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融資に急ブレーキ!沖縄の銀行員に聞いた厳しい事情

三浦弘人さん_画像 三浦弘人さん 第27話

2020/1/31 掲載

2020年がスタートして1カ月、全国どこでも不動産への融資環境が厳しいですね。沖縄も例外ではありません。私自身、「 買えない 」「 売れない 」の悲鳴をあげている今日この頃です( 涙 )

■ 土地価格上昇と建築費が8年で2倍以上に高騰⇒利回り低下で融資不可

今まではどんな状況でも別格の存在だった沖縄の軍用地、そして本土在住者への収益物件ローンも一定ペースで行っていた某銀行も、昨年11月ごろから審査が一層厳しくなり、12月以降はほぼ融資が下りない状況です。

参照:2016年8月29日健美家ニュース「琉球銀行が県外在住者向けアパートローン開始」

融資がつかないだけではありません。最近、新築の見積もりをお願いしたのですが、建築費の高騰にびっくりです。2012年3月に私が完成させた賃貸マンションと同じものを建てた場合、約2倍まで建築費が高騰しているのです!!

収益物件のみならず、全ての不動産価格の上昇率が急カーブで、マイホームも買えないと嘆く人の声も聞きます。土地価格も高止まり傾向。採算がとれなければますます融資が下りません。地元の大家仲間たちも不安に包まれている様子です。

参照:年収倍率、身の丈投資の指標に。不動産の買いづらさ増大、東京都と沖縄は新築・中古とも年収倍率10倍水準





先日も、所有物件のひとつを売却して事業資金をつくろうとしたところ、3番手までいた購入希望者がまさかの全員融資不承認でした( 涙 )

参照:新築3億の事業へ資産替え。3つの自由を手にした「オキナワンドリーム」への感謝

しかもメインバンクの担当者からご紹介いただいた顧客でも、審査本部からNOが出ました!! 厳しい状況だと感じています。

■ 本土企業&本土在住者の土地コロガシを問題視が発端に

メインバンクの担当者さんとの雑談で、色々と厳しくなってきたという話を聞いたのが昨年の11月始めのことです。

銀行員
「 三浦さん、本部は不動産価格の高騰に相当な警戒感を持っていますので、本土在住者への融資は特に厳しくなってきますよ 」


「 でも自己資金3割以上なら大丈夫なのですよね? 」

銀行員
「 実は、本土の方はすぐに転売をするケースが多いと問題視されています。価格高騰の原因は融資する銀行側にも責任がありますから、原点に戻って地元で頑張る沖縄の方たちを応援する立ち位置に戻ろうという方向に向かっています 」


「 軍用地はどうですか? これは別格ですよね?? 私はバイアンドホールドを考えている方だけをご紹介していますけど・・・・ 」

銀行員
「 今では軍用地の存在が全国的に知れわたり、本土の方で融資を希望する方が増えています。便乗して県内外の不動産業者が価格相場を吊り上げていることを問題視しています。嘉手納飛行場が2年で借地料の50倍から63倍平均ですからね。今後軍用地の所有比率が高すぎる方へは厳格になります 」


「 なるほど・・・ 」

銀行員
「 目先の融資を通して、後から私たち銀行側の首をしめるようになっては困ります。先の事も考えないとならないですからね 」



■ 本気の移住者へは優しい沖縄の金融機関

決して悪い話ばかりではありません。4月に知り合った東京在住でエステを経営する女性オーナーさんの話です。健美家さんのオフィスもある港区南青山に店舗があり、タレントさんや有名人も通う人気のサロンだそうです。

沖縄でのビジネスチャンスを直感的に感じ、移住することを決断され、真っ先にしたことが住民票の異動。決断したら即行動するのは女性だからでしょうか!! 正直、私の方が驚きました。この方は沖縄県民になりました。

話を聞くと、今まで不動産は買ったことがなく株式投資ばかりだったのが、目に付いたのが沖縄の軍用地。ビビビ!! ときたそうです。

リゾートホテルが続々オープンし、沖縄でのエステ需要の伸びへの期待もあるとのこと。現在のお得意様が沖縄旅行するときに、同行してエステのサービスを提供するなど、色々な可能性を感じられたようです。

結論から言うと、この女性オーナーは、融資を受けて軍用地を問題なく購入。計画通り、店舗出店のための準備室もオープンされました。沖縄への地域貢献の考え方を銀行は応援しようと判断されたのでしょう。本当にがんばってほしいです。

■ 2020年を勝負の年にしましょう!!

コレだ!! と思ったら行動に移すという姿勢を私も見習って、2020年を勝負の年に、不動産経営を全うしていきたいと思います。この女性のように移住といった大きな決断は簡単ではないと思いますが、目指すものが定まれば、次は行動です。

私の場合はサラリーマン時代の転勤生活から、以前は住所変更に抵抗がありませんでした。しかし、今では沖縄での銀行とのお付き合いを考えると、沖縄から出ることは躊躇しちゃいますね( 苦笑 )

実は沖縄への移住を相談される方が毎年、たくさんいらっしゃいます。来月も東京在住の大手企業勤務の方たちが3組も来ます。転職や移住などのチャレンジの相談を受けると、私も刺激をうけます。前向きな方たちと話していると元気をもらえますね。

2020年は東京オリンピックでアスリートが全力でメダルを目指す姿が多くの感動を呼ぶことでしょう。私も10年後20年後に、「 2020年が飛躍のきっかけだった 」と言えるような年になるよう、がんばります!!



プロフィール

■ 三浦弘人(みうらひろと)さん

三浦弘人さん

□不動産賃貸業
沖縄に魅せられて移住生活26年目在住

□セミナー講師としても北海道から沖縄まで全国を飛び回る
旅館業運営の事例や軍用地購入術など全国へ情報を発信中


■ 経歴

□1966年
東京都江戸川区生まれ。

□1984年(18歳)
高校卒業後は大手百貨店・商社など仕事を転々。
バブル期に多くの成功者から儲かる仕事術を学ぶ。

□1992年3月(25歳)
業界最大手のかつらメーカーへ転職。
薄毛・抜け毛の悩み相談するカウンセラーを担当。
数多くの転職で培った経験が学歴よりも高く評価される。

株式投資で資産が半分以下になり約300万円以上の損切りを経験。

□1996年(29歳)
出資したインターネット教室の運営会社が倒産。約400万円の損失。
現物の事業を把握できる不動産投資が最適だと気づく。

東京生活から日本最南端にある憧れの沖縄へ転勤辞令。
人生のターニングポイントとなる。

□2000年1月(33歳)
沖縄に永住することを決意。未経験の不動産業界へ進出。
大手アパートメーカーに転職。大家業を目指すきっかけになる。

1991年完成の中古マンションを1,300万円で購入。
4年間居住した後、収益物件にして毎月8万円の家賃収入を得る。

□2004年4月(37歳)
一括借上システムの基準家賃を決める審査部門へ配属。
5,000棟以上の物件を調べ尽くした調査内容を独自で分析し「空室を出さない満室経営術」を習得。

沖縄県名護市に土地購入。1LDK 9戸を完成。
「サラリーマン大家」デビュー。

物件2

□2008年1月(42歳)
独自の理論で嘉手納飛行場を約15,000uまで拡大。
年間借地料は約3,200万円。時価評価額18億5千万円。

2018/02/10 ニュース

軍用地2

□2012年4月(45才)
サラリーマンを卒業しセミリタイア生活がスタート。
家賃収入が4,300万円。手取り月130万円で大家業に専念。

大家列伝(前編)
大家列伝(後編)

□2013年12月から旅館業にも挑戦。
アパートを旅館業に用途変更して民泊およびホテル業を実践。
じゃらんの沖縄エリア「売れた宿年間大賞」第3位を2年連続受賞。

その道のプロ(全3回)

旅館3  旅館4

□2017年1月(50歳)
スイスのプライベートバンクに口座を開設。
世界の富裕層が資産を預ける「一任運用サービス」を利用しながら新たなる投資を日々模索している。

□2021年1月(54歳)
人気の高い那覇新都心地区に特化したドミナント戦略へ。

4棟68戸を所有。
家賃収入は約7,300万円。
(5棟49戸を資産替えで売却。売却益は1億円以上)

物件3  物件4
物件5  物件6

2020/07/29 投資家インタビュー 2020/07/30 投資家インタビュー


■ 著書

満室の3倍儲かる非常識な投資法(ダイヤモンド社)
書籍:満室の3倍儲かる非常識な投資法

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