めんそーれ!三浦弘人です。
私が住む沖縄は令和4年5月15日に本土復帰50周年を迎えました。
NHK朝ドラで放映中の「 ちむどんどん 」（ 沖縄方言でドキドキ・わくわくするという意味 ）は復帰前の沖縄が舞台です。ロケ地巡りなど沖縄での楽しみ方が更に増えそうですね。
それにちなんでお勧め情報があります。沖縄復帰50周年記念貨幣が発行されるのです。
参照：財務省ホームページ『 沖縄復帰50周年記念貨幣を発行します 』
オススメは1万円貨幣です。発行枚数が2万枚で販売価格は153,500円（ 税込 ）。純金で量目は15.6グラム。5月15日から3週間の申し込みが開始されます。
金の取引価格だけで評価するならば、1グラムあたり9,839円が損益分岐点。私はコインコレクターではありませんが、話題づくりにもなりますし、購入してみたいと思っています。
過去に販売された天皇陛下御即位記念の金貨などは高値で取引されていますので、もしかしたらプレミアが付いて資産価値が上がるかもしれません(笑)。
■ 富山アパートの購入のご報告
さて、前回のコラムで紹介した富山アパートですが、実は3月に現金決済で購入しました!! 3月初旬に仲介会社さんより、「 売主様が三浦さんにお会いしてご挨拶をしたいそうです 」と連絡をいただき、快諾。
参照：富山の築15年アパートを真剣に検討中！サブリース物件を検証する際のポイントと注意点
美味しい北陸グルメを堪能しながら、無事に契約を終えました。売主さんから、売却理由や物件に関するエピソードなどを聞くことができて、心温まる気持ちになりました。大切に所有することを約束しました。
私はその際に要望として、決済時に代理人としてお願いできる司法書士の方を紹介していただけるよう、リクエストしておきました。もし、大雪や地震などで現地に行けず、決済ができなければ、3月決算期の銀行や仲介料売り上げを見込む仲介会社に迷惑をかけてしまいます。
そのため、契約時には代理人になってくれる司法書士さんに対する「 代理人の委任状 」へのサインも済ませました。この手続きを済ませておいてよかったです。
実は、決済日の数日前に微熱と倦怠感からPCR検査を受けたところ、まさかの陽性反応!!
約10日間、在宅療養することになりました。決済前にインターネットバンキングで送金手続きを済ませました。無事に決済出来たときはホッとしました。
■ 5,200万円の中古アパートについて
購入物件の具体的な内容は下記の通りです。
- 価格：約5,200万円（ 税込み ）
- 構造：木造アパート、全10戸で駐車場17台
- 年間家賃収入：670万円
経費は固定資産税が約34万円と、管理形態としてサブリースを選択したのでそれが年間約100万円。差し引くと、約530万円が税引き前の手取り家賃になりました。（ サブリースについては前回のコラムをご覧ください ）
その他、富山県での慣例なのか、収入として現在のプロパンガス業者と「 供給継続手数料 」というものを年額で約6,720円/戸（ 税別 ）受け取りました。
プロパンガス業者さんの競合が激しいのでしょう。どの世界も顧客の定着にはさまざまな営業活動が大切なのですね。沖縄にはこのような制度がないので意外でしたが、ちょっとした臨時収入になりました。
正直言って、この物件を現金買いしたことが正解だったのかはわかりません。しかし、私にとっては合格点です。
念のため付け加えると、今後、現金買いを続けるというわけではありません。従来のレバレッジを利かせた大型物件も購入していきますが、それは目の届く地元・沖縄で専念していくということです。
■ 需要が安定しているエリアなのかを知る
ここで、土地勘のない地域で賃貸需要を調べる方法を紹介します。私は不動産賃貸業を始める前は、アパートメーカーに勤務していました。その時にとても重視していたのが、管理物件の「 空室率 」です。
今回も、富山県に2店舗ある賃貸仲介ショップで空室率をヒアリングしました。それぞれ1万戸以上の管理戸数があり、データとしての信頼性はあると判断しています。
通常、賃貸仲介会社は毎月、管理戸数と空室率を集計しています。なぜなら管理物件を増やすための営業の際に、「 空室率が低く営業力のある当社へ大切な物件を管理させてください 」といったトークは必須で、その際に空室率を示す必要があるためです。
私は物件のデザイン、満室時の利回りなどは参考程度と考えており、あまり重視はしません。繰り返しになりますが、重要視しているのは、「 選ばれる工夫のある間取り 」「 信頼できる管理会社 」、そして「 空室率 」です。
この数字を質問して即答できない管理会社は意識が低いと言わざるを得ません。ひいては大切な物件を任せるパートナーにはふさわしくないと判断することになります。
そして実際の空室率ですが、ふんどし王子さん、ポールさん、ニーノさんたちも物件を所有する富山市は、約7％です。一方、今回私が取得した高岡市氷見市周辺の空室率は3％台。賃貸需要は必ずしも中心部の方が良いわけではありません。
■ 6月は大家仲間と富山へ視察ツアー
3月の契約時には、富山県の大家仲間に車で送迎をしてもらいました。「 ついでに物件を見たい 」とのことで案内したところ、駐車場のラインが15年の歳月で消えかかっていましたので、ライン引きをお願いしました。
5月中にライン引きが完了するとの報告を受けたので、見に行くのが今から楽しみです。
「 三浦さんの富山の物件を見たいです 」
「 美味しいお寿司をご馳走してください 」
「 北陸新幹線に乗りたいです 」
「 ふんどし王子さんやポールさんに会わせてほしいです 」
そんなリクエストもあり、6月に総勢5名で富山へ物件視察&グルメツアーに行くことになりました。偶然にもその時期に北海道から極東船長も来られるそうです。久しぶりにお会いできるのが楽しみです。
今後も数年に1棟のペースで信頼できるサブリース物件を取得して、全国を旅しながら賃貸経営をするのも悪くないなと思う今日この頃です。
