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今年だけで7億円超を購入した軍用地。不動産が買いにくい今こそ、「地元ならではの資産活用術」に注目しよう!

三浦弘人さん_画像 三浦弘人さん 第20話 著者のプロフィールを見る

2018/12/13 掲載

めんそーれ! 今年もあっという間に12月ですね。沖縄では例年よりも気温が高く、今でも半袖のかりゆしウェアで毎日過ごしています。

さて、銀行の不正融資問題や顧客データ改ざんなどが引き金になり、金融機関からの融資審査が厳しい中、「 買えない 」「 売れない 」という声が色々なところで聞かれます。

沖縄も例外ではありません。しかし、厳しい融資状況でも「 別格 」の不動産が存在します。それはズバリ、「 軍用地 」です。

私は今年だけで約7億円超を購入!! 少ない売り情報の中からコツコツ買い増しして、嘉手納飛行場約14,000㎡をメインに、時価総額13億円の規模まで拡大させました。( 平成30年の年間借地料=約2,200万円 )

※軍用地に関する記事は2月10日号ニュースを参照下さい



■ 最初の購入は10年前に500万円から

私がはじめて軍用地を購入したのは10年前。売買価格は500万円。年間借地料が約22万円の物件( 嘉手納弾薬庫23倍 )を現金で購入しました。

日頃、お世話になっている不動産業者との「 お付き合い 」で購入したのがきっかけです。当時の利回りは約4.4%。正直、それほど魅力を感じませんでした。


その時のチラシ

■ 4年後の売却。契約から引き渡しまでわずか3日!!

軍用地の良さをあまり実感しないまま、4年が経ちました。するとある日、業者さんから連絡がありました。

業者さん
「 三浦さんの軍用地を売りませんか? 」


「 日頃お世話になっていますので、良かったらどうぞ! 」

業者さん
「 何倍で売りましょうか?? 相場は27倍位ですけど 」
( 当時の借地料約24万円×27倍で約640万円という意味です )


「 お任せしますよ!! 」

当時の私は、軍用地の価値を全く理解しておらず、軽い気持ちでOKし、売却することにしました。すると翌日、早くも購入希望者が見つかったと連絡が入りました。


「 早っ!! こんなに早くですか!? 」

業者さん
「 買い手が現金購入したいそうなので、今から契約しましょうね~! 」


「 わかりました!! 」

そして3日後には、決済と所有権移転が完了です。私の所有する軍用地が手頃な大きさで現金購入しやすかったのが理由だったのでしょうが、このスピードには驚きました。

このようなことは決して珍しいことではありません。そして、4年間の利益は次のようになりました。

500万円で購入⇒4年分の借地料約90万円+640万円
=730万円( 230万円のプラス )

これを見ると、軍用地の人気が高い理由がわかると思います。参考までに、私が買い続けている人気施設の嘉手納飛行場の推移もご覧ください。



■ 沖縄県民と本土の優良顧客だけが持てる当座貸越ローンカードが最大の武器





気になるのは融資だと思います。私が13億円近くも軍用地を購入できたのは、ズバリ、このカードローンのおかげです。

※「 当座貸越ローン 」についてはコラム第6話を参照下さい

昨年秋から借入限度額が1億円から5億円に広がりました。さらに、主な施設の担保評価も下記のように大きく見直され、さらに融資に追い風が吹いています。

①那覇自衛隊・嘉手納飛行場 40倍⇒50倍
②嘉手納弾薬庫       35倍⇒40倍
③普天間飛行場       30倍⇒35倍

現在、購入する場合は、下記のような計算方法になります。

例 )
①施設名 嘉手納飛行場 100㎡
②借地料単価 1595.57円
③年間借地料 159,557円( ①×② )
④売買価格  8,775,635円( ③の55倍 )
⑤銀行評価  7,977,850円( ③の50倍まで )
⑥自己資金  ⑤-④   ( ③の5倍分 )

昨年の嘉手納飛行場の取引倍率は平均48倍でしたが、現在は55倍まで上昇しています。この背景には、銀行の担保評価見直しが大きく影響しています。

そして、価値が上昇する軍用地が脚光を浴びる中、本土の方がわざわざ沖縄までやってこられて購入するケースが目立ちます。

軍用地の魅力に気づいた購入希望者が、メール会員への登録や新聞広告のチェック、ネット検索や業者へのあいさつ回りなどで、入手困難な軍用地を求めて情報収集をしています。

知り合いの沖縄の軍用地専門の不動産会社は、メール会員( 無料 )に広告掲載前の物件を発信していますが、最近では60件以上の購入希望があり、ビックリしているという話を聞きました。

人気の理由をまとめると、次のようになると思います。

①国( 防衛省 )が借主なので安定した収入
②毎年上昇する借地料
③高い担保評価
④自然災害や空室・滞納リスクがない
⑤出口がとりやすいなど

私は昨年から、依頼を受ける格好で北海道から北陸~東京~福岡で軍用地セミナーを行ったところ、全国の参加者から「 購入できた 」というお礼のメッセージをたくさんいただきました。

手堅い資産運用を求めるなら、軍用地への投資は魅力的だと私は思っています。利回りが1.6%~2.5%しかない不動産。しかし、知れば知るほど奥が深いのです。興味のある方は調べてみてはいかがでしょうか。

さて、今回が今年最後のコラムになります。今年は土地価格が上昇していたため、アパート建築ではなく、沖縄在住という優位性を最大限に生かして軍用地購入を加速させました。

全国の大家仲間ともたくさん交流できました。様々な方から地元ならではの資産活用術を数多く聞くことができて、刺激を受けた1年でした。来年も明るい一年になれるよう、取り組んでいきたいと思います。
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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

三浦弘人さん

三浦弘人さんみうらひろと

□不動産賃貸業
沖縄に魅せられて移住生活26年目在住

□セミナー講師としても北海道から沖縄まで全国を飛び回る
旅館業運営の事例や軍用地購入術など全国へ情報を発信中

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1966年
    東京都江戸川区生まれ。

    □1984年(18歳)
    高校卒業後は大手百貨店・商社など仕事を転々。
    バブル期に多くの成功者から儲かる仕事術を学ぶ。

    □1992年3月(25歳)
    業界最大手のかつらメーカーへ転職。
    薄毛・抜け毛の悩みに関するカウンセラーを担当。
    数多くの転職で培った経験が学歴よりも高く評価される。

    株式投資で資産が半分以下になり約300万円以上の損切りを経験。

    □1996年(29歳)
    出資したインターネット教室の運営会社が倒産。約400万円の損失。
    現物の事業を把握できる不動産投資が最適だと気づく。

    東京生活から日本最南端にある憧れの沖縄へ転勤辞令。
    人生のターニングポイントとなる。

    □2000年1月(33歳)
    沖縄に永住することを決意。未経験の不動産業界へ進出。
    大手アパートメーカーに転職。大家業を目指すきっかけになる。

    1991年完成の中古マンションを1,300万円で購入。
    4年間居住した後、収益物件にして毎月8万円の家賃収入を得る。

    □2004年4月(37歳)
    一括借上システムの基準家賃を決める審査部門へ配属。
    5,000棟以上の物件を調べ尽くした調査内容を独自で分析し「空室を出さない満室経営術」を習得。

    沖縄県名護市に土地購入。1LDK 9戸を完成。
    「サラリーマン大家」デビュー。

    □2008年1月(42歳)
    独自の理論で嘉手納飛行場を約15,000平米まで拡大。
    年間借地料は約3,200万円。時価評価額18億5千万円。

    □2012年4月(45才)
    サラリーマンを卒業しセミリタイア生活がスタート。
    家賃収入が4,300万円。手取り月130万円で大家業に専念。

    □2013年12月
    旅館業にも挑戦。
    アパートを旅館業に用途変更して民泊およびホテル業を実践。
    じゃらんの沖縄エリア「売れた宿年間大賞」第3位を2年連続受賞。

    □2017年1月(50歳)
    スイスのプライベートバンクに口座を開設。
    世界の富裕層が資産を預ける「一任運用サービス」を利用しながら新たなる投資を日々模索している。

    □2021年1月(54歳)
    人気の高い那覇新都心地区に特化したドミナント戦略へ。

    4棟68戸を所有。
    家賃収入は約7,300万円。
    (5棟49戸を資産替えで売却。売却益は1億円以上)

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