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2年も買えなかった理由。一棟目を買えた要因は不安を数値化することだった。

モーガンさん_画像 モーガンさん 第2話

2021/1/26 掲載

前回のコラムではサラリーマンだった私が専業の不動産投資家になるまでの道のりをご紹介しました。今回は、2010年ごろに購入した1棟目のRCマンションについて紹介します。

現在の市況は、私が最初の物件を買ったリーマンショック時と似ているような気がしています。最近、散歩をしていると、空きテナントの入居募集看板が目に入るようになってきました。

年初は大繁盛していた駅前通りの商店街ですら、3月からのコロナ禍の影響で人通りがまばらです。営業しているお店もかなりギリギリの状況だということが容易に想像できます。

このことを裏付けるように、新型コロナ関連倒産の件数が増えているという報道を目にするようになりました。


引用:Yahooニュース「 コロナ関連破たんは累計831件に 」

コロナ緊急融資が奏功し、倒産件数はリーマンショック時に比べれば少ないとのことですが、いつまでもつのかと不安視する声もあります。この街の光景を見ていると、どうしても2008年のリーマンショックを想起してしまう自分がいます。

■ リーマンショック不況下で購入した1棟目

今から12年前、不動産投資で資産を増やすことを目指すサラリーマンだった私は、勉強を始めてから2年も経つのに、まだ物件を買えずにいました。

2008年のリーマン・ブラザーズ破綻に端を発した金融危機が消費を冷え込ませ、商店街では入居募集看板が目立つようになっていました。不動産投資に対する銀行融資は引き締まり、その結果、収益物件の価格は下がっていました。

それなのになかなか、最初の一歩が踏み出せずにいました。ようやく物件が買えたのは、リーマンショック不況のどん底の2010年。千葉県市川市にあるRC一棟物件でした。

・築23年(当時)
・RC10室(テナント3室+住居7室)
・某駅徒歩4分
・1億2千万円
・満室時利回り10.6%
・現況利回り 8.1%
・3つのテナントが家賃の約50%を占め、うち2つが空室(=家賃ベースの入居率76%)
・水漏れ未修繕

当時は不景気の煽りを受けて、資金繰りが悪化する企業が続出していました。そんな中、競売にかかる寸前の任意売却物件が割安のまま、初心者の私にも流れてきました。

融資は簡単ではありませんでしたが、他県から進出してきたばかりの地銀さんが積極的な融資姿勢をとっており、幸運にも新設した法人で購入することができました。



( ちなみにこの物件は不動産市況が回復してきた5年後に売却しました。満室時利回りで8%の購入価格以上で売却でき、その利益はのちに規模を拡大するための礎となりました )。

一見、順風満帆のスタートのように聞こえるかもしれません。しかし、実際は違いました。勉強を始めてからこの1棟目を購入するまでの2年間は、買付すら出せない日々で、心が折れかかっていました。

不動産投資は向いてないからやめようかな、と考えたことも一度や二度ではありません。

■ 漠然と物件を見に行っては諦める日々

買付を出せなかった理由は、漠然とした不安を自分の中で払拭できなかったからです。

・建物に不備があったらどうしよう…
・入居者が付かなかったらどうしよう…
・銀行に返済できずに家族を路頭に迷わせたらどうしよう…

不動産に縁もゆかりもない普通の会社員が銀行融資を使って数千万以上の買い物をするのですから、当然と言えば当然なのかもしれませんが、元来心配性の私は、不安に取り憑かれると振り払うことができませんでした。

物件の外観をチェックしているときに、たまたまベランダから部屋の中にゴミが溜まっているのを見かけただけで、不良入居者を連想してしまい、スルーしてしまうといった有様です。

物件を見に行っても、買わない方がいい理由ばかり浮かんできました。こんな調子だと不動産会社さんも付き合っていられませんよね。案内してくれた方との関係は大概、一度会ったきりで終わっていました。

リーマンショック不況で債務整理のために売り急ぐ売主もいたりして、今より売りに出る物件は多かったにも関わらず、そんな状態が長く続いていました。

■ 1棟目を購入できた2つの要因

1年半くらいが経過した頃、少し変化がありました。内見でお会いした不動産会社さんから再度案件を紹介してもらえるようになったのです。今振り返ってみると、2つのことができるようになったからだと思います。

1、不動産会社に「 買える 」物件の条件を伝えられるようになった

この頃になると自分に融資してくれる銀行が見つかりました。それに伴って、自分が買える物件がはっきりしました。良くも悪くも、「エリア、物件価格、必要な自己資金」がクリアになったためです。当時の私は、次のことを繰り返していました。

@融資してくれるエリアの物件情報をネットで探す
A掲載している不動産会社にアプローチする
B自分の探している( 買える )情報を伝える

その結果、自然と物件情報が集まってくるようになりました。「 いい物件を紹介してください 」と伝えても、人によっていい物件の基準は違うので、情報を提供する側は困るのだと思います。

2、不安を金額換算できるようになった

もう一つ、できるようになったことがあります。物件の悪い条件を漠然と不安につなげて諦めてしまうのではなく、マイナス面を金額換算して評価できるようになったのです。

購入した1棟目の物件も漏水がありました。また、テナントの家賃の割合が多いという不安がありました。しかし、収益シミュレーションを使って計算してみると、修繕費用を加味しても、テナントが空室のままでも、返済が可能という見通しが立ちました。

つまり、不安を可視化することで、対策も見えてきたのです。参考までに、私が使っている収益シミュレーションツールは、玉川陽介さんの著者の特典としてついてきたエクセルの計算表です。


Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて (玉川陽介著)

土地、建物、家賃など基本的な情報を入力するだけで、向こう35年間の家賃、費用、税金に加え、税引後キャッシュフロー、売却時の純資産まで可視化してくれるので非常に便利です。

■ まとめ

今日は、ずっと買えずにいた私が1棟目を無事に手にするまでを紹介させていただきました。今はリーマンショックの時とは違い、コロナ緊急融資が潤沢に供給されているので、このまま長期の不況になっても、安く物件が売りに出されるかはわかりません。

ただ、もし仮にこの先、割安物件が売りに出されるタイミングが来た時にも、良い物件は足が早いですし、安い物件は何らかの悪条件があるということは変わりません。ここを知っておいてほしいと思います。

私も経験しましたが、初心者の方や、物件をなかなか買えないという方は、そもそも回ってくる案件の数が少ないですし、情報が回ってきてもきちんと評価できないために、結局買えないということになってしまいます。

そこを抜け出すために、私は銀行に行ってどんな物件なら融資が受けられるのかを教えてもらい、シミュレーションを使って感情ではなく数字で物件を見られるようにしました。買えずにいる皆さんも、行動することでブレークスルーにつながると思います。

このコロナ禍を好機と捉えて、購入に向けた準備をもう一歩進めるのはいかがですか? 私も良い物件を購入できるように頑張りたいと思います。

プロフィール

■ モーガンさん

morgan

専業大家
茨城県在住
家族は妻、娘、息子
茨城県良質な賃貸を提供する会(良賃会)主催
Twitter : @tsukubanosorani
ブログ:地方の築古不動産でも満室経営!

■経歴

□1975年
茨城県に誕生

□1998年
大学を卒業後、都内のIT企業に就職、株式投資を始める

□2008年
リーマンショックの暴落を見て不動産投資の勉強を始める

□2010-2015年
千葉県に1棟ものRCを取得
以降4棟を買い進め、2棟を売却する

□2015年
不動産販売・管理企業に転職し、不動産実務を身に着ける

□2018-2019年
介護を機に退職
専業不動産投資家になる

生活費を得るために、築古・地方・郊外のアパートを中心に11棟67室まで買い進める

□2020年
茨城年良質な賃貸を提供する会を発足


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