馴染みのない地域で新築を失敗させないための5つの教訓。宮古島で元上司から学んだこと

こんにちは。三浦弘人です。4月は桜の開花の様子や新社会人の入社式の様子をテレビで多く見ました。今年は多くの企業が新入社員の初任給アップを発表したようです。

「 期待の表れ 」「 物価高の中で素直にうれしい 」「 モチベーションにもつながる 」など、新入社員のインタビューでのコメントもさまざまです。未来に希望が持てる時代になってほしいですね。

■ 宮古島に来ています

さて、私はいま、沖縄県の南西諸島に位置する宮古島に滞在中です。自宅がある沖縄本島との距離は約280キロ。透明度の高い海が魅力で1年を通じて全国から観光客が訪れます。

東京・名古屋・大阪・福岡との交通アクセスもよく、LCCの直行便などもあります。南国の楽園でリモートワークができる時代になりました。移住を検討されている方、宮古島はいいですよ(笑)



先日、宮古島で不動産ビジネスを行い、成功を収めている元上司たちの物件を見学させてもらいました。今回はそれを見て感じたこと、学んだことを書かせていただきます。ネガティブな内容もありますが、参考になれば幸いです。

■ 大家歴20年以上の元上司の物件を見学

宮古島に民泊やホテル・アパートを建築する投資家は多くいます。そんな中、商業ビルを建築して利益を上げている元上司から、「 いつでも案内するからおいでよ 」と声をかけてもらい、7年ぶりに宮古島入りしました。

宮古島の街を歩くと、業界大手の商業施設やホテルが次々と進出してきていることに気づきました。街並みは沖縄本島の中心部に近い印象です。

「 みんなアパートやホテル建築ばかりやっていて、商業系が全然足りていないんだよ。だから、やるなら狙い目は商業系だぞ 」

アパートメーカーで働いていた頃お世話になった元上司は20年以上前から土地購入からのアパート経営を実践している方です。不動産投資のノウハウを教えてくれた私の師匠である彼は、6年前にセミリタイアしたそうです。

これまで何をしてきたか、ご自身の成功の決め手や失敗談のエピソードを笑い話にして教えてくれました。楽しい会話は尽きません。

■ 自分が楽しめる商業ビルを作りたかった上司

2017年にセミリタイアした上司は宮古島で土地を購入してアパートを完成させ、1部屋を自己使用しているそうです。滞在期間中は「 飲みニケーション 」で飲み屋街をはしごする日も多いといいます。

宮古島の飲み屋街は、新宿ゴールデン街のような昭和レトロな雰囲気で、夕方からは地元客でも予約を入れないと入れない状態が続いたとのこと。コロナ期間中も変わらず賑わっていたそうです。

そこで店主などから聞いたのが、「 貸店舗が足りない 」という声。具体的には「 広さ10～13坪 」の物件が不足しているとのこと。従業員2名以内でも対応できて座席数もカウンター併せて10名前後の広さです。坪当たりの賃料は1万円が基準ということでした。

■ 自分好みの商業ビルを建築

先輩は、これまた地元で食べ歩きをしながら売地情報を入手。その土地が飲食街に隣接する近隣商業地域だったことから、ビジネスでの成功を確信し、6階建17戸のテナントビルを建てました。



広さはヒアリングした情報をそのまま形にし、調理スペースやカウンター、トイレなどは標準タイプでオシャレなものを選択。少ない初期費用で営業を始められる募集スタイルも奏功し、大きな反響を得たそうです。

新築は特に稀少価値が高いことから着工中から申し込みが入り、満室に。著名な芸能人や独立して店を持ちたいという繁盛店で働く板前さんなど、ワクワクするオファーも多かったそうです。

私も宮古島滞在中はこのビルの居酒屋で食事をして、バーでお酒を楽しみ、最後は締めのラーメンまで、全て堪能しました。オーナーとテナントとの会話も弾み、両者の関係が良好なことが一目でわかりました。



■ 馴染みのない地域で新築を失敗させないための5つの教訓

先輩によれば、残念なことに宮古島で苦労している不動産投資家も多いそうです。宮古島は数年前にホテルや商業施設の建設ラッシュがありました。全国から投資家が訪れ、「 宮古島バブル 」と報道されることもあったほどです。

当時、賃貸物件が不足して、ピーク時はワンルームでも家賃が10万円をつけました。ニュースにもなったのでご存じの方も多いと思います。

宮古島バブルは投資家だけでなく、様々な販売会社や建築会社も引き寄せました。その中には、高い利回りや安い建築費用を謳う業者もありました。

あれから数年、今の宮古島には雑草が大きく伸びた未完成の工事現場がたくさんあります。人手不足と資材・建築費用の高騰で工事がスケジュール通りに進まないのです。

「 長いものだと着工してから5年近く放置されています。3～4年経つ現場もザラですよ 」

私が見ただけで5～6か所。完成するまでの金利負担を考えると気の毒でなりません・・・。先輩はそのような事例を知った上で、次の5つのポイントを決めて新築工事を進めたということでした。


条件にあった業者を見つけるために、島内の建築現場を回ってしっかり施工している業者に直接交渉を重ねていったそうです。

「 自分は宮古島で失敗してしまった投資家たちの行動を教訓にして、新築工事を進めたんですよ 」。お酒が入るときわどい話もどんどん出てきました。本当に学びの多い宮古島滞在となりました。

■ トライアスロンの大会を応援

別の日には、トライアスロン大会に参加した飲み仲間の応援に出かけ、沿道で声援を送りました。水泳～バイク( 自転車 )～マラソンと過酷な競技を見事完走！ 盛り上がりました。



大家業も苦難の連続ですが、「 満室 」というゴールに向けて、がんばりましょう。そして、無事にゴールテープを切れた時には、美味しいお酒で乾杯したいですね。