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一目ぼれした「沖縄コンドミニアム」の価格と利回り

三浦弘人さん_画像 三浦弘人さん 第4話

2017/9/21 掲載

めんそーれ! 9月に入っても沖縄の気温は30℃以上が続いています。既に真夏日の連続記録が80日を越えて観測史上最長を更新中だそうです。

前回では沖縄でのマンション売れ行き事情をご紹介しましたが、今回は「 コンドミニアムホテル 」についてご紹介させていただきます。

■ コンドミニアムホテルって何?

ここ数年成功しているビジネスモデルで沖縄では新築、中古共に人気があるのが「 コンドミニアムホテル 」です。簡単に説明すると、リゾートホテルの一室のオーナーになり、運営会社と賃貸借契約を結び、ホテルとして貸出す形での資産運用です。

ハワイでは昔からある手法です。沖縄も日本を代表するリゾート地のひとつで、年間を通じて多くの観光客利用が見込めるため、この投資が成り立つのです。

具体的には、年間のホテル収入全体からベーシックポイントという販売価格を基準に算出した割合に応じて、売り上げの40%を年に4回に分けて受け取ることができます。

パンフレットの例では、3,310万円の1LDKを購入すると年間約166万円の収入と予測されており、利回りは約5%。約5%の表面利回りから管理費等と固定資産税を差し引くと実質3.6%程度ということでした。

■ 100%の確率で新築時より高く売れた実績

正直、それほど魅力があるスペックではありません。私もしばらくは、スルーしていました。しかし、近年販売されたコンドミニアムホテルが運営会社の予測していた年間稼働率を大幅に超え、オーナーの収入も増えていると聞き、興味を持ちました。

販売会社は年間稼働率を75%で試算した数字で利回りを5%前後で販売しているのですが、ここ数年、分譲されたコンドミニアムホテルは開業以来ずっと85%近くという高稼働を続けているといいます。

物件によっては利回りが9%近くにまで跳ね上がっているようなのです。その部屋を売却したオーナーは100%の確率で新築当初よりも高い価格で売却できたという情報も聞きました。

つまり、国内不動産でも、ハワイのようにキャピタルゲインが狙えるということです。これまで、沖縄に別荘を持ちたいと考えていた人たちにとっては、自分たちが利用しない時の維持管理費や運用方法が課題でした。

でも、この方法なら、資産を活用しながら、オーナーとして部屋を利用することも可能です。そのウワサを聞きつけた人の間で、人気はますます高まっている様子でした。

■ 見学に行って一目ぼれした物件の特徴

私も早速、現地のモデルルームに向かいました。全室オーシャンビューでお部屋も55uの1LDKと奥行2メートルのバルコニーに置かれたガーデンテーブルで海を眺めながら食事もできる滞在型のお部屋です。

家具家電付きでキッチンもあるので競合が少なく、中期から長期滞在型のホテルです。ところが、冷やかしのつもりで行ったはずが、すっかり気に入ってしまいました。

新築マンションのモデルルームを軽い気持ちで見に行ったら、テンションが上がってつい申込みしてしまった、という経験をした人もいるかもしれません。まさにそのパターンでした。

しかし、希望するお部屋の申込みは既に4名。結果的には残念ながら抽選に漏れてしまいましたが、申込みを決意した理由は以下のようなものでした。

@年間800万人の沖縄旅行者のうち半数の約400万人が訪れる美ら海水族館の正面に建つオーシャンビュー物件( 立地 )
A稀少性のあるコンドミニアムホテル( 出口戦略が固い )
B75%稼働想定と客室単価が近隣ホテルと比較し約10%低く設定。( 利回りアップの期待 )
C販売価格の構成比で建物価格が95%。( 減価償却費の計上が魅力 )
Dホテルなので課税売上物件で消費税還付も条件次第で可能
E沖縄に別荘があるよ! と自慢できる。等々

利回り最優先の方には全く興味を持てない案件かと思いますが、ある視点から見た時の物件の選び方や、投資家が欲しがるポイントを知るには参考になるのではないでしょうか。

■ 経費で沖縄に行きたい人にオススメ

ところで、地元で私が入手した情報では、読谷村という那覇市から車で約50分の場所でもコンドミニアムホテルの計画が進んでいます。2019年をめどに全54室の規模で今年の秋から販売を予定しているそうです。

近年全国の不動産投資をする大家仲間が沖縄へ遊びに来てくれる機会が多くなり、多くの方が「 沖縄に不動産を所有して、毎年沖縄旅行を経費計上できたら嬉しいので何かあったら教えてください 」とよく依頼されます。

「 民泊もやってみたいので、物件調査と運営会社開拓の情報をください 」ともよくお願いされます。そんな方には、今度から「 沖縄にはコンドミニアムホテルという選択肢もありますよ 」と紹介してみたいと思います。


プロフィール

■ 三浦弘人(みうらひろと)さん

三浦弘人さん

□不動産賃貸業
沖縄に魅せられて移住生活26年目在住

□セミナー講師としても北海道から沖縄まで全国を飛び回る
旅館業運営の事例や軍用地購入術など全国へ情報を発信中


■ 経歴

□1966年
東京都江戸川区生まれ。

□1984年(18歳)
高校卒業後は大手百貨店・商社など仕事を転々。
バブル期に多くの成功者から儲かる仕事術を学ぶ。

□1992年3月(25歳)
業界最大手のかつらメーカーへ転職。
薄毛・抜け毛の悩み相談するカウンセラーを担当。
数多くの転職で培った経験が学歴よりも高く評価される。

株式投資で資産が半分以下になり約300万円以上の損切りを経験。

□1996年(29歳)
出資したインターネット教室の運営会社が倒産。約400万円の損失。
現物の事業を把握できる不動産投資が最適だと気づく。

東京生活から日本最南端にある憧れの沖縄へ転勤辞令。
人生のターニングポイントとなる。

□2000年1月(33歳)
沖縄に永住することを決意。未経験の不動産業界へ進出。
大手アパートメーカーに転職。大家業を目指すきっかけになる。

1991年完成の中古マンションを1,300万円で購入。
4年間居住した後、収益物件にして毎月8万円の家賃収入を得る。

□2004年4月(37歳)
一括借上システムの基準家賃を決める審査部門へ配属。
5,000棟以上の物件を調べ尽くした調査内容を独自で分析し「空室を出さない満室経営術」を習得。

沖縄県名護市に土地購入。1LDK 9戸を完成。
「サラリーマン大家」デビュー。

物件2

□2008年1月(42歳)
独自の理論で嘉手納飛行場を約15,000uまで拡大。
年間借地料は約3,200万円。時価評価額18億5千万円。

2018/02/10 ニュース

軍用地2

□2012年4月(45才)
サラリーマンを卒業しセミリタイア生活がスタート。
家賃収入が4,300万円。手取り月130万円で大家業に専念。

大家列伝(前編)
大家列伝(後編)

□2013年12月
旅館業にも挑戦。
アパートを旅館業に用途変更して民泊およびホテル業を実践。
じゃらんの沖縄エリア「売れた宿年間大賞」第3位を2年連続受賞。

その道のプロ(全3回)

旅館3  旅館4

□2017年1月(50歳)
スイスのプライベートバンクに口座を開設。
世界の富裕層が資産を預ける「一任運用サービス」を利用しながら新たなる投資を日々模索している。

□2021年1月(54歳)
人気の高い那覇新都心地区に特化したドミナント戦略へ。

4棟68戸を所有。
家賃収入は約7,300万円。
(5棟49戸を資産替えで売却。売却益は1億円以上)

物件3  物件4  物件5  物件6

2020/07/29 投資家インタビュー
2020/07/30 投資家インタビュー


■ 著書

三浦弘人さん:著書
満室の3倍儲かる非常識な投資法

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