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【新連載】年間CFたった200万円で専業に!?家族4人の40代会社員が専業不動産投資家になるまで

モーガンさん_画像 モーガンさん 第1話

2021/1/12 掲載

初めまして、モーガンです!茨城県を中心に関東地方でアパート、マンションを賃貸経営している不動産投資家です。これまで延べ13棟103室を購入し、そのうち2棟36室の売却を経験しました。

2年前の42歳の時に会社員生活にピリオドを打ち、専業になりました。空室率の高い築古アパートの再生が得意で、ブログTwitterを通して情報発信もしています。

初回は、普通の会社員だった私がどのようにして専業の不動産投資家になったのか、自己紹介も兼ねて書かせていただきます。年頭にあたって、キャリアパスを考えている方の叩き台になれば嬉しいです!

■ これまでのキャリア

コラムをより深く理解していただくために、私のキャリアをざっくり書いてみます。

□20代
ソフトウェア製造・販売業に就職( SE、営業職 )
株式投資スタート

□30代
不動産投資の勉強を始める
1棟マンションを皮切りに4棟54室まで買い進める

□40代
不動産販売・管理業に転職( 役員 )
祖母と母の介護を機に退職
専業投資家として地方の築古アパートを中心に運営←イマココ

IT業界でスタートした後で不動産会社に転職しています。我ながらレアキャラではないかと思っています( 笑 )

■ 資産を増やすことばかり考えていた20代

IT業界に就職した私は「 どうやったら資産を増やせるか? 」と資産形成のことばかり考えるようになりました。当時、投資が好きな少し年上の彼女がいた影響もあり、株式投資を始めたのが最初の投資です。

すぐに「 ファンダメンタルズがー、テクニカル指標がーとか 」等と言いながら、職場でもコソコソと株価をチェックするようになりました。ただ、20代の少ない元手では思うように増えていきません。数年続けて、格段に生活レベルを上げられることもなかったため、徐々に覚めてしまいました。

投資のきっかけになった彼女にもフラれてしまいました。そして思ったのが、「 彼女にオレをふったことを後悔させるくらい金持ちになれないならやる意味がないな 」ということでした。つまり、スイッチが入ったのです。

■ 不動産投資を始めた30代

そんな時に出会った本が、ロバート・キヨサキ著の「 金持ち父さん 貧乏父さん 」です。「 資産を増やしたい! 」と思っていた私がロバ・キヨにはまらないわけがありません。

ロバ・キヨは本の中でOPM( Other People’s Moneyの略、他人資本を活用するという意味 )を使って資産を増やすことを提唱しています。

「 会社員としての信用があれば、銀行融資というOPMを元手に大きく投資できるんだ!それなら株式投資よりも多い元手で投資できるぞ! 」。そのことを知ってからの私は不動産投資の虜になりました。

最初の2年ぐらいは、買い付けを出しては上級者にかっさらわれるという悪戦苦闘の日々でした。しかし、リーマンショックの後に、経営が苦しくなった企業が売りに出した物件を見つけ、なんとか初の購入に漕ぎ着けました。



そんな経緯で千葉県市川市に利回り11%ほどの1棟ものRC物件を購入できたのは30代前半のことです。

■ 無謀にも不動産会社に転職した40代

コツをつかんだ私はその後、4棟54室を買い進めたのですが、その途中に知り合った不動産会社からお誘いを受けて、無謀にも不動産業界へ40歳で転職することになります。

副業投資家としては一定の理解はしていたつもりでしたが、未経験で飛び込んだ不動産業界は想像していたよりも大変でした。

・事件や事故など命に関わる壮絶な風景
・家賃滞納の回収の現場で嗅ぐ、困窮している人の独特の臭い
・周囲の部屋を恐怖で退去させてしまう異常者のけたたましい叫び声

中でも強烈だったのは、大規模な漏水事故が起きた現場です。部屋の天井裏を通る配管が割れ、他人の生活排水が滝のように入居者さんのリビングや寝室に注ぎ込まれたのです。

緊急の電話で駆けつけた私の目に飛び込んできたのは、変わり果てた部屋で泣きじゃくる20代の女性入居者さんの姿でした。

この件を通して住まいの安心、安全は決して当たり前のものではないということを学びました。そして、不動産投資家は入居者さんに、事業者の自覚を持ってそれを提供しなければいけないと心に刻みました。

それまではコストを優先しがちだった私ですが、この日以来、入居前に建物や設備を入念にチェック、更新をするのはもちろんのこと、不備が起きたときは入居者さんへのケアを最優先にして、手間や費用を惜しまないようにしています。

■ 思いもよらぬ理由で専業不動産投資家に

ようやく不動産の仕事が軌道に乗り始めた転職3年目の冬のことです。私の祖母と母が体調を崩し、介護の必要が生じました。次第に会社との両立が難しくなり、止むを得ず退職しました。

そこで、収入を得るために専業不動産投資家としての活動を始めました。不動産会社の業務に集中するために、しばらく収益物件は買わないと決めていた私のCFは、一部の物件を売却したこともあって、2棟18室からの年間200万ほどまでに減少していました。

売却益は使わず取ってあったものの、これでは家族4人を養うには不十分です。そこで、退職して2年ほどは規模拡大をするべく、実家近くの不動産会社に必死に営業をかける日々を送りました。

ほとんど地縁がなかったため、事業基盤を作るのに苦労しましたが、なんとか11棟67室の事業規模まで戻すことができました。現在はそこからの家賃収益で生活させてもらっています。

■ どんな不動産投資をしているの?

最初は土地勘がある千葉県と埼玉県で1棟物RC物件を買い進めました。海外不動産に興味を持ち、ハワイに区分マンション( コンドミニアム )の購入もしました。

しかし、RC物件の高額な修繕費用や、税金でキャッシュフローが大きくアップダウンする点に嫌気がさすようになりました。そして、それらを売却した後は実家がある茨城県にフィールドを移し、築古の木造や軽量鉄骨のアパートに投資するようになりました。

基本的に築年数が古いものや管理が行き届かず空室率が高い物件を購入し、再生の上、満室にすることで長期保有するというスタイルです。

介護で突然、給与収入を失っても融資を受けられたのは、法人決算書を良好にしてあったためです。築古・地方・郊外・空室率高といった悪条件の揃った物件でも融資が受けられるように法人決算書の作り方にはこだわってきたのです。

最近ではもっと建物・設備について詳しく知りたいと思い、壁紙や床貼りなど簡単なリフォームを自分( DIY )でするようになりました。これが思いがけず楽しく、趣味と実益を兼ねた格好になっています。

■ 専業不動産投資家って楽しい?

「 また会社に戻ってくるんじゃないの? 」なんて意地悪を言う先輩もいましたが、その可能性は低そうです。自分の好きな不動産投資に集中できる時間がとても楽しいからです。

大好きな仲間もできました。「 入居者さんに喜んでもらえる賃貸物件を提供したい 」という共通の思いを持つ仲間たちと「 茨城県良質な賃貸を提供する会 」というコミュニティを立ち上げたのです。


DIY勉強会の様子

素晴らしい仲間がいれば、不動産にとらわれる必要もないなと思うようになり、最近は全く違うビジネスを立ち上げる構想もしています。それも、安定した収益と成長する機会を与えてくれた不動産投資のおかげです。

専業の不動産投資家はとても楽しいです! 少しでも皆様にこの思いをシェアできるように、次回から情報提供を頑張ろうと思います。これからよろしくお願いしますね!

プロフィール

■ モーガンさん

モーガンさん

専業大家
茨城県在住
家族は妻、娘、息子
茨城県良質な賃貸を提供する会(良賃会)主催

Twitter:@tsukubanosorani
ブログ:地方の築古不動産でも満室経営!


■経歴

□1975年
茨城県に誕生

□1998年
大学を卒業後、都内のIT企業に就職、株式投資を始める

□2008年
リーマンショックの暴落を見て不動産投資の勉強を始める

□2010-2015年
千葉県に1棟ものRCを取得
以降4棟を買い進め、2棟を売却する

□2015年
不動産販売・管理企業に転職し、不動産実務を身に着ける

□2018-2019年
介護を機に退職
専業不動産投資家になる

生活費を得るために、築古・地方・郊外のアパートを中心に11棟67室まで買い進める

□2020年
茨城年良質な賃貸を提供する会を発足

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