■ 土地価格上昇と建築費が8年で2倍以上に高騰⇒利回り低下で融資不可
今まではどんな状況でも別格の存在だった沖縄の軍用地、そして本土在住者への収益物件ローンも一定ペースで行っていた某銀行も、昨年11月ごろから審査が一層厳しくなり、12月以降はほぼ融資が下りない状況です。
参照：2016年8月29日健美家ニュース「琉球銀行が県外在住者向けアパートローン開始」
融資がつかないだけではありません。最近、新築の見積もりをお願いしたのですが、建築費の高騰にびっくりです。2012年3月に私が完成させた賃貸マンションと同じものを建てた場合、約2倍まで建築費が高騰しているのです!!
収益物件のみならず、全ての不動産価格の上昇率が急カーブで、マイホームも買えないと嘆く人の声も聞きます。土地価格も高止まり傾向。採算がとれなければますます融資が下りません。地元の大家仲間たちも不安に包まれている様子です。
参照：年収倍率、身の丈投資の指標に。不動産の買いづらさ増大、東京都と沖縄は新築・中古とも年収倍率10倍水準
先日も、所有物件のひとつを売却して事業資金をつくろうとしたところ、3番手までいた購入希望者がまさかの全員融資不承認でした( 涙 )
参照：新築3億の事業へ資産替え。3つの自由を手にした「オキナワンドリーム」への感謝
しかもメインバンクの担当者からご紹介いただいた顧客でも、審査本部からNOが出ました!! 厳しい状況だと感じています。
■ 本土企業&本土在住者の土地コロガシを問題視が発端に
メインバンクの担当者さんとの雑談で、色々と厳しくなってきたという話を聞いたのが昨年の11月始めのことです。
銀行員
「 三浦さん、本部は不動産価格の高騰に相当な警戒感を持っていますので、本土在住者への融資は特に厳しくなってきますよ 」
私
「 でも自己資金3割以上なら大丈夫なのですよね? 」
銀行員
「 実は、本土の方はすぐに転売をするケースが多いと問題視されています。価格高騰の原因は融資する銀行側にも責任がありますから、原点に戻って地元で頑張る沖縄の方たちを応援する立ち位置に戻ろうという方向に向かっています 」
私
「 軍用地はどうですか? これは別格ですよね?? 私はバイアンドホールドを考えている方だけをご紹介していますけど・・・・ 」
銀行員
「 今では軍用地の存在が全国的に知れわたり、本土の方で融資を希望する方が増えています。便乗して県内外の不動産業者が価格相場を吊り上げていることを問題視しています。嘉手納飛行場が2年で借地料の50倍から63倍平均ですからね。今後軍用地の所有比率が高すぎる方へは厳格になります 」
私
「 なるほど・・・ 」
銀行員
「 目先の融資を通して、後から私たち銀行側の首をしめるようになっては困ります。先の事も考えないとならないですからね 」
■ 本気の移住者へは優しい沖縄の金融機関
決して悪い話ばかりではありません。4月に知り合った東京在住でエステを経営する女性オーナーさんの話です。健美家さんのオフィスもある港区南青山に店舗があり、タレントさんや有名人も通う人気のサロンだそうです。
沖縄でのビジネスチャンスを直感的に感じ、移住することを決断され、真っ先にしたことが住民票の異動。決断したら即行動するのは女性だからでしょうか!! 正直、私の方が驚きました。この方は沖縄県民になりました。
話を聞くと、今まで不動産は買ったことがなく株式投資ばかりだったのが、目に付いたのが沖縄の軍用地。ビビビ!! ときたそうです。
リゾートホテルが続々オープンし、沖縄でのエステ需要の伸びへの期待もあるとのこと。現在のお得意様が沖縄旅行するときに、同行してエステのサービスを提供するなど、色々な可能性を感じられたようです。
結論から言うと、この女性オーナーは、融資を受けて軍用地を問題なく購入。計画通り、店舗出店のための準備室もオープンされました。沖縄への地域貢献の考え方を銀行は応援しようと判断されたのでしょう。本当にがんばってほしいです。
■ 2020年を勝負の年にしましょう!!
コレだ!! と思ったら行動に移すという姿勢を私も見習って、2020年を勝負の年に、不動産経営を全うしていきたいと思います。この女性のように移住といった大きな決断は簡単ではないと思いますが、目指すものが定まれば、次は行動です。
私の場合はサラリーマン時代の転勤生活から、以前は住所変更に抵抗がありませんでした。しかし、今では沖縄での銀行とのお付き合いを考えると、沖縄から出ることは躊躇しちゃいますね( 苦笑 )
実は沖縄への移住を相談される方が毎年、たくさんいらっしゃいます。来月も東京在住の大手企業勤務の方たちが3組も来ます。転職や移住などのチャレンジの相談を受けると、私も刺激をうけます。前向きな方たちと話していると元気をもらえますね。
2020年は東京オリンピックでアスリートが全力でメダルを目指す姿が多くの感動を呼ぶことでしょう。私も10年後20年後に、「 2020年が飛躍のきっかけだった 」と言えるような年になるよう、がんばります!!
