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利回りとキャッシュフローだけで購入判断するのは危険!?出口を想定して純資産増加額を把握しよう。

モーガンさん_画像 モーガンさん 第11話

2021/6/14 掲載

こんにちは、モーガンです!先日、健美家パートナーセミナーの「 ニーノの部屋 」にゲスト出演させていただきました。当日は120名の方にご参加いただきました。この場を借りて御礼申し上げます。


オンラインセミナーの様子、写真は波乗りニーノさん

こちらのオンラインセミナーにはテーマとして、「 始めて間もないサラリーマン投資家が失敗しないように知識武装を支援する 」というものがありました。そこで私は、元・サラリーマン投資家として、初心者の頃に見落としていたことについて3時間に渡り、プレゼンさせていただきました。

今回のコラムでは、その中でも一番大事だと思うことについて書きたいと思います。それは、「 利回りやキャッシュフローだけで購入判断をせずに、必ず売却後の純資産増加額まで見据えて投資する 」ということです。

「 売却後の純資産増加額? なにそれ? おいしいの? 」という方もいらっしゃるかもしれません。

純資産増加額は、平たくいうと出口をとって投資が完結した時に資産がいくら増えたのか? ということです。その計算方法は、保有期間中の税引後キャッシュフローの累計額と売却益から譲渡税や残債を控除した後の手残りを足して求める事ができます。

SNSや本などで情報発信している投資家さんの多くが、購入した収益物件のパフォーマンスを、利回りや保有期間中のキャッシュフローで説明しているのを目にするかと思います。そのために、その二つの指標だけで購入判断しているように見えるかもしれませんが、実際には違うと思います。

もちろん人によるかもしれませんが、私の周りの堅実なベテラン投資家は、将来の売却まで見据えて純資産がどれくらい増えるか、検証してから購入しているからです。

初心者の人がこの点を勘違いしないように、また正しい投資判断ができるように、この純資産増加額について、詳しく説明したいと思います。

■ なぜ、利回りやキャッシュフローだけで投資判断してはいけないのか?

まず、よく使われる指標の利回りやキャッシュフローについて確認したいと思います。

これらの指標は、主に保有期間中の家賃売上の多さを表す指標です。利回りは、物件価格に占める家賃の割合ですし、キャッシュフローは家賃から費用や税金の支払いをして残った金額を表します。

この2つの指標で投資判断をしてはいけない最大の理由は、売却時の損益が織り込まれていないからです。不動産投資の場合、売却価格次第で、最終的な投資成果が大きく変わることがあり得ます。

買値よりも高い金額で売れれば問題はありませんが、何も工夫しないと、物件の建物価値は時間の経過とともに、下がって行くのが一般的です。

そして、買値より低い金額でしか売れなければ、せっかく得られた累積のキャッシュフローを減らしてしまい、トータルでの投資成果は想定よりも小さくなってしまうことも。

銀行から融資を受けた場合は特に、大きな負債というリスクを背負った割には、リターンが少なかったという残念な結果にもなりかねません。

極端な話では、利回りやキャッシュフローが出ていたとしても、売却時の損で、累積キャッシュフローを食い潰すどころか、最終の投資成果はマイナスだったということもあり得るのです。

万が一にもそんなことになったら、長い月日をかけてコツコツと家賃収入を積み重ねた日々が無駄になってしまいます。売却後に純資産がいくらくらい増えそうか、購入前に必ず試算しておきましょう。

■ 純資産増加額を計算する方法

上述した通り、純資産増加額を計算するには、「 保有期間中の累積キャッシュフロー 」と「 売却益から譲渡税及び残債を引いた手残り金額 」を計算する必要があります。これが結構複雑なので、初心者の人にはなかなか難しいかもしれません。

しかし、ご安心を。今はとても良い時代で、市販のツールを用いて簡単に自動計算できます。私が使っているのは、第2話のコラムでもご紹介した「 Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて( 玉川 陽介著 ) 」に付録としてついてくるエクセル・ツールです。

購入を検討している物件概要書から家賃情報などをこのエクセルに入力するだけで、税引後キャッシュフローがどのように累積していくのか、保有する全期間に渡って計算してくれます。


引用:Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて(玉川 陽介著)

そして、将来いつの時点で、いくらで売却するのかという売却想定価格を入力すれば、純資産増加額も自動計算してくれる優れものです。仮に5年後に売った場合はいくら資産が増えて、10年後ならいくらか、という具合にはっきりと可視化できます。

純資産増加額を計算する前提となる売却想定価格をいくらにするか判断が難しい場合は、健美家さんや不動産会社のホームページに掲載されている売り物件情報を普段からよく観察しておくことが有効です。

これらを定期的に見ていると、物件のエリアと築年数に応じて、売却利回りに相場が形成されていることがわかると思います。売れた( 掲載がなくなった )物件の利回りは何%で、売れ残っているのが何%..と自分の中にデータを蓄積して行くとその精度を高めて行くことができます。

そして、売却利回りがわかれば、それを購入予定の物件の家賃に対して割り戻すことで売却想定価格が算出できます。計算式にすると以下の通りです。

年間家賃 ÷ 売却利回り = 売却想定価格

この他の方法として、同じエリアで不動産投資をする先輩投資家さんに、アドバイスをもらうのも、とても有効なので、普段から良い関係を構築しておきたいですね。

■ まとめ

かくいう私も1棟目を購入するときは、税引後キャッシュフローまでは想定できていたものの、売却時の純資産増加額までは見通すことはできていませんでした。

計算式が複雑で再現できませんでしたし、長期保有するつもりでいたので、購入前から将来、売却するという想定を置くことにピンとこなかったのです。

しかし、実際に保有してみたら、RC物件の修繕費用や税金の高さに嫌気がさしてしまい、5年保有した後に予定外に売却することになりました。

この時になって初めて、売却価格によって最終的な投資成果が大幅に左右されることに気がつき、肝を冷やすことになります。もし仮に、もっと低い金額でしか売却できなかったとしたら、大怪我をしていたかもしれないと。

私が不動産投資を始めたひと昔前と違って今は、沢山の情報や優良なツールが簡単に手に入ります。私は運に助けられて、今でもこうして不動産投資ができていますが、運頼みは投資ではなく博打ですよね。

想定通りに売却できた場合とは別に、不測の事態で安くしか売却できなかった想定外のシナリオも購入前にあらかじめ検証しておくことが必要です。

保有期間中の利回りやキャッシュフローももちろん大事ですが、この物件から得られる最終の投資成果とそのリスクが自分にとって許容できるものなのかを見極めておくことが大事です。

そうすれば、心安らかに、安全な投資をすることができるのではないでしょうか。では、また♪

プロフィール

■ モーガンさん

モーガンさん

専業大家
茨城県在住
家族は妻、娘、息子
茨城県良質な賃貸を提供する会(良賃会)主催

Twitter :
@tsukubanosorani

ブログ:
地方の築古不動産でも満室経営!


■経歴

□1975年
茨城県に誕生

□1998年
大学を卒業後、都内のIT企業に就職、株式投資を始める

□2008年
リーマンショックの暴落を見て不動産投資の勉強を始める

□2010-2015年
千葉県に1棟ものRCを取得
以降4棟を買い進め、2棟を売却する

□2015年
不動産販売・管理企業に転職し、不動産実務を身に着ける

□2018-2019年
介護を機に退職
専業不動産投資家になる

生活費を得るために、築古・地方・郊外のアパートを中心に11棟67室まで買い進める

□2020年
茨城年良質な賃貸を提供する会を発足

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