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5,000万円台の富山アパートを現金購入。土地勘のないエリアの賃貸需要を調べる方法

三浦弘人さん_画像 三浦弘人さん 第37話 著者のプロフィールを見る

2022/5/21 掲載

めんそーれ!三浦弘人です。
私が住む沖縄は令和4年5月15日に本土復帰50周年を迎えました。

NHK朝ドラで放映中の「 ちむどんどん 」( 沖縄方言でドキドキ・わくわくするという意味 )は復帰前の沖縄が舞台です。ロケ地巡りなど沖縄での楽しみ方が更に増えそうですね。

それにちなんでお勧め情報があります。沖縄復帰50周年記念貨幣が発行されるのです。

沖縄復帰50周年記念貨幣

参照:財務省ホームページ『 沖縄復帰50周年記念貨幣を発行します 』

オススメは1万円貨幣です。発行枚数が2万枚で販売価格は153,500円( 税込 )。純金で量目は15.6グラム。5月15日から3週間の申し込みが開始されます。

金の取引価格だけで評価するならば、1グラムあたり9,839円が損益分岐点。私はコインコレクターではありませんが、話題づくりにもなりますし、購入してみたいと思っています。

過去に販売された天皇陛下御即位記念の金貨などは高値で取引されていますので、もしかしたらプレミアが付いて資産価値が上がるかもしれません(笑)。

■ 富山アパートの購入のご報告

さて、前回のコラムで紹介した富山アパートですが、実は3月に現金決済で購入しました!! 3月初旬に仲介会社さんより、「 売主様が三浦さんにお会いしてご挨拶をしたいそうです 」と連絡をいただき、快諾。

参照:富山の築15年アパートを真剣に検討中!サブリース物件を検証する際のポイントと注意点

美味しい北陸グルメを堪能しながら、無事に契約を終えました。売主さんから、売却理由や物件に関するエピソードなどを聞くことができて、心温まる気持ちになりました。大切に所有することを約束しました。

私はその際に要望として、決済時に代理人としてお願いできる司法書士の方を紹介していただけるよう、リクエストしておきました。もし、大雪や地震などで現地に行けず、決済ができなければ、3月決算期の銀行や仲介料売り上げを見込む仲介会社に迷惑をかけてしまいます。

そのため、契約時には代理人になってくれる司法書士さんに対する「 代理人の委任状 」へのサインも済ませました。この手続きを済ませておいてよかったです。

実は、決済日の数日前に微熱と倦怠感からPCR検査を受けたところ、まさかの陽性反応!!
約10日間、在宅療養することになりました。決済前にインターネットバンキングで送金手続きを済ませました。無事に決済出来たときはホッとしました。

■ 5,200万円の中古アパートについて

購入物件の具体的な内容は下記の通りです。

  • 価格:約5,200万円( 税込み )
  • 構造:木造アパート、全10戸で駐車場17台
  • 年間家賃収入:670万円

経費は固定資産税が約34万円と、管理形態としてサブリースを選択したのでそれが年間約100万円。差し引くと、約530万円が税引き前の手取り家賃になりました。( サブリースについては前回のコラムをご覧ください )

その他、富山県での慣例なのか、収入として現在のプロパンガス業者と「 供給継続手数料 」というものを年額で約6,720円/戸( 税別 )受け取りました。

プロパンガス業者さんの競合が激しいのでしょう。どの世界も顧客の定着にはさまざまな営業活動が大切なのですね。沖縄にはこのような制度がないので意外でしたが、ちょっとした臨時収入になりました。

正直言って、この物件を現金買いしたことが正解だったのかはわかりません。しかし、私にとっては合格点です。

念のため付け加えると、今後、現金買いを続けるというわけではありません。従来のレバレッジを利かせた大型物件も購入していきますが、それは目の届く地元・沖縄で専念していくということです。

■ 需要が安定しているエリアなのかを知る

ここで、土地勘のない地域で賃貸需要を調べる方法を紹介します。私は不動産賃貸業を始める前は、アパートメーカーに勤務していました。その時にとても重視していたのが、管理物件の「 空室率 」です。

今回も、富山県に2店舗ある賃貸仲介ショップで空室率をヒアリングしました。それぞれ1万戸以上の管理戸数があり、データとしての信頼性はあると判断しています。

通常、賃貸仲介会社は毎月、管理戸数と空室率を集計しています。なぜなら管理物件を増やすための営業の際に、「 空室率が低く営業力のある当社へ大切な物件を管理させてください 」といったトークは必須で、その際に空室率を示す必要があるためです。

私は物件のデザイン、満室時の利回りなどは参考程度と考えており、あまり重視はしません。繰り返しになりますが、重要視しているのは、「 選ばれる工夫のある間取り 」「 信頼できる管理会社 」、そして「 空室率 」です。

この数字を質問して即答できない管理会社は意識が低いと言わざるを得ません。ひいては大切な物件を任せるパートナーにはふさわしくないと判断することになります。

そして実際の空室率ですが、ふんどし王子さん、ポールさん、ニーノさんたちも物件を所有する富山市は、約7%です。一方、今回私が取得した高岡市氷見市周辺の空室率は3%台。賃貸需要は必ずしも中心部の方が良いわけではありません。

■ 6月は大家仲間と富山へ視察ツアー

3月の契約時には、富山県の大家仲間に車で送迎をしてもらいました。「 ついでに物件を見たい 」とのことで案内したところ、駐車場のラインが15年の歳月で消えかかっていましたので、ライン引きをお願いしました。

購入した富山アパート-1

購入した富山アパート-2

5月中にライン引きが完了するとの報告を受けたので、見に行くのが今から楽しみです。

「 三浦さんの富山の物件を見たいです 」
「 美味しいお寿司をご馳走してください 」
「 北陸新幹線に乗りたいです 」
「 ふんどし王子さんやポールさんに会わせてほしいです 」

そんなリクエストもあり、6月に総勢5名で富山へ物件視察&グルメツアーに行くことになりました。偶然にもその時期に北海道から極東船長も来られるそうです。久しぶりにお会いできるのが楽しみです。

今後も数年に1棟のペースで信頼できるサブリース物件を取得して、全国を旅しながら賃貸経営をするのも悪くないなと思う今日この頃です。

6月に富山へ物件視察&グルメツアーを予定

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 三浦弘人(みうらひろと)さん

三浦弘人さん

□不動産賃貸業
沖縄に魅せられて移住生活26年目在住

□セミナー講師としても北海道から沖縄まで全国を飛び回る
旅館業運営の事例や軍用地購入術など全国へ情報を発信中


■ 経歴

□1966年
東京都江戸川区生まれ。

□1984年(18歳)
高校卒業後は大手百貨店・商社など仕事を転々。
バブル期に多くの成功者から儲かる仕事術を学ぶ。

□1992年3月(25歳)
業界最大手のかつらメーカーへ転職。
薄毛・抜け毛の悩み相談するカウンセラーを担当。
数多くの転職で培った経験が学歴よりも高く評価される。

株式投資で資産が半分以下になり約300万円以上の損切りを経験。

□1996年(29歳)
出資したインターネット教室の運営会社が倒産。約400万円の損失。
現物の事業を把握できる不動産投資が最適だと気づく。

東京生活から日本最南端にある憧れの沖縄へ転勤辞令。
人生のターニングポイントとなる。

□2000年1月(33歳)
沖縄に永住することを決意。未経験の不動産業界へ進出。
大手アパートメーカーに転職。大家業を目指すきっかけになる。

1991年完成の中古マンションを1,300万円で購入。
4年間居住した後、収益物件にして毎月8万円の家賃収入を得る。

□2004年4月(37歳)
一括借上システムの基準家賃を決める審査部門へ配属。
5,000棟以上の物件を調べ尽くした調査内容を独自で分析し「空室を出さない満室経営術」を習得。

沖縄県名護市に土地購入。1LDK 9戸を完成。
「サラリーマン大家」デビュー。

物件2

□2008年1月(42歳)
独自の理論で嘉手納飛行場を約15,000uまで拡大。
年間借地料は約3,200万円。時価評価額18億5千万円。

2018/02/10 ニュース

軍用地2

□2012年4月(45才)
サラリーマンを卒業しセミリタイア生活がスタート。
家賃収入が4,300万円。手取り月130万円で大家業に専念。

大家列伝(前編)
大家列伝(後編)

□2013年12月
旅館業にも挑戦。
アパートを旅館業に用途変更して民泊およびホテル業を実践。
じゃらんの沖縄エリア「売れた宿年間大賞」第3位を2年連続受賞。

その道のプロ(全3回)

旅館3  旅館4

□2017年1月(50歳)
スイスのプライベートバンクに口座を開設。
世界の富裕層が資産を預ける「一任運用サービス」を利用しながら新たなる投資を日々模索している。

□2021年1月(54歳)
人気の高い那覇新都心地区に特化したドミナント戦略へ。

4棟68戸を所有。
家賃収入は約7,300万円。
(5棟49戸を資産替えで売却。売却益は1億円以上)

物件3  物件4  物件5  物件6

2020/07/29 投資家インタビュー
2020/07/30 投資家インタビュー


■ 著書

三浦弘人さん:著書
満室の3倍儲かる非常識な投資法

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