空港までは約3時間15分。距離は約2,400キロあります。

お昼に那覇を出発した時は半袖姿で快適な気温27℃でしたが夕方到着した札幌では0℃!!( 4月だったのに! )しかも午前中は雪もパラパラしていたそうです。日本は広いですね。

北海道と沖縄は移住したい都道府県では常に上位ランキングされる人気の地域ですが、不動産投資での目線で見ると大きな違いがありました。

例えば、札幌は人口が約196万人と那覇市32万人の6倍以上と多く、面積も1121平方キロと40平方キロの28倍の差があります。当然ながら、アパートを建築可能な土地も物件数も、沖縄に比べるとずっと豊富です。

また、寒冷地ということで、「 除雪費用 」や「 凍結対策費 」などの経費が必要で、冬タイヤを置くための物置は必須ということでした。凍った路面や雪かきなど、東京生まれの沖縄育ちの私にとっては、大変だろうな〜と思われました。

■ 沖縄と札幌の「 広告費 」の違い

ところで、北海道の投資家の方たちに、沖縄の不動産に対する印象を聞くと、「 沖縄は利回りが低い 」「 物件掲載数が少ない 」「 販売単価が高い 」「 融資先が乏しい 」などの声が上がりました。

どれも間違いではありませんが、私が沖縄不動産について説明した時に、参加者の方が一番驚かれたのは、「 広告費の慣習がない 」ということでした。広告費を払わなくても満室になるのですから、当然です。すると、

「 札幌だと仲介会社にセコイことを言って嫌われたらおしまいですよ 」
「 ワンルームの家賃が32,000円だけど、広告費は10万円かけないとどこも相手にしてくれません 」
「 札幌市内でも駅徒歩5分を越える物件は、客付がきびしいですね 」


など、様々な生の声が飛び出しました。ただ、札幌ではこれが長い間、当たり前となっています。そのため皆さんは、リスクを想定した上で物件取得をしながら賃貸経営を続けていくことを当然としている様子でした。

■ 新築売りアパートも企画次第

また、そんな厳しい賃貸市場だからこそ「 新築 」に絞った不動産投資を実践する大家さんグループのこだわりと、熱い思いがとても印象的でした。

計画地取得から地域で求められているものがわかれば自然と間取りと設備、家賃設定が決定されます。建築会社選びなど手間がかかりますが愛着が持てるし手堅い賃貸経営ができると思いました。

私は札幌の賃貸事情を良く知らずに、「 飽和状態が続く厳しい市場 」というイメージを持っていましたが、高い入居率を維持しながら新築物件を増やしている大家さんたちと話していると、「 企画次第 」という回答が多くを占めました。ある意味、当たり前ですね。

販売用に建築される新築物件の中には、利回りを高く見せることを最優先に作られるものも少なくありません。部屋数を多く作るために戸当たりの専有面積が狭く、使いにくいデッドスペースが目立つ間取り…。

そのような競争力のない商品は、不動産知識の少ない投資家が購入します。そのような大量に作られている個性のない物件でも、金融機関も融資条件に合えば実行するのが今の流れです。

そして、入居者目線を置き去りに、「 融資が付く 」「 利回りが高い 」ことを優先して、競争力のない物件を購入した投資家は、いずれ、「 広告料を弾まなければ決められない大家さん 」となるのです。

「札幌は厳しい」という話は、彼らのような大家さんが言い出したのかもしれません。しかし、その一方で、工夫を凝らした物件を作り、しっかりと利益を出している方もいます。日本でも有数の「 二極化が進んだ投資エリア 」なのかもしれない、と感じました。

これは、札幌だからという話ではなく、広告費がなければ仲介営業マンが動いてくれないエリアの方たちには、すべてあてはまることだと思います。そして、その傾向は今後、どんどん強まっていくはずです。

■ 投資エリアではない場所の物件から賃貸経営のヒントを得る

さて、せっかく札幌に行ったので、雪国仕様の物件というものを初めて見学させてもらいました。室内温度を逃がさない二重サッシ、常時点けっぱなしのガス仕様の暖房器具は、沖縄には当然ながらありません。

一番驚いたのはエアコンがないのが常識ということです。北海道の夏は短く、窓を開ければ快適なのだそうです。しかし、最近は札幌も暑い日が増えたため、マンション1階など、埋まりにくい部屋ではエアコンをつけることもあるようでした。

暑さと寒さは真逆ですが、二重サッシは沖縄でも取り入れたいと思いました。今は借り手に困らない沖縄ですが、決してあぐらをかいていてはいけない、と感じた良い旅となりました。

最近、全国各地で不動産投資セミナーや見学会が行われています。自分投資エリアではないからと敬遠するのはもったいない。全く異なる地域で感じたことの中に、日頃の賃貸経営に役立つヒントが隠れているかもしれませんよ。


5月は多くの大家さんが沖縄を訪れてくださり、楽しい時間を過ごせました。次は、かき氷を食べましょう♪

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 三浦弘人(みうらひろとさん)

miurasan

不動産賃貸業
沖縄在住

■ 経歴

□1966年
東京都江戸川区生まれ

□1991年
百貨店や電子部品商社など、転職を繰り返す中、25歳で大手かつらメーカーへ転職。
薄毛相談のカウンセラーを担当。

□1996年
2月に憧れの沖縄県へ転勤の辞令を受ける

□2000年(34才)
沖縄移住を決意。大手アパートメーカーに転職
仕事を通じて「空室を出さない賃貸経営術」を学ぶ

□2004年
社内で一括借上システムの審査部門へ配属。家賃設定を9年間担当
5000棟以上のアパート調査と商品企画の経験から満室経営の極意を習得する

早くセミリタイアしたい気持ちから福岡市の新築アパートを購入( 2棟16戸 )

退去後の空室が埋まらず、大幅な家賃下落を経験
土地勘のない地域での怖さを実感し、撤退して沖縄に専念することを決意

□2008年
沖縄の軍用地への投資を開始。複利で運用される魅力に気づき資産拡大へ
現在では嘉手納飛行場を約10000平米所有、軍用地収入は約1600万円



詳しくは「健美家ニュース」を参照

□2012年4月(45才)
サラリーマンを卒業、セミリタイア生活がスタート

詳しくは「大家列伝」を参照

□2013年
旅館業スタート

家賃の3倍以上儲かる非常識な方法を実践し、マスコミから脚光を浴びる
ノウハウを2016年に出版へ。じゃらんの売れた宿ランキング2位を獲得





詳しくは「その道のプロ」を参照

□2018年
土地購入から新築する手法で、開始から14年間常時満室を継続中
現在4棟68戸を所有。家賃収入約6500万円
(5棟49戸は売却。売却益は1億円以上)



旅館業の奮闘記や軍用地への投資術など個性的な投資方法のセミナー講師など、幅広い活動で全国を飛び回る

スイスのプライベートバンクへの口座開設やハワイ不動産投資など新しい試みにも挑戦中

■ 著書

満室の3倍儲かる非常識な投資法(ダイヤモンド社)


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