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逆風の沖縄民泊は、シェアオフィス&アパートメントホテルでV字回復へ

三浦弘人さん_画像 三浦弘人さん 第33話

2021/7/4 掲載

めんそーれ!三浦弘人です。沖縄も待望の夏シーズンです。コロナによる逆風は相変わらずですが、「 ナンクルナイサー( 沖縄方言で何とかなるさの意味 )」で頑張っています。

消費者側に回れば、楽しいこともあります。「 沖縄県民向けプラン 」で人気のホテルがあると、旅行会社に行列ができます。ハイアットリージェンシーやブセナテラスでも、1泊2食付きで1人12,000円など!! お得過ぎます。

高級リゾートホテルに宿泊

高級リゾートホテルに宿泊する機会の少なかった私ですが、ハマってしまいました。感染予防対策を調査する目的も兼ねて?! リラックスした自粛生活を送れています。素敵なホテルで、今話題の「 アパートメントホテル 」生活をしたいと思う今日この頃です(笑)。

高級リゾートホテルに宿泊(2)

■ 「 不安と悩み 」からビジネスチャンスが生まれる

さて、予約が入らなくなったホテルの客室を、新型コロナ感染の防止対策として取引銀行に分室利用してもらった事例は、昨年コラムで紹介しました。( 第29話参照

依然として状況が良くならない中、他の経営者たちと会うと、同じような不安と悩みを皆さん、抱えています。お付き合いする不動産業者と雑談していると、さまざまなヒントが出てきます。

  • 従業員の感染防止対策
  • 案内時の鍵対応と管理
  • 新規相談と契約手続き窓口を分離させたい
  • 経理担当の感染は死活問題
  • 打ち合わせでの移動時間の短縮
  • リモートワークの導入検討など

きっと、読者の皆さんの職場でも、話し合っていることと思います。

■ 運営会社は売上ダウンで退職者続出。仕事はパンク状態。

沖縄では、たくさんのホテルが少ない観光客を取り合う価格競争に入りました。オープン記念の割引料金は朝食付きで5,000円台では到底、勝ち目はありません。

長年お付き合いしていたホテル運営会社も、グループ全体の稼働率が低下してサブリースするオーナーへの賃料支払いが遅れているという話です。それだけでなく、会社を存続させるために人員整理を行ったため、現場が機能せずトラブル続出…。

私も部屋を任せている身として何もしないわけにもいきません。そんな時、大家仲間から無人チェックインシステムの提案を受けました。開発会社と面談し、導入に向け打合せを重ねているところです。

■ ホテル事業の厳しさを痛感。試行錯誤からフレキシブルに対応

今回、ホテル事業の厳しさを痛感しました。平常時は普通に賃貸に出すより高い売り上げを得られるのが魅力のホテル事業ですが、今までたくさんの人に支えてもらい、運営できていたのだと改めて気づかされました。

でも、あきらめたわけではありません。むしろ吹っ切れた心境です。45歳でFIREするまでのサラリーマンで培われた「 営業マン魂 」に火が付きました(笑)。空いてしまった10室を、なんとしてでも埋める覚悟です。

銀行担当者や不動産業者、元同僚や大家仲間、行きつけの料理店などに会い、営業活動&情報収集を続けているうち、「 これだ!」という情報に出会うことができました。

2021年5月現在の営業形態

訊けば、ある会社がコロナ対策のテレワークスペース用に、10室くらいの「 家具家電付マンション 」を探しているとの事。意外にも売買専門業者からの情報提供でした。

全10室を貸し出そうと思いましたが、感染者数が増えるたびに、取引銀行が「 分室 」として高く借りてくれている2部屋は残すことにしました。銀行からは「 仕事に集中できるし、電子レンジと冷蔵庫があるので快適 」と言っていただき、うれしい限りです。

before:ホテル客室

after:銀行の分室

そして、残りの8部屋については、2年間の一括借り上げ契約を結ぶことができました。

■ アパートメントホテルの申し込み

大手マンションメーカーの販売リーダーをしている方から、大阪から転居するので1年間限定で住みたいと申し込みをいただきました。決め手は賃貸と違い、光熱費の自己負担がゼロだからだそうです。

それだけでなく、「 三浦さん、ホテルの客室だから前払いだよね?」というお問合せが。「 そうですけど1年分は大金ですから相談に乗りますよ 」と答えたのですが、結果的には1年分( 正確には369日分 )を前払いしていただきました!!

総額は言えませんが、軽自動車上級モデルの新車販売価格くらいです!帝国ホテルが展開する月額36万円のアパートメントホテルが、テレビ番組で数多く取り上げられたため、沖縄でもアパートメントホテルに注目が集まっているようです。

コロナ前のホテル収入と比べると売り上げはダウンしますが、人件費と運営費がなくなりましたし、空室の使い道という悩みも解決できたのでほっとしています。

コロナ前後の売り上げと構成比

ちなみに、アパートメントホテルの契約は定期借家契約書をベースに作成しました。契約満了日に明け渡して頂くという契約内容です。

定期借家契約書

■ 支店機能と会議室で2社がシェアオフィスとして契約

最後はシェアオフィスへの転換の成功事例です。ホテルフロントの1階にあったカウンターを撤去し、会議用テーブルを設置、商談および接客スペースへとレイアウトを変更しました。そして、シェアオフィスとして募集したところ、2社からお申し込みがありました。

Wi-Fiはもちろん、コーヒーとお茶と冷蔵庫内の氷も無料でついてきます。光熱費はもちろん無料で、コピー機とFAXも自由に使えるように提案したのが決め手になったようです。

シェアオフィスへ転換(1)

シェアオフィスへ転換(2)

写真のスペースで、シェアハウス2社のほかに、バーチャルオフィス3社にもご利用いただいています。まだまだ増やしていきたいです(笑)

1Fのオフィス入口 シェアオフィス契約書

粗削りですが、皆様の賃貸経営のヒントになれたら嬉しく思います。大変な状況が続きますが、予防の対策をしっかりして賃貸経営をがんばっていきましょう。

プロフィール

■ 三浦弘人(みうらひろと)さん

三浦弘人さん

□不動産賃貸業
沖縄に魅せられて移住生活26年目在住

□セミナー講師としても北海道から沖縄まで全国を飛び回る
旅館業運営の事例や軍用地購入術など全国へ情報を発信中


■ 経歴

□1966年
東京都江戸川区生まれ。

□1984年(18歳)
高校卒業後は大手百貨店・商社など仕事を転々。
バブル期に多くの成功者から儲かる仕事術を学ぶ。

□1992年3月(25歳)
業界最大手のかつらメーカーへ転職。
薄毛・抜け毛の悩み相談するカウンセラーを担当。
数多くの転職で培った経験が学歴よりも高く評価される。

株式投資で資産が半分以下になり約300万円以上の損切りを経験。

□1996年(29歳)
出資したインターネット教室の運営会社が倒産。約400万円の損失。
現物の事業を把握できる不動産投資が最適だと気づく。

東京生活から日本最南端にある憧れの沖縄へ転勤辞令。
人生のターニングポイントとなる。

□2000年1月(33歳)
沖縄に永住することを決意。未経験の不動産業界へ進出。
大手アパートメーカーに転職。大家業を目指すきっかけになる。

1991年完成の中古マンションを1,300万円で購入。
4年間居住した後、収益物件にして毎月8万円の家賃収入を得る。

□2004年4月(37歳)
一括借上システムの基準家賃を決める審査部門へ配属。
5,000棟以上の物件を調べ尽くした調査内容を独自で分析し「空室を出さない満室経営術」を習得。

沖縄県名護市に土地購入。1LDK 9戸を完成。
「サラリーマン大家」デビュー。

物件2

□2008年1月(42歳)
独自の理論で嘉手納飛行場を約15,000uまで拡大。
年間借地料は約3,200万円。時価評価額18億5千万円。

2018/02/10 ニュース

軍用地2

□2012年4月(45才)
サラリーマンを卒業しセミリタイア生活がスタート。
家賃収入が4,300万円。手取り月130万円で大家業に専念。

大家列伝(前編)
大家列伝(後編)

□2013年12月
旅館業にも挑戦。
アパートを旅館業に用途変更して民泊およびホテル業を実践。
じゃらんの沖縄エリア「売れた宿年間大賞」第3位を2年連続受賞。

その道のプロ(全3回)

旅館3  旅館4

□2017年1月(50歳)
スイスのプライベートバンクに口座を開設。
世界の富裕層が資産を預ける「一任運用サービス」を利用しながら新たなる投資を日々模索している。

□2021年1月(54歳)
人気の高い那覇新都心地区に特化したドミナント戦略へ。

4棟68戸を所有。
家賃収入は約7,300万円。
(5棟49戸を資産替えで売却。売却益は1億円以上)

物件3  物件4  物件5  物件6

2020/07/29 投資家インタビュー
2020/07/30 投資家インタビュー


■ 著書

三浦弘人さん:著書
満室の3倍儲かる非常識な投資法

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