さて、銀行の不正融資問題や顧客データ改ざんなどが引き金になり、金融機関からの融資審査が厳しい中、「 買えない 」「 売れない 」という声が色々なところで聞かれます。
沖縄も例外ではありません。しかし、厳しい融資状況でも「 別格 」の不動産が存在します。それはズバリ、「 軍用地 」です。
私は今年だけで約7億円超を購入!! 少ない売り情報の中からコツコツ買い増しして、嘉手納飛行場約14,000㎡をメインに、時価総額13億円の規模まで拡大させました。( 平成30年の年間借地料=約2,200万円 )
※軍用地に関する記事は2月10日号ニュースを参照下さい
■ 最初の購入は10年前に500万円から
私がはじめて軍用地を購入したのは10年前。売買価格は500万円。年間借地料が約22万円の物件( 嘉手納弾薬庫23倍 )を現金で購入しました。
日頃、お世話になっている不動産業者との「 お付き合い 」で購入したのがきっかけです。当時の利回りは約4.4%。正直、それほど魅力を感じませんでした。
その時のチラシ
■ 4年後の売却。契約から引き渡しまでわずか3日!!
軍用地の良さをあまり実感しないまま、4年が経ちました。するとある日、業者さんから連絡がありました。
業者さん
「 三浦さんの軍用地を売りませんか? 」
私
「 日頃お世話になっていますので、良かったらどうぞ! 」
業者さん
「 何倍で売りましょうか?? 相場は27倍位ですけど 」
( 当時の借地料約24万円×27倍で約640万円という意味です )
私
「 お任せしますよ!! 」
当時の私は、軍用地の価値を全く理解しておらず、軽い気持ちでOKし、売却することにしました。すると翌日、早くも購入希望者が見つかったと連絡が入りました。
私
「 早っ!! こんなに早くですか!? 」
業者さん
「 買い手が現金購入したいそうなので、今から契約しましょうね~! 」
私
「 わかりました!! 」
そして3日後には、決済と所有権移転が完了です。私の所有する軍用地が手頃な大きさで現金購入しやすかったのが理由だったのでしょうが、このスピードには驚きました。
このようなことは決して珍しいことではありません。そして、4年間の利益は次のようになりました。
500万円で購入⇒4年分の借地料約90万円+640万円
=730万円( 230万円のプラス )
これを見ると、軍用地の人気が高い理由がわかると思います。参考までに、私が買い続けている人気施設の嘉手納飛行場の推移もご覧ください。
■ 沖縄県民と本土の優良顧客だけが持てる当座貸越ローンカードが最大の武器
気になるのは融資だと思います。私が13億円近くも軍用地を購入できたのは、ズバリ、このカードローンのおかげです。
※「 当座貸越ローン 」についてはコラム第6話を参照下さい
昨年秋から借入限度額が1億円から5億円に広がりました。さらに、主な施設の担保評価も下記のように大きく見直され、さらに融資に追い風が吹いています。
①那覇自衛隊・嘉手納飛行場 40倍⇒50倍
②嘉手納弾薬庫 35倍⇒40倍
③普天間飛行場 30倍⇒35倍
②嘉手納弾薬庫 35倍⇒40倍
③普天間飛行場 30倍⇒35倍
現在、購入する場合は、下記のような計算方法になります。
例 )
①施設名 嘉手納飛行場 100㎡
②借地料単価 1595.57円
③年間借地料 159,557円( ①×② )
④売買価格 8,775,635円( ③の55倍 )
⑤銀行評価 7,977,850円( ③の50倍まで )
⑥自己資金 ⑤-④ ( ③の5倍分 )
①施設名 嘉手納飛行場 100㎡
②借地料単価 1595.57円
③年間借地料 159,557円( ①×② )
④売買価格 8,775,635円( ③の55倍 )
⑤銀行評価 7,977,850円( ③の50倍まで )
⑥自己資金 ⑤-④ ( ③の5倍分 )
昨年の嘉手納飛行場の取引倍率は平均48倍でしたが、現在は55倍まで上昇しています。この背景には、銀行の担保評価見直しが大きく影響しています。
そして、価値が上昇する軍用地が脚光を浴びる中、本土の方がわざわざ沖縄までやってこられて購入するケースが目立ちます。
軍用地の魅力に気づいた購入希望者が、メール会員への登録や新聞広告のチェック、ネット検索や業者へのあいさつ回りなどで、入手困難な軍用地を求めて情報収集をしています。
知り合いの沖縄の軍用地専門の不動産会社は、メール会員( 無料 )に広告掲載前の物件を発信していますが、最近では60件以上の購入希望があり、ビックリしているという話を聞きました。
人気の理由をまとめると、次のようになると思います。
①国( 防衛省 )が借主なので安定した収入
②毎年上昇する借地料
③高い担保評価
④自然災害や空室・滞納リスクがない
⑤出口がとりやすいなど
私は昨年から、依頼を受ける格好で北海道から北陸~東京~福岡で軍用地セミナーを行ったところ、全国の参加者から「 購入できた 」というお礼のメッセージをたくさんいただきました。
手堅い資産運用を求めるなら、軍用地への投資は魅力的だと私は思っています。利回りが1.6%~2.5%しかない不動産。しかし、知れば知るほど奥が深いのです。興味のある方は調べてみてはいかがでしょうか。
さて、今回が今年最後のコラムになります。今年は土地価格が上昇していたため、アパート建築ではなく、沖縄在住という優位性を最大限に生かして軍用地購入を加速させました。
全国の大家仲間ともたくさん交流できました。様々な方から地元ならではの資産活用術を数多く聞くことができて、刺激を受けた1年でした。来年も明るい一年になれるよう、取り組んでいきたいと思います。