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東京での進出計画が全て不承認!! 蘇る福岡の大失敗と自分の課題

三浦弘人さん_画像 第8話

東京で過ごす時間が増えている今日この頃。過去の失敗から、「 馴染みのない地域では賃貸経営は絶対やらない! 」と決めていた私も、検索サイト等を見ていると、つい心が揺れてしまいます。

そしてついには、「 東京での生活費やセカンドハウスローンの返済を、都内に収益物件を所有してそこから支払うのも悪くないかなぁ 」と考えるようになってきました。

■ 沖縄在住で都内の新築RC物件に融資は付くのか?

「 新築一棟 」にこだわる私の条件に合うものを早速検索してみました。すると、利回りは木造の郊外物件で6〜7%、RC造だと都心が多いせいか、4〜4.5%で数億円という企画物件が多いことがわかりました。

そこで、都内のRC一棟新築物件の見学会へ参加してみることにしました。狭小地でも工夫された建物には感心させられましたが、20u前半の1Kは正直狭くて、客付に不安を感じたというのが正直な感想です。

「 都会の単身タイプはこの広さが普通です 」という説明でしたが、沖縄で30u以上の所有物件で安定した賃貸経営を続けている私は、それで埋まる時代も長く続かないでは、、、と感じてしまいました。

それでも営業担当の方に質問された「 年収、借入状況、自己資金 」等には素直に回答しました。すると、「 三浦さんの資産状況なら金融機関の融資審査は全然大丈夫ですよ! 」という返事が。

実は、その時の私の口座には、売却利益や賃貸収入が貯まっていたため、販売価格の2倍以上の預金残高があったのです。そう言われると、その気になってしまう私。担当者も手ごたえを感じてくれている様子です。

買うと決めたわけではありませんが、東京の金融機関からどのくらいの条件で借入することができるのかを知るためにも、複数の金融機関に審査をお願いすることにしました。

しかし、その結果は、全ての金融機関で「 融資不承認 」。これには参りました。東京で物件を欲しいなら、現金買いするしか方法がないわけです。

■ まさか! 全ての銀行からNGの回答が

当たってもらったのは、最近まで融資審査が甘いといわれていた金融機関ばかりでした。NGの理由を尋ねると、ほぼ全ての銀行から次の二つの返事が返ってきました。

@沖縄県在住では物件から遠すぎて、管理が不可能
A住民票が移せないのが致命的


これは、沖縄の銀行が本土在住の方へ融資を断るのと同じ理由です。でも、昨年から琉球銀行が本土の方にも融資をしている( ただし自己資金30%と年収800万円以上が必要 )のに。。。とも思いました。

巷で言われているように、金融機関の姿勢の変化もあるのかもしれません。まあ、結局は、自分の信用力のなさが原因なのだと痛感しました。まだまだです。

少し落ち込みましたが、収穫もありました。融資審査に思いの他時間がかかったことで、勢いで前に進もうとしていた自分を振り返る時間が持てたのです。

「 もし融資が通っていたとして、本当に安心してその物件を購入できただろうか? 」
「 賃貸需要や地域の特性もわからないまま、想定利回りを信用して大丈夫なのか? 」
「 安定性を重視したいという本来の目的を忘れて、腕試し感覚になっていたのでは? 」

そうです。改めて考えると、私は大切なことを見失っていました。買うと決めて融資の審査に進んだわけではありませんが、融資が通っていたら買っていたかもしれません。そんな甘い考えで賃貸経営がうまくいくはずがありません。

■ 高い勉強代を払った福岡新築アパート投資の失敗

そんな自分自身を反省すると同時に、2004年から2005年の時に、福岡県福岡市内で新築アパートを購入して大失敗したときの事を思い出しました。

若かりし頃の私は、「 三浦さん、融資が通りましたよ! おめでとうございます! 」と言われただけで、もう一仕事終えたような、成功したような気持ちになっていました。

その時も融資が通ること、物件が増えることの喜びが先走り、肝心の「 賃貸経営を健全にできるのか 」について確認しないまま購入してしまいました。

福岡県には20年以上前からサラリーマン向けに6〜8戸の新築アパートを販売するメーカーが数多くあります。利回りは8〜9%。私が買ったのもそのような物件でした。

「 完成後の満室引き渡しの特約 」があり、安心したのも束の間。退去が出ると供給過剰による賃料下落、客付けのための広告料の支払負担などに苦労する羽目になりました。

結局、売却して福岡を完全撤退したのですが、高い授業料となりました。そのことが、その後、沖縄で専念して安定した賃貸経営をするきっかけになりました。

その時の気持ちを久しぶりに思い出しました。沖縄以外に物件を買うとしたら、福岡と同じ失敗をしないよう、慎重に検討することは不可欠です。

■ 己を知るいい機会に

とはいえ、今回のことをきっかけに、自分自身の借入残高や収入状況、資産一覧表を作成し、何を訊かれても最新の数字で回答ができるようになったことは収穫でした。

普段からエクセルファイルで整理はしていましたが、都内の金融機関や営業担当者に自分のことをわかりやすく説明するために作り直したことで、バージョンアップできました。

言い換えれば、「 己を知る 」機会を与えてもらえた気がします。次に欲しい物件が出たときは、「 保有資産と借入状況を正確な数字で把握している経営者 」として、きっとプラスの評価をしてもらえるはずです。

そんなことで、色々なことがあった今年も残りわずか。来年も充実した1年になるよう、チバリヨー! ( 沖縄の方言でがんばろう )


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 三浦弘人(みうらひろとさん)

miurasan

不動産賃貸業
沖縄在住

■ 経歴

□1966年
東京都江戸川区生まれ

□1991年
百貨店や電子部品商社など、転職を繰り返す中、25歳で大手かつらメーカーへ転職。
薄毛相談のカウンセラーを担当。

□1996年
2月に憧れの沖縄県へ転勤の辞令を受ける

□2000年(34才)
沖縄移住を決意。大手アパートメーカーに転職
仕事を通じて「空室を出さない賃貸経営術」を学ぶ

□2004年
社内で一括借上システムの審査部門へ配属。家賃設定を9年間担当
5000棟以上のアパート調査と商品企画の経験から満室経営の極意を習得する

早くセミリタイアしたい気持ちから福岡市の新築アパートを購入( 2棟16戸 )

退去後の空室が埋まらず、大幅な家賃下落を経験
土地勘のない地域での怖さを実感し、撤退して沖縄に専念することを決意

□2008年
沖縄の軍用地への投資を開始。複利で運用される魅力に気づき資産拡大へ
現在では嘉手納飛行場を約10000平米所有、軍用地収入は約1600万円



詳しくは「健美家ニュース」を参照

□2012年4月(45才)
サラリーマンを卒業、セミリタイア生活がスタート

詳しくは「大家列伝」を参照

□2013年
旅館業スタート

家賃の3倍以上儲かる非常識な方法を実践し、マスコミから脚光を浴びる
ノウハウを2016年に出版へ。じゃらんの売れた宿ランキング2位を獲得





詳しくは「その道のプロ」を参照

□2018年
土地購入から新築する手法で、開始から14年間常時満室を継続中
現在4棟68戸を所有。家賃収入約6500万円
(5棟49戸は売却。売却益は1億円以上)



旅館業の奮闘記や軍用地への投資術など個性的な投資方法のセミナー講師など、幅広い活動で全国を飛び回る

スイスのプライベートバンクへの口座開設やハワイ不動産投資など新しい試みにも挑戦中

■ 著書

満室の3倍儲かる非常識な投資法(ダイヤモンド社)


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