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周りの反対を押し切って「投資不適格」エリアに物件購入を決めた知人の話

三浦弘人さん_画像 第17話

ここ数年、沖縄の不動産への注目が高まる中、全国から多くの大家さんたちが家族旅行する合間に物件見学を依頼されて、私もご一緒する機会が増えています。青い空と海が魅力の沖縄で不動産を所有したいのは私も移住者なのですごくわかります。

最近、沖縄の大家仲間たちは離島がターゲット。賃貸の需要が高くて供給が足りない石垣島や宮古島を狙って土地を購入し、のアパート建築に熱心に取り組んでいます。ただ、建築ラッシュで職人不足のために、着工が見えないのが悩みのようです。

■ 投資不適格エリアのアパートを買いたいという大家仲間

さて、昨年末の事、大家仲間から相談がありました。飲み友達のA君がアパート購入のために、銀行へ審査中とのこと。

「 三浦さん、Aくんが検討中の物件の話、ききましたか? 築浅なんですが、さとうきび畑に囲まれた別荘地の中にあるんですよ。ヤバくないですか? 」

私はその友人から、物件の所在地と築年数、そして管理会社と間取りを聞いて、すぐに「 あの物件だ!! 」とピンときました。

「 マズイでしょ! 反響が少ないエリアだから、空いたら苦戦するよ 」

私がアパートメーカーに勤務していた時、このエリアは一括借り上げシステムの対象外でした。在職中、「 アパートの建築契約を取らせてほしい 」と営業担当にいくらお願いされても、「 立地不適格 」という理由で断り続けてきた場所に売りに出たので、印象に残っていました。

物件概要は下記の通りです。

【所在地】沖縄本島南部の別荘地区
【交通】那覇市中心部から車で50分
【築年数】2011年
【構造】RC造
【価格】9500万円
【間取】2LDK 8戸
【収入】6万円(駐車料・共益費込)×8戸=月48万円
【表面利回り】6.0%
【セールスポイント】オーシャンビュー&屋上テラス


自然が多く人が少ないエリア

早速、飲み会でA君に、その件について話してみることにしました。

「 A君、あのアパートだけど、見送った方が良いと思うよ 」

同席した大家仲間とA君は幼馴染ということもあり、本音トークで切り込みました。

「 三浦さんアドバイスありがとうございます。でも私は、アパート経営をしたいのです! 」

「 A君、冷静になりなよ。賃貸経営をナメちゃだめだよ。需要が低い地域なのに利回り6%なんて。2戸空いたら、手取りはマイナスだろう? 」

私は反対する理由について、前職での具体的な事例を交えて、伝えました。A君は私たち2人が色々と話したこともあり、「 もう一度考えてみます 」と言って、飲み会は終わりました。ところが、しばらく経ってから、その物件を購入したという報告がありました。

■ それでも物件の購入を決めた理由

本人が決めたことなのだから、仕方がない。「 応援するからがんばって 」という話をしていたら、「 引き渡しを受けてすぐに2戸退去が出てしまった 」というので驚きました。

「 こんなに早く退去とは・・・アギジャビヨ!!( 沖縄方言でビックリ ) 」

幼馴染の友人に漏らした本音トークで、A君が反省していた内容が次の3点です。


@銀行の融資担当者が学生時代からの友人で、フルローンで強くお願いしたら頑張って希望条件での審査が通ってしまい断れない雰囲気になってしまった。( 頼み込んでお願いしたので後に引けなかった )

Aとにかくアパートが欲しかった。多少の賃料を減額すれば築浅だし、すぐに入居者は決まるだろうと思った。( 楽観的に考えてしまった )。よくない意味でのナンクルナイサー( 何とかなるさ )

Bオーシャンビューの景色がセールスポイントだから、本土からの移住者や民泊をやればなんとかやっていけるだろうと思った。( 賃貸需要を軽く見過ぎた )


現在、A君は管理会社を回ったり、大家仲間のアドバイスを聞いたりしながら、満室経営を目指して頑張っています。

また、最近聞いて驚いたことに、A君は石垣島でも新築木造アパートを完成させていました!! こちらは完成前に満室スタートだそうです。私が引き留めた時に、需要の高い石垣島のことを話したのが印象に残っていたようです。

「 反響が多いってメッチャ嬉しいです!! 」と話していました。反響の鈍いエリアと、反響の多いエリアの両方に物件を持つことで、わかったことも多く、色々と勉強したとの事でした。

■ 私も同じような経験で痛い目に

近年、銀行からの融資を受けるために、預金残高データの改ざんや二重契約などの手法を使ってトラブルになったニュースを見る機会が増えています。

私も1棟目を買ってからしばらく買えない時期があり、2棟目以降の物件を増やしたいと強く思ったことがあるので、このような事を考える気持ちはわからないでもありません。しかし、不正して所有するのは反対です。それで苦労している人もたくさん見てきました。

今から14年前、福岡のアパートメーカーから新築物件を紹介された時の私は、1棟目でたくさんの自己資金を投入してしまい、手元には約500万円しかありませんでした。あきらめムードです。

その時に営業マンに言われたのが、「 当社グループ会社から10年固定5.65%で800万円のバッアップローンをご利用できますよ 」ということです。


高金利だったバックアップローン

37歳でイケイケだった私は、規模拡大ができる喜びで、そのバックアップローンを借りて、アパートを購入しました。ところが、アパート完成後は、空室と賃料下落に、バックアップローン支払いが加わり、壮絶な苦しみを味わいました。

この福岡のアパートの件は、以前のコラムにも書きましたが、高い授業料となりました。過去の自分の前にタイムマシーンでかけつけて、「 その話に乗るのは、やめておけ! 」と言ってやりたいと思う今日この頃です( 笑 )

みなさんも、購入検討の際には、A君や私の経験を参考にしてほしいと思います。利回りも大切ですが、それよりももっと大事なのはエリアです。もう一度、エリアの重要性を意識してみて欲しいと切に思います。ではまた。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 三浦弘人(みうらひろとさん)

miurasan

不動産賃貸業
沖縄在住

■ 経歴

□1966年
東京都江戸川区生まれ

□1991年
百貨店や電子部品商社など、転職を繰り返す中、25歳で大手かつらメーカーへ転職。
薄毛相談のカウンセラーを担当。

□1996年
2月に憧れの沖縄県へ転勤の辞令を受ける

□2000年(34才)
沖縄移住を決意。大手アパートメーカーに転職
仕事を通じて「空室を出さない賃貸経営術」を学ぶ

□2004年
社内で一括借上システムの審査部門へ配属。家賃設定を9年間担当
5000棟以上のアパート調査と商品企画の経験から満室経営の極意を習得する

早くセミリタイアしたい気持ちから福岡市の新築アパートを購入( 2棟16戸 )

退去後の空室が埋まらず、大幅な家賃下落を経験
土地勘のない地域での怖さを実感し、撤退して沖縄に専念することを決意

□2008年
沖縄の軍用地への投資を開始。複利で運用される魅力に気づき資産拡大へ
現在では嘉手納飛行場を約10000平米所有、軍用地収入は約1600万円



詳しくは「健美家ニュース」を参照

□2012年4月(45才)
サラリーマンを卒業、セミリタイア生活がスタート

詳しくは「大家列伝」を参照

□2013年
旅館業スタート

家賃の3倍以上儲かる非常識な方法を実践し、マスコミから脚光を浴びる
ノウハウを2016年に出版へ。じゃらんの売れた宿ランキング2位を獲得





詳しくは「その道のプロ」を参照

□2018年
土地購入から新築する手法で、開始から14年間常時満室を継続中
現在4棟68戸を所有。家賃収入約6500万円
(5棟49戸は売却。売却益は1億円以上)



旅館業の奮闘記や軍用地への投資術など個性的な投資方法のセミナー講師など、幅広い活動で全国を飛び回る

スイスのプライベートバンクへの口座開設やハワイ不動産投資など新しい試みにも挑戦中

■ 著書

満室の3倍儲かる非常識な投資法(ダイヤモンド社)


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