• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

4,868アクセス

私が総額7億の融資を受けるために取った行動。銀行を紹介してくれるツテがない時にどうする?

モーガンさん_画像 モーガンさん 第17話

2021/9/13 掲載

こんにちは、モーガンです。子供たちの夏休みが終わって、学校が再開しましたね。皆さんは今年の夏をどう過ごされたでしょうか。コロナの影響で、どこにも出掛けられなかったという方も多いのかなと思います。

モーガン家も自宅で過ごすことが多かったのですが、なんとか子供に夏の思い出を残そうと、不動産投資家仲間とともに釣りに行きました。コノシロ( コハダ )を5匹ほど釣る事ができましたよ。


( 15センチほどの、食べるのにちょうど良いサイズが釣れました )

最初は全く釣れる様子がなく、嫌な予感がしました。しかし、それを見かねた釣りの得意な不動産投資家仲間が自らの竿や仕掛けを提供してくれました。初心者の私と息子は「 釣らせてもらった 」格好です。


( 子供と魚を捌いて、美味しく食べました )

おかげでとても良い夏休みの思い出になりました。何をするにしても、持つべきものは仲間ですね。

■ 銀行に紹介で融資打診に行く方法

さて、今回のコラムも銀行融資のお話です。第15話では準備する資料、第16話ではアプローチする銀行の優先順位について書きましたが、今回はどのように融資打診に行くかについて、私の経験を元にお話ししたいと思います。

銀行に融資を打診するにあたってはいくつか方法があります。私が一番有効だと思うのは、「 既に銀行と取引がある人から紹介してもらう 」方法です。もちろん、最寄りの支店の代表番号に自ら直接電話をかけて、融資担当者に繋いでもらうことも有効ですし、それで成功した経験もあります。

しかし、私のこれまでの経験を振り返ると、信頼ある人からの紹介の方が断然融資につながりやすいと感じています。私が今までに融資を受けた経緯をまとめると以下のようになります。

銀行名総融資額初回訪問のアプローチ方法
A銀行3.3億円最寄りの支店に直接アポをとって訪問した
B銀行1.2億円不動産業者の提携ローンとして紹介された
C銀行2.0億円不動産屋のa社長に紹介を受けた
D銀行0.2億円不動産屋のb社長に紹介を受けた
E銀行0.2億円不動産屋のa社長に紹介を受けた
F銀行(見込)高校の同級生( 税理士 )に紹介を受けた

A銀行を除いて、6行中5行が「 紹介 」です。

唯一の例外であるA銀行を直接のアポで開拓できたのは、幸運が重なったことが大きいです。たまたま他県の地銀さんが自宅近くに支店をオープンし、前のめりに営業をかけていたということが一つ。

それだけでなく、たまたま私のアポの電話をとったのが、支店のエース( 支店長代理の方 )だったのです。この幸運がなければ、融資を受けるに至らなかったと思います。

並行して7〜8行ほどに直接アプローチを試みましたが、けんもほろろでした。あまりに非効率なので、銀行を開拓する必要が出たときは「 取引が既にある人に紹介してもらう作戦 」を取ることが多くなりました。

■ 専業大家になるとさらに「 紹介 」が重要に

会社員を辞めて専業になった時は、特にこの作戦がうまくいきました。その頃、投資エリアを茨城県に変更したので、お付き合いがあった銀行から融資を受けられなくなってしまいました。

しかし、物件の問い合わせで知り合った小さい不動産屋のa社長とb社長に頼み込み、取引がある銀行に紹介してもらう事ができました。自分の経歴を説明した上で、銀行へのツテがないことを素直に伝え、頭を下げたところ、お付き合いのあるC、D、E銀行の担当者を紹介してくれました。

一昨年開拓したF銀行も上手く行きました。この時は学生時代に交友関係が広かった友人に会いに行って、銀行にツテのありそうな同級生がいないか訊いてみました。すると、地元で開業していたり、家業を継いだりしている人がいることがわかりました。

その友人達はきっと銀行から何らかの借入をしていて、担当者がついているはずだと考えました。税理士事務所を開業していた同級生から、一つ下の後輩がF銀行に勤めていることを教えてもらった時は、心の中でガッツポーズをしました(笑)。

私はこのような経験をしているので、銀行に直接赴くのは最終手段と考えています。その前に、担当者を紹介してくれる人を見つけることに力を入れた方が効率的ではないかと思っています。

■ 不動産投資の先輩に銀行を紹介してもらう

ここまで読んで、「 結構大変だな… 」という印象を持たれた方もいらっしゃるのではないでしょうか。学生時代の人脈を辿るにしても結構な時間を割かなければいけないし、頭を下げて回るのは大変ですよね。どんなに一生懸命探しても必ず見つかるという保証はありませんし。

そんな方は先輩の不動産投資家にアプローチするのがいいのではないかなと思います。先輩大家さんの多くは銀行から融資を受けて取引をしているはずです。関係性次第では十分、担当者を紹介してくれると思います。

実は私も、これから融資を受けて不動産投資をしたいという友人や仲間に、銀行の融資担当者さんを紹介した事があります。その結果、無事に融資を受ける関係に発展し、その友人や仲間はもちろん、銀行担当者さんからも喜んでもらえました。これからも機会があれば紹介してあげたいと思っています。

ただ、どんな人でも紹介するという訳にはいきません。私にとって友人や仲間はもちろん大事な存在ですが、それと同時に紹介相手の融資担当者さんも大切なビジネスパートナーだからです。

紹介するからには、融資案件が無事成就することで、担当者さんも営業として成功して欲しいですし、その後も健全な取引関係が長く続くことが大前提となります。

■ 銀行を紹介する人の2つの条件

私が銀行を紹介して差し上げる人は、以下2つの条件を兼ね備えている方です。

1. 誠実で信頼がおける人

まず絶対条件としてあるのが誠実で信頼がおける人かどうかです。この業界では資産や財務状態を詐称したり、二重に売買契約を結んで不正な取引をしたり、はたまた複数の法人を設立して既存の借入を隠したりして、利己的な取引をしようとする人がいます。

そういう人は、銀行担当者やその上司の方に迷惑をかける恐れがあるので紹介するのは難しいです。正々堂々と、透明性の高い取引をすると分かっている人を紹介することにしています。

2. お金の管理がきちんとできる人

資金計画や財務状態に無頓着だったり、無計画だったりする人も、紹介しづらいです。万が一にでも債務不履行になったりすれば、銀行担当者さんの責任問題になります。その結果左遷されたりすれば、担当者さんの人生を変えてしまうことにもつながりかねません。

不動産投資家の中には節税ばかりに目がいって、経常赤字を繰り返し、長らく債務超過状態という人がいます。節税するなとは言いませんが、不動産投資は事業である以上、健全な決算ができる範囲が原則です。その財務的な危うさを理解せず、将来的にも改善する意思がない人を紹介するのは難しいです。

逆に、現時点の自己資金や資産が少ないことは気にしません。不動産投資の初期は、皆そうですし、仕方がないことです。そういう人を応援したい気持ちもあるので、計画的に増やしていける人であれば、これまでもご紹介してきました。

「 今はまだ規模も小さく、実力も不足しているかもしれないけど、きっと2年後、3年後には融資取引に値する人物になるから 」と紹介したこともあり、それよりも早く融資取引に結びついた例もあります。

■ まとめ

銀行は初めて取引をする人とは慎重になります。多額を融資するのに銀行の利鞘はたった1〜2%の利子だけなので、当然と言えば当然です。その時に信頼がおける人からの紹介があるのと、ないのではだいぶ話が違ってきます。

しかし、不動産投資の初期では銀行に太いパイプを持つ人とのコネなどないのが普通です。銀行と取引がある人を探すと同時に、自分がその人から応援されるような存在になるための地道な努力も必要かもしれませんね。

次回は、銀行と長期的な関係を構築して、ライバルの融資が厳しい時にも、融資を受ける方法について書きたいと思います。お楽しみに!

プロフィール

■ モーガンさん

モーガンさん

専業大家
茨城県在住
家族は妻、娘、息子
茨城県良質な賃貸を提供する会(良賃会)主催

Twitter:@tsukubanosorani
ブログ:地方の築古不動産でも満室経営!


■経歴

□1975年
茨城県に誕生

□1998年
大学を卒業後、都内のIT企業に就職、株式投資を始める

□2008年
リーマンショックの暴落を見て不動産投資の勉強を始める

□2010-2015年
千葉県に1棟ものRCを取得
以降4棟を買い進め、2棟を売却する

□2015年
不動産販売・管理企業に転職し、不動産実務を身に着ける

□2018-2019年
介護を機に退職
専業不動産投資家になる

生活費を得るために、築古・地方・郊外のアパートを中心に11棟67室まで買い進める

□2020年
茨城年良質な賃貸を提供する会を発足

ページの
トップへ