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新築時より120〜180%の値上がり! 人気物件争奪戦に勝てた理由

三浦弘人さん_画像 三浦弘人さん 第3話

2017/9/3 掲載

めんそ〜れ〜♪ 今年の沖縄は台風接近もなく快晴の天気が続いています。気温も30度以上が続く毎日でオリオンビールが欠かせません。

さて、ここ数年、沖縄でもマンション需要はかなり過熱しています。全国からもセカンドハウスローンで購入をする方も多く、人気エリアの那覇〜北谷町の東シナ海側は中古市場でも価格上昇が見られます。

人気エリアとして代表的な「 那覇新都心 」は、東京地区で例えると港区六本木でしょうか。「 北谷町美浜 」は横浜ベイエリア、「 豊見城市豊崎 」はお台場と同じようなブランドになっています。

新築時の120〜180%の成約事例が多く、特にオーシャンビューの物件は築年数が20年以上経過しても根強い人気があります。まるでハワイ不動産のようです。

当然、争奪線も激しさを増している状態です。先日、私はその争奪戦に勝ち抜き、念願だったひとつの物件を手に入れました。

大家仲間に飲み会でその話したところ、「 物件選定と購入までの決断と執念がリアルに伝わり、行動力に感動した! 」と言われたので、皆さんにもそのエピソードを紹介させていただきます。

■ 絶対に欲しい物件の売り情報を発見!

今年の3月に中古マンションを購入しました。場所は人気の高い那覇新都心です。物件スペックは、2002年完成の10階建9階部分で、販売価格は3,298万円。定期借地権ですが広さが121平米あり、4LDKの間取りです。

モノレール駅や総合病院や映画館など、商業施設や24時間年中無休のスーパーなどがすべて徒歩5分圏内にあります。特に人気なのが県の教育モデル校に指定された新設小学校。この区域に住みたい人が多いため、このエリアの物件はすぐに売れてしまいます。

この売り物件の情報を知ったのは、飲み会から帰宅した深夜に集合ポストに投函されたチラシを見たことでした。普段はチラシなど見ないで部屋へ向かうのですが、この日はたまたま開けてチェックしたのです。きっと、引き寄せられたのだと信じています。

ずっと待ち望んでいた眺望良好な9階の売り物件情報を見て、一瞬で酔いが覚めました。相場よりも明らかに割安! 興奮してなかなか寝付けません。絶対に買うと、この時点で決めています。

この物件は新築時の販売価格が2,820万円でしたので、約480万円その時よりも価格が上がっています。しかし、同エリアで築15年の中古マンション80平米の相場は、4,000万円台。これは買うしかありません。

■ 熱意と行動力で前に並んでいた4人を逆転!

そして翌朝、私は不動産会社がオープンする前に店の前に並びました。過去に電話で問い合わせをしている最中に来店した購入希望者に取られた苦い経験から、「 絶対に欲しい物件は必ず朝から並ぶ 」ことに決めています。

早起きは三文の得。ここ数年は、アパート用地や軍用地の購入をする場合、競合が予想される物件については必ず担当者とすぐにお会いして、一番手をもらえるようにしています。今回も、一番で買付証明書を渡しました。

このチラシを作成した担当者は宅建合格したばかりの女性新入社員で、私の行動に驚いていました。聞くと、売却理由は売主さんの転勤で、売主さんは広告の掲載をせずに早期に売却したいという希望だったため、割安になったということでした。

無事に一番で買付証明書は渡せましたが、それで話は終わりではありません。人気の那覇新都心地域なので、待っていたお客様も多く、昨夜に電話営業したところ、案内件数が既に4件も入っているとの事。私はその後になるという回答でした。

しかし、引く気のない私は強い購入意思を伝えました。その後は、営業所長が対応してくれたのですが、あまり好感触ではありません。

「 長い間ずっと那覇新都心限定で探しているお客様からも購入意向の回答がありますし、案内の約束もしています 」。

しかし、私の気持ちは変わりません。すかさず気持ちを伝えると、徐々に態度が変わりはじめました。

「 三浦さん、売主さんは転勤時期もあるので、融資不調だとしても引き渡し日をずらすことができないのですが、大丈夫ですか? 」。

もちろんOKし、ローン特約なしでの契約希望であること、そして何よりも熱意を伝えたところ、無事に購入する事ができました!! 今回は法人名義での購入です。役員用の住宅兼オフィスという利用方法とします。経費メリットなどを考えています。

■ 前の自宅マンションを高値で売ることに成功

なぜ私がこの物件をこれほど欲しかったかというと、実は私も同じマンションの住民だったからです。間取りも広さも全く同じ。ただ、階数だけが違いました。今回の物件を買えたので、念願のオーシャンビューの9階に引っ越すことになりました。

さて、今までの自宅の活用方法です。当然ながら賃貸需要も高く、隣の同じ広さのお部屋は月額20万円で賃貸中。ローン返済と管理費等を差し引いても手取り7万円×12ヶ月の年間84万円を見込むことができます。

しかし最終的には売却することにしました。理由は6つあります。

@人気地区で売り手市場
A賃貸にするためにクリーニング&修繕で最低でも180万の費用
B定期借地権の期間が残り37年
Cローン残債が1,700万円台なので売れば手元にまとまった現金が残る
Dこのマンションを私に優先してくれた仲介会社へ専任契約することでの恩返し
E同タイプのお部屋が最近3,798万円で売れた情報をゲット


販売価格は3,698万円と強気の設定でしたが、予想以上に早く申込みが入り、2週間で無事契約できました。ローン残債と購入したお部屋のリフォーム費用を差し引いても約1,600万円以上が残り、次の物件購入の手持ち資金に回すことができました。

お部屋を購入してくれた方とは引き渡し後もエレベーターで時々お会いします。マンション探しをはじめてから2年以上で数十件も物件を見学されて、ようやく理想のお部屋に巡り合えたと喜んでくれています。私も嬉しく思います。

■ どんな市況でもお買い得物件は出てくる

物件が高い時期は、売るにはいいけれど、その代わりの物件を買うときに割高になるので、組み換えには向かない、ともいわれます。しかし、私は同時期に物件を安く買うことと高く売ることを両立できました。

どんな市況でもお買い得物件はあるし、熱意と行動力があれば、それを手に入れることができるということです。

沖縄の暑さは不動産市場でもまだまだ続きそうです。皆様も夏バテ( 残暑バテ? )しないようお過ごしください。


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プロフィール

■ 三浦弘人(みうらひろとさん)

miurasan

不動産賃貸業
沖縄在住

■ 経歴

□1966年
東京都江戸川区生まれ

□1991年
百貨店や電子部品商社など、転職を繰り返す中、25歳で大手かつらメーカーへ転職。
薄毛相談のカウンセラーを担当。

□1996年
2月に憧れの沖縄県へ転勤の辞令を受ける

□2000年(34才)
沖縄移住を決意。大手アパートメーカーに転職
仕事を通じて「空室を出さない賃貸経営術」を学ぶ

□2004年
社内で一括借上システムの審査部門へ配属。家賃設定を9年間担当
5000棟以上のアパート調査と商品企画の経験から満室経営の極意を習得する

早くセミリタイアしたい気持ちから福岡市の新築アパートを購入( 2棟16戸 )

退去後の空室が埋まらず、大幅な家賃下落を経験
土地勘のない地域での怖さを実感し、撤退して沖縄に専念することを決意

□2008年
沖縄の軍用地への投資を開始。複利で運用される魅力に気づき資産拡大へ
現在では嘉手納飛行場を約10000平米所有、軍用地収入は約1600万円



詳しくは「健美家ニュース」を参照

□2012年4月(45才)
サラリーマンを卒業、セミリタイア生活がスタート

詳しくは「大家列伝」を参照

□2013年
旅館業スタート

家賃の3倍以上儲かる非常識な方法を実践し、マスコミから脚光を浴びる
ノウハウを2016年に出版へ。じゃらんの売れた宿ランキング2位を獲得





詳しくは「その道のプロ」を参照

□2018年
土地購入から新築する手法で、開始から14年間常時満室を継続中
現在4棟68戸を所有。家賃収入約6500万円
(5棟49戸は売却。売却益は1億円以上)



旅館業の奮闘記や軍用地への投資術など個性的な投資方法のセミナー講師など、幅広い活動で全国を飛び回る

スイスのプライベートバンクへの口座開設やハワイ不動産投資など新しい試みにも挑戦中

■ 著書

満室の3倍儲かる非常識な投資法(ダイヤモンド社)


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