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降ってわいた2億円の融資枠。私が利用している最強の融資「当座貸越」

三浦弘人さん_画像 第6話

めんそーれ!
今回は皆さんも関心が高いと思われる銀行融資について、ご紹介します。

■ 私が利用している最強の融資「 当座貸越 」

昨年秋、日頃よりお付き合いのあるA銀行に行くと1枚のチラシが目に留まりました。「 当座貸越 」についての案内です。早速担当者へ質問してみました。

三浦
「 当座貸越 」のチラシを見ました。何か、これまでと変わったのですか?

担当者
「 当座貸越の規定上限額が9,000万円までだったのですが、大幅に枠を広げて3億円までご融資が可能になりました 」

最初はそのように言われてもピンとこなかっのですが、相手が次のように続けたことで、興味が沸いてきました。

担当者
「 当座貸越というのは、あらかじめ決めた限度額まで自由に借入ができるご融資の形態です。使い道は自由で、審査も原則不要という特徴があります 」

私はすかさず質問しました。

三浦
「 という事は、欲しい不動産などがあったら限度額内なら融資ができるのですか? 」

担当者
「 はい。ご融資ができますよ 」

びっくりです。驚きつつも、質問を続け増した。

三浦
「 私がお願いするとしたら、いくらまで可能なのですか? 」

担当者
「 はい。三浦さんの場合だと、個人と法人を合わせて約2億8,000万円まで可能です 」

早速、私は手元にある借入残高表を確認してみました。すでに約1億8,000万円の借り入れがあります。

三浦
「 借入残高が約1億8,000万円なので、差額の約1億円が自由に使えるということですか? 」

担当者
「 そういう計算になりますね。元金の返済は自由で、利息のみのお支払でも構いません。期間1年間の自動更新ですし、当日でのご融資も可能ですので是非ご利用ください 」

元金の返済が自由な時でOK!?

早速、アパートを購入した場合の収入と支出の関係を計算してみました。( 5,000万円のアパート( 諸費用込 )で購入して、年間収入が500万円の場合 )。



表を見ていただくと、Eの「 手取り額で約214万円の差 」が出ることがわかります。手持ち資金が確保できますし、「 ある時払い 」ができるのはとても助かります。数年所有しても購入価格が下がらない物件ならかなり有効です。

A銀行からの提案内容を聞いてから、他にもお付き合いのあるB銀行とC銀行にも相談してみました。すると、B銀行は上限5,000万円まで融資可能という回答。( その後、限度額は1億円に上がりました )。C銀行は融資不可という回答でした。

■ 降ってわいた「 2億円 」の使えるお金

私はA銀行とB銀行を合わせて、約2億円が自由に使えるという事になったのです! 先日まで、東京の都市銀行などからは「 住民票を移さない限り融資は不可 」と全く相手にしてもらえなかったことが嘘のようです。

沖縄のA銀行とB銀行から、当座貸越で融資してもらえば、全国の不動産はもちろんのこと、海外不動産、株や投資信託などに活用することができます。なんといっても、使い道は自由なのですから。

この「 当座貸越 」についてまとめると、次の4点がポイントとなります。

@決められた限度額までは使い道が自由
A元金返済は自由で利息のみの返済もOK
B即日融資が可能
C全国どこでも不動産が購入でき、海外不動産も購入が可能


借入利息は正確には申し上げられませんが、私は1%前半です。これは優遇された数値であり、通常だと1.8%〜2.6%くらいのようです。

■「 当座貸越 」を使える人はどんな人?

では、どのような人が当座貸越を活用することができるのでしょうか? 自分なりに調べたところ、以下のような人があてはまるようです。

@不動産担保が充分にある
A流動資産が充分にある
B信用力が高く、経営状態が超優良企業


前回のコラムでも紹介しましたが、私は最近、所有物件の一部売却や借入の見直しなどを行い、財務状況が改善されました。今回、当座貸越が認められたのも、その点が評価されたのだと思います。

今は、所有していたアパートを購入した時よりも高く売却し、大きな売却利益が手元にあるという投資家の方が多くいらっしゃると思います。

まとまったお金があるときに更に加速して、物件購入を進めるのもいいのですが、規模拡大ばかりが先行するのはリスキーです。たくさん所有すればいいわけではありません。

一方、余裕があるときに、「 銀行から見た自分への信用力 」を調査し、この部分を改善していくことで、「 当座貸越 」が認められれば、先々の物件購入の力になります。

「 この物件は借入残高が3,000万円だけど売れば1億以上になるよ 」
「 1,000万で購入した全空きアパートが満室になったから、2,000万円で売れそうだ 」
「 今回の物件は銀行評価は1億あるのに、9,000万円で購入できたよ」

飲み会に行くと、大家仲間から、そういう話をよく聞きます。心当たりのある自慢ネタもあるのではないでしょうか?( 笑 )。そういう方は今がチャンスかもしれませんね。

■ 私の「 当座貸越 」の使い道

最近、東京でもこのローンを利用している大家さんがいることを知りました。当座貸越ローンを利用して海外不動産を購入しているそうです。

具体的には、通常ではなかなか融資が難しい東南アジアの不動産購入にローンを利用していると聞きました。他の人が欲しくても買えないものを買える手段を持つことは強みになると思います。

私もせっかくなので、この「 当座貸越 」を積極的に資産運用することにしました。

一つ目は、一部上場企業のアパートメーカーが運営する不動産クラウドファンディングです。年利5%で募集しているものに投資しています。特定の木造アパートを対象に証券化して売り出しする手法です。

二つ目は、人生最大の決断で2億円以上の投資をはじめました。心境としては、「 宝くじで2億円当たったらどうするか? 」を実行に移した感じです。4月にスタートしたばかりでご紹介できる段階ではありませんが、海外投資とだけ言っておきますね。

最低1年間は経験しないと、人に語るには不十分だと思うからです。こちらについても、またの機会に続きを書かせていただければと思います。それでは、また次回に。


沖縄にも少しずつ秋がやってきました

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 三浦弘人(みうらひろとさん)

miurasan

不動産賃貸業
沖縄在住

■ 経歴

□1966年
東京都江戸川区生まれ

□1991年
百貨店や電子部品商社など、転職を繰り返す中、25歳で大手かつらメーカーへ転職。
薄毛相談のカウンセラーを担当。

□1996年
2月に憧れの沖縄県へ転勤の辞令を受ける

□2000年(34才)
沖縄移住を決意。大手アパートメーカーに転職
仕事を通じて「空室を出さない賃貸経営術」を学ぶ

□2004年
社内で一括借上システムの審査部門へ配属。家賃設定を9年間担当
5000棟以上のアパート調査と商品企画の経験から満室経営の極意を習得する

早くセミリタイアしたい気持ちから福岡市の新築アパートを購入( 2棟16戸 )

退去後の空室が埋まらず、大幅な家賃下落を経験
土地勘のない地域での怖さを実感し、撤退して沖縄に専念することを決意

□2008年
沖縄の軍用地への投資を開始。複利で運用される魅力に気づき資産拡大へ
現在では嘉手納飛行場を約10000平米所有、軍用地収入は約1600万円



詳しくは「健美家ニュース」を参照

□2012年4月(45才)
サラリーマンを卒業、セミリタイア生活がスタート

詳しくは「大家列伝」を参照

□2013年
旅館業スタート

家賃の3倍以上儲かる非常識な方法を実践し、マスコミから脚光を浴びる
ノウハウを2016年に出版へ。じゃらんの売れた宿ランキング2位を獲得





詳しくは「その道のプロ」を参照

□2018年
土地購入から新築する手法で、開始から14年間常時満室を継続中
現在4棟68戸を所有。家賃収入約6500万円
(5棟49戸は売却。売却益は1億円以上)



旅館業の奮闘記や軍用地への投資術など個性的な投資方法のセミナー講師など、幅広い活動で全国を飛び回る

スイスのプライベートバンクへの口座開設やハワイ不動産投資など新しい試みにも挑戦中

■ 著書

満室の3倍儲かる非常識な投資法(ダイヤモンド社)


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