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初めて土地からの新築に挑戦したときの話。新築投資を始める前に知っておきたい注意点と心得。

佐藤元春さん_画像 佐藤元春さん 第14話

2021/7/21 掲載

こんにちは、佐藤元春です。土地から新築を建てることがブームになりつつありますが、そこに潜むリスクや、13年前から行っている私なりの見解や経験談をお話ししたいと思います。

■ 憧れの人を追いかけ、土地から新築に挑戦

私が土地から新築を手掛けたのは、「 カレラ山鼻 」という物件が初めてでした。土地から新築を始めたきっかけは、「 自分の考えるデザインを具現化したい 」という想いと、私が憧れている人からいただいた励ましの言葉があったからです。

その方は、札幌駅前や円山地区などの好立地に一人デベロッパーのような形で、高層マンションを建てている人でした。ご縁があって、その人から築5年くらいの中古を買わせてもらう機会がありました。

当時、私は20代でしたが、決済の場で「 20代でそれだけ行動できているのであれば、5年後僕と同じことができているよ 」と言われたのですが、正直その時は「 そんなの絶対に無理 」と思っていました。

その方は一等地に自社で高層マンションを所有し、定期的に資産組換えをしているいわば玄人でした。玄人から見て私が将来同じことができると思ってもらえたのは嬉しいことですが、当時の私は一等地に土地から新築ができるとは思っていませんでした。

しかし、その時に言われた言葉がずっと頭の中に残っており、「 いつかあの人と同じようにやりたい、必ず追いつきたい 」と意識するようになりました。プラスの言葉は鵜呑みにし、マイナスの言葉は忘れるタイプなのです( 笑 )。

その時の言葉を信じて、私も土地から新築をやってみようとトライしました。一等地ではなく、土地が安いところで挑戦しました。間取図やデザインを自分でできるようにしようと勉強を始めました。

当時、「 歩くデータベース 」と呼ばれていたので、色々な物件の間取りや外観が頭に入っていたこともあり、それに基づいて自分が気に入った間取りやデザインを真似るところから始めました。

パズルのように組み立てて、一級建築士に「 こういう間取にできないか 」と伝えて実際に作っていきました。結果、全て2LDKの間取りで、12世帯が入るマンションを作りました。

藻岩山が近く、傾斜地だったので改良工事が必要でした。土地が安いアドバンテージがあったので、一坪風呂を導入するなど、設備を充実させました。また、お風呂に小窓をつけて、山が見られるようにするなど工夫を凝らしました。

2LDKであっても、一部屋はリビングと隣接でもう一つは独立した部屋にしたい等、具体的に箇条書きで条件を決めて、建築士さんにお願いしました。それから今日まで、どんどん進化しています。

結果的に、憧れている人から言われた「 5年以内に土地から新築マンションを建てること 」が本当に実現できてしまいました。自分でもびっくりです。

■ 土地によっての需要を見極めよ

同じ札幌市内でも、土地によって需要が大きく異なります。そこに、どんな潜在顧客が住んでいるのかを調査し、その需要にマッチした物件を作らなくてはいけません。

私は、最初の物件では「ファミリーの人に住んでもらいたい」という設定をしました。その為、いわゆる属性が低いエリアを避けて土地を探しました。

現在の投資ステージであれば、挑戦できる土地もありますが、当時はできることが限られていたので、投資をしないエリアと投資をするエリアを明確に分けました。

学生時代に飲食店のデリバリーをした経験から、札幌の繁華街に詳しくなりました。頭に入っているその情報を生かし、治安のよくない地域を避けました。そういった地域ではゴミ出しのマナーが悪かったり、ゴミ屋敷があったりする光景をよく目にした為です。

また、最初の物件は自分が生まれ育ったエリアで何か一つ作りたいという想いがあり、得意なエリアで攻めることにしました。理想は地下鉄駅5分以内で開発したかったのですが、市電エリアで建てました。

銀行は地下鉄駅から離れているということで、最初は難色を示しましたが、私の再三のプレゼンにより納得して頂けました。今ではよく理解してもらっており、積極的に同じエリアで開発を進めています。

■ 土地から新築で気を付けて欲しいこと

SNS等で情報発信をしている不動産投資家さんも多く、土地から新築を建てることがトレンドになっていますが、初心者や経験が浅い人にとっては大きなリスクもあります。まず、多くの人が深く考えていないのが「地盤」です。これは災害の面と建築コストの面で最も重要に考えるべき項目です。

例えば、札幌のあるエリアでは、地盤改良や杭代だけでも1,000万円以上( 10層物件で地盤が悪いと杭代だけで5,000万を超えたこともあります )するケースがあります。地盤改良や杭代まで考慮に入れて土地を買うべきです。

札幌は基本的に藻岩山の麓は地盤が良く、そこから離れていくにつれて地盤が悪くなります。北区においては北○条( ○には数字が入る )という住所になっていますが、○の分だけ杭が入ると考えれば参考になると思います。

弊社が土地を購入する際は、地盤の近隣データを必ずとりますが、近隣であっても実際には同じようなデータが出ないことがあります。この辺りは古地図をみると参考になります。昔の川の流れと今の川の流れが異なるという部分などに着目しましょう。

そういったリスクを避けたい方は、プラン付きのパッケージ商品を買う方が安全といえます。パッケージ商品を買いながら、一部モノづくりに参加して新築のノウハウを覚えていき、ある程度吸収できてから、土地から新築にチャレンジする方が良いと思います。

私は企画1棟ものを買わずにいきなり土地から新築に挑戦してしまったので、多くの困難に直面しました。本来、企画会社がやっていることを自分で調べなくてはならなかったのです。

また、土地から仕込んで新築を建てるのであれば、必ず現地を見に行かなければいけません。道路付けが良い、角地だと思っても決して手放しに喜んではいけません。

道路付けがいい土地には、いい面も悪い面もあります。もし、市電の駅やバス停が敷地前にあれば昼間工事ができません。道路を占有して工事を夜間に行う場合、当然人件費も割増しになります。周辺の道路状況をチェックし見極めないと、たやすく20%くらい建築単価が上がってしまいます。

土地から新築を行うにあたって、考慮すべき項目は多岐にわたります。企画会社が売っている一棟物の新築物件を買っているだけでは気付けないポイントがいくつもあります。こういう部分こそ先輩大家さんから聞くと良いと思います。

■ 大家の立ち位置

新築物件を建てていく上で大家業の立場は非常に重要になってきます。建てるにあたり、一級建築士、建設会社、大家の三者間のバランスがまとまらないと、よいものができません。

費用をかければ誰でもかっこいいものを作れますが、コストを抑えて妥協するものとそうではないものを見極めて、機能とデザインが共存した空間を創るのが大切です。

どうやって美しくできるか、どうやって入居者に好まれるか、という他の二者にはなかなかできないことを大家が補い、三者間をうまくまとめるのが大家の仕事と言っても過言ではないでしょう。

私はいいものを作るために新築の見学会にも積極的に行きますし、最近は機会が減ってはいますが、注文住宅と分譲マンションも多く見るようにしています。

モデルルームでは、キッチンの立派さやお風呂の大きさのみに着目するのではなく、例えば玄関にペンケースや印鑑を置けるスペースを作っているなど、細かな点に注目し、よければ積極的に取り入れるようにしています。

実際に住む人の意見を取り入れた工夫を盗みに行くということです。入居者の目線に立ち、コストを抑えて、キレイな形で、賃貸にいかに取り入れることができるだろうかと、日々考えています。

また、私は自社物件に住んでいるので、実際の使い勝手がわかります。また多くのスタッフが自社物件に住んでいるので意見を聞いたり、入居者に謝礼を渡して定期的にアンケートを取ったりして改善に努めています。

土地から新築物件を建てることはリスクも孕んでいますが、自分の考えるデザインや入居者をイメージした設備を取り入れ、オンリーワンな物件を作ることができるという魅力があります。そこには、挑戦する楽しさとブランディングのワクワク感があります。

プロフィール

■ 佐藤元春さん

佐藤元春さん

有限会社恒志堂 代表取締役
https://koshido.co.jp

オンラインサロン「佐藤元春共育塾」主宰
https://onsalo.co.jp/salons/12/

super car × cafe Ficata
https://ficata.jp

株式会社スペチアーレ 代表取締役
ヤマダ不動産札幌本店
https://yamada-realestate-sapporo.com

株式会社ロータス 代表取締役
https://lotus-sapporo.com

モデナスポーツカーズ株式会社 代表取締役
https://modenasports.com

◇運営ホテル
手稲ステーションホテル
https://station-hotel.co.jp

VILLA KOSHIDO
https://villa-koshido.jp


■ 経歴

□1975年
北海道札幌市生まれ
スーパーカーに憧れる少年時代を過ごす

□1998年
北星学園大学卒業

□1998年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)入社

□2001年
競売で区分マンションを落札し、不動産投資を始める

□2004年
有限会社恒志堂を設立、取締役に就任

□2005年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)退社

□2007年
有限会社恒志堂の代表取締役に就任
33才にして人生初のスーパーカーを購入する

□2008年
株式会社モトケンを設立、代表取締役に就任
アパート経営者とガス会社を繋ぐ仲介事業を展開

□2013年
スーパーカー&カフェ・フィカータをオープン

□2016年
投資総額が100億円を超える
サービス付高齢者向け住宅の事業をスタート

□2018年
モデナスポーツカーズをM&A
ホテル事業をスタート

□2020年
オンラインサロン「共育塾」をスタート

□2021年
esports事業へ本格参入
プロチーム結成、2次元キャラクターの制作及び販売、esportsプレイヤーとアーティストのコラボレーション動画制作などを行っている

スーパーカーとレーシングカーを合わせて40台以上を所有

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