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法人の一斉退去&反響ゼロのマンスリー。ドン底から満室を目指す私の方法

三浦弘人さん_画像 三浦弘人さん 第31話

2020/12/24 掲載

こんにちは。三浦弘人です。2020年は新型コロナ感染の影響で厳しい一年でした。沖縄への観光客が激減し、ホテルはガラガラ。飲食業界も居心地が良いお気に入りのお店が次々と廃業に追い込まれる厳しい状況です。

今までの沖縄は空室率の低さで全国トップクラスを誇っていました。私も沖縄で大家業を始めて16年間、空室の不安や賃料下落などと全く無縁の安定した賃貸経営を続けてきました。

通常の賃貸経営だけでなく、ホテル業・ウィークリーマンスリー事業、そしてレジ物件の売却でも利益を上げて順風満帆でやってきましたが、今年はドン底を味わいました。その一例が、一斉に8部屋が退去したマンスリーマンションです。

今回はその経緯と当時の反響状況、そして12月22日現在で8室のうち6室を埋め、残り2戸まで入居状況を改善させた内容をご紹介します。少しでも役立つ情報になれば嬉しいです。

■ 8月からマンスリー契約が続々と退去。厳しい状況を知ることに

私がマンスリーマンションの運営を始めたのは2012年3月。きっかけは管理会社にすすめられたことでした。那覇市中心部の1Kの賃料相場が5万円台なのに対し、マンスリーは約10万円ですから約2倍の家賃収入が期待できます。

家具家電を用意して早速募集を始めると、30u以上の広さがある私の物件は人気を集め、常連の法人企業から定期的に使っていただけるようになりました。さらには紹介までもらえるようになり、ほぼ満室状態が続きました。

しかし、新型コロナが広がるにつれ、世間ではテレワークでの仕事が徐々に定着するようになり、長期出張が多いお得意様企業の需要が急速に減少。退去通知が止まらないような状態になりました。

さて、どうしたものか。運営会社のスタッフをランチに誘い、状況を聞いてみることにしました。いつも遅くまで働いていて忙しそうだった彼らから、「 いつでもOKです! 」という返事が来た時は「 おや? 」と感じましたが、その予感は的中しました。

スタッフ
「 三浦さん、実はマンスリーマンションの事業自体が相当ヤバイんです 」


「 2カ月近くも空いたままなんて今までなかったけど、反響はどうなの? 」

スタッフ
「 今までは月に1000件近くの問い合わせがあって忙しかったのに、今は月に30件前後なんです 」


「 一日に問い合わせが1件あるかないか!?それはヤバイじゃない!! 」

スタッフ
「 三浦さんにはこんなことを言うのはどうかと思いましたが・・・ 」


「 遠慮なく言ってよ!!全然大丈夫だから 」

スタッフ
「 通常賃貸にした方が良いと思います。マンスリーの低迷はまだまだ当分続くでしょうし、多くのオーナーさんたちが切り替えていますよ 」

■ 賃貸募集への切り替え。そして賃貸スタッフの意識改革へ

こういう時こそ早い決断が求められます。魅力あるマンスリー賃料に未練はありますが、10月初旬に、一般的な賃貸募集に切り替えることを決めました。賃貸仲介の管理会社スタッフ全員と名刺交換をして最初に依頼したのが下記の5点です。

1)物件写真を最新へ更新

外観は天気の良い日が鉄則。同時に室内も撮影しました。









2)情報を盛り込んだ間取り図の作成



差別化の為、3口コンロのキッチン、1216サイズのユニットバス、収納の広さ、ウッドデッキバルコニーとその奥行もマイソクに盛り込んでもらいました。

3)案内時の鍵保管場所

今までは管理会社まで鍵を借りに行く方法でしたが、現地にキーボックスを設置。客付け仲介さんに迅速な案内をしてもらえるよう改善しました。

4)物件検索サイトへ情報を確実に入力



検索サイトに物件情報を入力する作業に同席。「30u以上・24時間ゴミ出し可能・インターネット無料・グレードの高い水回り」など、セールスポイントを私も再認識できましたし、スタッフたちと打ち解けることも出来ました。

特にウッドデッキバルコニーは私が差別化と満足度アップで導入したこだわりの設備です。温暖な沖縄では夜中に洗濯しても、ここに干しておけばすぐに乾きます。また、カフェ気分が1年中楽しめます。

5)反響の状況確認

業務に支障をきたさないよう、週明け午前中などにヒアリングのために管理会社を訪問、状況を確認しました。目標に到達した時はスタッフ全員と一緒に焼肉会で盛り上がりました。

また、家具付き賃貸での募集よりも通常賃貸の方が募集しやすいという意見もあり、40〜50インチの液晶テレビからドラム式洗濯乾燥機や冷蔵庫など、全て無料で管理会社に差し上げました。

スタッフからは「 申し訳ないのでジモティーなどへ出品されたらどうですか? 」と言われましたが一日も早く満室にするのが優先。リサイクルショップも4年以上経過した家電はほぼゼロ評価ですし、引き取り費用の請求も発生するので気持ちよくもらって頂きました。

■ 空室が8部屋から残り2部屋へ。年内満室までもう一息

上記のようなことを続けた結果、8室あった空室は2室まで減りました。特別な事はしていません。従来の勝ちパターンが通用しなくなったことに早く気づき、そこから切り替える柔軟性と実行力が決め手になったと思います。

今回のことで、自分の物件が持つアピールポイントをどれだけ理解しているかを再認識することができ、仲介スタッフの方々とも目標達成の意識を持って一緒にチャレンジすることができました。

管理会社の社長からは、「 スタッフの納期意識や取組姿勢が変わった 」と感謝されましたが、私自身も大きな収穫を得ました。一つ一つ申し込みが入る達成感をスタッフさんと共に味わえたのが特に嬉しかったです。

あと2室。年内満室に向けて行動を続けます。不動産関係に限らず、今年は厳しい局面を迎えた業態は多かったと思います。来年はみなさまにとって明るい一年になりますよう。日々、頑張っていきましょう。


プロフィール

■ 三浦弘人(みうらひろと)さん

三浦弘人さん

□不動産賃貸業
沖縄に魅せられて移住生活26年目在住

□セミナー講師としても北海道から沖縄まで全国を飛び回る
旅館業運営の事例や軍用地購入術など全国へ情報を発信中


■ 経歴

□1966年
東京都江戸川区生まれ。

□1984年(18歳)
高校卒業後は大手百貨店・商社など仕事を転々。
バブル期に多くの成功者から儲かる仕事術を学ぶ。

□1992年3月(25歳)
業界最大手のかつらメーカーへ転職。
薄毛・抜け毛の悩み相談するカウンセラーを担当。
数多くの転職で培った経験が学歴よりも高く評価される。

株式投資で資産が半分以下になり約300万円以上の損切りを経験。

□1996年(29歳)
出資したインターネット教室の運営会社が倒産。約400万円の損失。
現物の事業を把握できる不動産投資が最適だと気づく。

東京生活から日本最南端にある憧れの沖縄へ転勤辞令。
人生のターニングポイントとなる。

□2000年1月(33歳)
沖縄に永住することを決意。未経験の不動産業界へ進出。
大手アパートメーカーに転職。大家業を目指すきっかけになる。

1991年完成の中古マンションを1,300万円で購入。
4年間居住した後、収益物件にして毎月8万円の家賃収入を得る。

□2004年4月(37歳)
一括借上システムの基準家賃を決める審査部門へ配属。
5,000棟以上の物件を調べ尽くした調査内容を独自で分析し「空室を出さない満室経営術」を習得。

沖縄県名護市に土地購入。1LDK 9戸を完成。
「サラリーマン大家」デビュー。

物件2

□2008年1月(42歳)
独自の理論で嘉手納飛行場を約15,000uまで拡大。
年間借地料は約3,200万円。時価評価額18億5千万円。

2018/02/10 ニュース

軍用地2

□2012年4月(45才)
サラリーマンを卒業しセミリタイア生活がスタート。
家賃収入が4,300万円。手取り月130万円で大家業に専念。

大家列伝(前編)
大家列伝(後編)

□2013年12月から旅館業にも挑戦。
アパートを旅館業に用途変更して民泊およびホテル業を実践。
じゃらんの沖縄エリア「売れた宿年間大賞」第3位を2年連続受賞。

その道のプロ(全3回)

旅館3  旅館4

□2017年1月(50歳)
スイスのプライベートバンクに口座を開設。
世界の富裕層が資産を預ける「一任運用サービス」を利用しながら新たなる投資を日々模索している。

□2021年1月(54歳)
人気の高い那覇新都心地区に特化したドミナント戦略へ。

4棟68戸を所有。
家賃収入は約7,300万円。
(5棟49戸を資産替えで売却。売却益は1億円以上)

物件3  物件4
物件5  物件6

2020/07/29 投資家インタビュー 2020/07/30 投資家インタビュー


■ 著書

満室の3倍儲かる非常識な投資法(ダイヤモンド社)
書籍:満室の3倍儲かる非常識な投資法

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