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沖縄の外国人向け賃貸事情ー地域の特性、時代の特性からビジネスチャンスを読むー

三浦弘人さん_画像 第7話

めんそーれ!
最近、沖縄の賃貸事情に興味を持ってくれる大家さん仲間の方たちが、全国からほぼ毎月のように遊びに来てくれるようになり、とても嬉しく思っています。

もう結構経ちますが、今年の夏にも、赤鬼荘でおなじみの渡辺よしゆきさんと、ひろ*さんの呼びかけで、全国から総勢20名以上が来てくださいました。目的は、沖縄の賃貸住宅ビジネスについて学ぶためです。

これだけの人数ですと、レンタカー4〜5台で移動することになります。ランチタイムでは一緒に海を眺めながら冷たいビールを飲みたいですし、海辺でバーベキューもしたいと考え、思い切って観光バスを貸し切りしようと計画しました。

「 安く利用できるバス会社知りませんか? 」と大家仲間に相談すると、彼がまさかの観光バス会社の社長でした!! 「 一肌脱ぎましょう 」と快く激安料金で商談成立です。沖縄本島を一周して不動産事情を視察するツアーを開催する規模にまでになってしまいました( 笑 )。

参加者のみなさんが沖縄の不動産はとても新鮮なことばかりだと驚かれていましたが、今回はその中のひとつである「 外国人向けの賃貸住宅 」について、簡単にご紹介します。

■ 人気は海が見えて基地まで車で近い物件

沖縄県はみなさんもご存知の通り、米軍基地が集中しています。基地はわかりやすく言うと、アメリカのひとつの街のようなものです。学校や病院、アメリカの警察や消防署、スーパーやレストランなどがあり、約52,000人の米軍関係者たちが生活しています。

基地職員として働く沖縄県民はたくさんいますし、米軍関係者に部屋を貸す日本人も多くいます。基地周辺でお部屋探しを希望する米軍基地関係者をターゲットとした物件は、戸建からマンションまでたくさんあります。

人気が高いのは、海が見えて基地まで車で近い物件です。築年数が30〜40年経ってもロケーションの良い物件は家賃が下がりません。家賃30万円〜40万円という物件もたくさんあります。

沖縄基地に来るまで一度も海を見たことがないという米兵さんも少なくありません。そんな彼らの好むオーシャンビューマンションの相場は、2LDKで18万円くらいです。( ただし、最近、住宅手当の改正があり、年々収益が減る傾向が見られています )。


普天間基地

■ 供給過剰気味の沖縄賃貸市場を救った民泊需要

この外人向け賃貸住宅ですが、4〜5年前は供給過剰と社宅規定の見直しのせいで新築でも入居者が決まらないことも珍しくありませんでした。

当時は「 FOR RENT 」の看板や横断幕が長い間バルコニーに掲げられていて、「 外人住宅ビジネスに陰りが見えてきた 」という新聞記事も目につくような状況でした。

オーナーは公務員や医師など属性の高い人たちが多いのですが、彼らの多くが不動産経営には全くの素人で、かつ、フルローンで建築していたため、空室の間は預貯金を崩して返済を続けていくことになりました。

そんな状況は当然、長く続きません。そのため、赤字覚悟で日本人に8万〜10万円で賃料を安く貸し出す家主さんもいましたし、損切での売却する人も多く見られました。そのため、当時は売り物件の広告を多く見かけました。

そんな外人住宅市場で救世主になったのが民泊ビジネスです。本土から、民泊用の物件を買いに来る投資家や業者がやってくるようになると、停滞ムードだった市場はみるみる活気づきました。

民泊というと、騒音がよく問題になりますが、沖縄の人は基地と生活を共存しているため、外国人がホームパーティーをしてクレームになることはほとんどありません。外人住宅は庭が広く、バーベキューが出来て駐車場にも余裕があるのも関係しています。

懸念は法的な部分ですが、沖縄では簡易宿所許可を取得した物件が多くを占めます。旅行会社の関係者なども注目しており、旅館としてじゃらんや楽天トラベルに掲載している方も増えています。( こうなるともう賃貸経営という範疇ではない気もしますが )。

■ 古い平屋住宅が人気で、価格も上昇中

最近のトレンドとして注目されているのが、築年数の古い1階平屋の建物をカフェやパン屋さんに用途変更して、オシャレな内装にリノベーションした店舗物件です。若い世代のオーナーも目立つようになりました。

広さは70〜100uくらいの庭付きで、土地は100〜150坪が一般的です。売買価格は1,000万円未満のものも時々ありますが、多くは1000万円台です。近年は需要が高まり、価格も上昇傾向にあります。


古民家カフェ

■ 東京と沖縄の二重生活を楽しむ女性大家さんの取り組み

私の知り合いで、外国人向け賃貸住宅の人気エリアにセカンドハウスを購入して、東京との二重生活を楽しんでいる県外在住の女性がいます。彼女は沖縄に魅せられて、土地も購入しました。

その土地にリゾートホテルをイメージした住宅兼アパートを計画し、沖縄県内の銀行から融資内諾を取り付けました。今は設計図面の打ち合わせに忙しそうです。新居が完成したら購入価格よりも高く売却するか、外国人向けの賃貸物件にするそうです。

もし、みなさんが沖縄へ旅行で遊びに来る際は宿泊予約サイトで検索してみると、たくさんの外人住宅が見つかると思います。たまにはホテルではなく、こうした沖縄特有の建物に泊ってみるのもいい思い出になるのではないでしょうか。

今回は沖縄の例を紹介しましたが、どの地域でも特性に注目することで、ビジネスチャンスを見つけられると思います。( 例えば、本土では老朽化した団地やボロ家を再生する手法が取り上げられていますが、沖縄では外人住宅がこれに該当しているという具合です )。

場所の特性、時代の特性、そして自分が楽しめることをうまく組み合わせて、不動産投資に生かしていきましょう。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 三浦弘人(みうらひろとさん)

miurasan

不動産賃貸業
沖縄在住

■ 経歴

□1966年
東京都江戸川区生まれ

□1991年
百貨店や電子部品商社など、転職を繰り返す中、25歳で大手かつらメーカーへ転職。
薄毛相談のカウンセラーを担当。

□1996年
2月に憧れの沖縄県へ転勤の辞令を受ける

□2000年(34才)
沖縄移住を決意。大手アパートメーカーに転職
仕事を通じて「空室を出さない賃貸経営術」を学ぶ

□2004年
社内で一括借上システムの審査部門へ配属。家賃設定を9年間担当
5000棟以上のアパート調査と商品企画の経験から満室経営の極意を習得する

早くセミリタイアしたい気持ちから福岡市の新築アパートを購入( 2棟16戸 )

退去後の空室が埋まらず、大幅な家賃下落を経験
土地勘のない地域での怖さを実感し、撤退して沖縄に専念することを決意

□2008年
沖縄の軍用地への投資を開始。複利で運用される魅力に気づき資産拡大へ
現在では嘉手納飛行場を約10000平米所有、軍用地収入は約1600万円



詳しくは「健美家ニュース」を参照

□2012年4月(45才)
サラリーマンを卒業、セミリタイア生活がスタート

詳しくは「大家列伝」を参照

□2013年
旅館業スタート

家賃の3倍以上儲かる非常識な方法を実践し、マスコミから脚光を浴びる
ノウハウを2016年に出版へ。じゃらんの売れた宿ランキング2位を獲得





詳しくは「その道のプロ」を参照

□2018年
土地購入から新築する手法で、開始から14年間常時満室を継続中
現在4棟68戸を所有。家賃収入約6500万円
(5棟49戸は売却。売却益は1億円以上)



旅館業の奮闘記や軍用地への投資術など個性的な投資方法のセミナー講師など、幅広い活動で全国を飛び回る

スイスのプライベートバンクへの口座開設やハワイ不動産投資など新しい試みにも挑戦中

■ 著書

満室の3倍儲かる非常識な投資法(ダイヤモンド社)


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