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2022年の今、私がゼロから不動産投資を始める時に選ぶ手法

モーガンさん_画像 モーガンさん 第25話 著者のプロフィールを見る

2022/1/10 掲載

あけましておめでとうございます、モーガンです!昨年末の売買で保有する物件は12棟75戸に増え、年間の家賃売上は5,000万円ほどになりました。私は家賃売上が十分にないままに専業になってしまった口なので、なんとか規模を大きくすることができて、ホッとしています。

それでも物件の購入や保有する築古アパートの外壁塗装で、ほとんどお金は飛んでいってしまいました。お金ない…(笑)。

さて、2022年初回のコラムでは、私が資金のない状態で、ゼロから不動産投資を始めるとしたらどうするか?をテーマにお話ししたいと思います。今年から不動産投資を始めるぞという方の参考になれば嬉しいです。

■ 私が現金で築古戸建を買わない理由

私が保有する物件は、ハワイの区分マンションを除いて全て一棟物アパートです。そのため、「 築古戸建は購入しないのですか?」と質問されることがあります。はい、買いません。

理由は単純で、今の私にとっては「 築古戸建投資は年間の家賃売上が小さすぎるから 」です。どんなに利回りが高い築古戸建でも、その家賃は月に4-5万円ほどでしょう。年間にして50-60万円にしかなりません。

それを1戸購入するのも、年間家賃売上1,000万円のアパートを購入するのも、さほど手間は変わりません。規模が大きくなった私にとっての戸建は、家賃売上を得るのに効率が悪いのです。

より規模が大きい一棟物アパートやマンションを購入する方が大変そうに思う方もいるかもしれませんが、不動産会社とやりとりをして購入する流れはさほど変わりません。

唯一違う点といえば融資を受けるための銀行とのやりとりですが、一度銀行と関係ができてしまえば、こちらもさほど手間はかかりません。毎回少しだけ数字を更新して資料を提出するだけです。

私にとって、手間という意味では築古戸建の方がかかるイメージなのです。地方で築古戸建に投資する場合、客付や入居中の修繕などは自主管理が前提となるケースが多いようです。全ての物件の管理を委託している私にとって、自主管理の仕組みを作るのは大変です。

誤解がないようにお伝えすると、現金で築古戸建を購入する投資手法が良くないという意味ではありません。購入時のスピード感や不動産会社さんとお付き合いする距離感、そして何より低リスクで管理や賃貸経営のノウハウが身につくという意味では有効だと思います。

■ もし今、私がゼロから不動産投資を始めるなら

ただ、今の私と合わないだけです。と言いながらも、もし私が今、ゼロから不動産投資を始めるにしても、現金で築古戸建を買うということはしないかと思います。

ではどうするかというと、銀行融資を使ってアパートやマンションなどの集合住宅に投資する手法を選びます。その理由は、他人資本( 借入 )も活用した会社経営をすることで早期に経済的に自立したいという思いが強いからです。

20代の会社員時代、株式投資にのめり込みました。給料やボーナスのほとんどを突っ込んだ時期もありましたが、結局お小遣い程度にしか増やせませんでした。自己資本( 現金 )だけだと成長率に限界があると実感しました。

一方で自分が勤めている会社を見てみると、多額の借入をして、それを成長のエンジンとして活用していることに気がつきました。そして、これは日本の多くの企業に当てはまります。

業種自己資本比率
建設業39.5%
製造業45.6%
情報通信業58.6%
運輸業、郵便業36.3%
卸売業38.3%
小売業36.7%
不動産業、物品貸借業32.7%
宿泊業・飲食サービス業14.4%
サービス業

( ほかに分類されないもの )

44.9%

引用:中小企業庁「 平成30年中小企業実態基本調査 」による業種別の黒字企業の平均自己資本比率

この表にある通り、日本の黒字企業の自己資本比率は概ね30-40%くらいです。裏を返すと60-70%は借入などの他人資本を活用しているのです。私はこの自己資本と借入を成長期や安定期に上手に舵取りするノウハウこそ、経済的な自立につながると考えています。

時々、借入をするのが怖いから現金で築古戸建から初めてみるという方がいらっしゃいますが、会計や税務を学んだ上で借入を上手に使う分には怖くないんだよ、ということをお伝えしたいです。

■十分な自己資金がない場合は?

「 一棟物は始める際にまとまったお金が必要でハードルが高い 」という声も聞きます。もし、私に十分な自己資金がなかったとしても、融資を使ってアパートに投資することに変わりはないと思います。

一般的に現金で築古戸建に投資する場合に必要な自己資金は400-500万円、融資を使ったアパートの投資においては700-1,000万円程度からと言われています。この自己資金が足りないなら、なんとかかき集める方法を模索するまでです。

実際にそうした経験もあります。資金不足だった頃の私は、会社で一般技術職から、成果報酬がありボーナスが増える可能性が見込める営業職へと志願異動しました。

副業をしたり、親に借金をしたりして、自己資金を準備する人もいると聞きます。自己資金があまりないからと、易きに流れて投資手法を選ばないようにしたいものです。

■ 不動産投資の手法を選ぶときに大事なこと

繰り返しになりますが、積極的な理由で築古戸建を購入する投資手法を選ぶのであれば、それは素晴らしい投資になると思います。現金で10戸、20戸と買い進めることができれば、経済的な自立も可能でしょう。

しかし、借金が怖いから…、自己資金が足りないから…、という理由なら、再考の余地があるかもしれません。築古戸建は基本的に客付からリフォームまで自分で行う手法ですので、気力、体力、継続力がものを言います。消極的に選んでうまくいくほど甘くはありません。

実際に、途中で諦めて物件を放置したり、投げ売りされたりしているケースも見かけるようになっています。

■ 最適な不動産投資手法の見つけ方

最初に選ぶ投資手法が自分に合っていることはとても大切です。「 まずは小さく現金戸建投資で初めて、後々融資にステップアップしよう 」という方も多いと思いますが、私はその「 段階を経る 」という考え方が必ずしもベストではないと感じます。

担保価値がない築古戸建を持っていると、アパート投資で最も重要なステークホルダーである銀行に警戒されてしまう場合があります。長い目で見ると、最初から融資の道を選択した方が有利になるという人も多いはずです。

戸建もアパートも比較的初心者に向いた不動産投資手法と言われていますが、実際は似て非なるものと私は考えます。例えるとするならば、同じ陸上競技ではあるものの、短距離走とマラソンほど違う筋肉が必要になる競技という感じです。

それでも、多くの方にとって、投資手法の迷いは消えないでしょう。そんな時は、自分自身の理想に近い成功者を真似するのが一番間違いないかもしれません。その人の投資手法のみならず、こうありたいという人間性を見て目標とすることで、力を得られると思います。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ モーガンさん

モーガンさん

専業大家
茨城県在住
家族は妻、娘、息子
茨城県良質な賃貸を提供する会(良賃会)主催

Twitter:@tsukubanosorani
ブログ:モーガンの築古不動産投資


■経歴

□1975年
茨城県に誕生

□1998年
大学を卒業後、都内のIT企業に就職、株式投資を始める

□2008年
リーマンショックの暴落を見て不動産投資の勉強を始める

□2010-2015年
千葉県に1棟ものRCを取得
以降4棟を買い進め、2棟を売却する

□2015年
不動産販売・管理企業に転職し、不動産実務を身に着ける

□2018-2019年
介護を機に退職
専業不動産投資家になる

生活費を得るために、築古・地方・郊外のアパートを中心に11棟67室まで買い進める

□2020年
茨城年良質な賃貸を提供する会を発足

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