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狙いは3億円以上10億円以下。信金さんとの出会い。知人に借金をした失敗談。

佐藤元春さん_画像 佐藤元春さん 第18話

2021/9/22 掲載

こんにちは、佐藤元春です。私は2012年頃から、売却による現金資産、黒字決算書、情報網そして人脈を駆使し、大型の物件にチャレンジするようになりました。札幌に進出してきた信金さんとの出会いも、大きなブレイクポイントになりました。

■ ライバルが少ない価格帯を狙え

リーマンショック後の2012年頃というと、サラリーマン大家さんが勃興してきたタイミングでした。サラリーマン大家さんで2億円を超える融資を受けるためには、相当の属性と資産が必要になるため、売れ筋の物件価格帯は1〜2億円でした。

企画会社はサラリーマン大家さん向けに企画一棟物件を売るために、50〜150坪程度の土地を仕込み、総額1〜2億円の物件を造っていきます。そのため、そのゾーンはライバルが非常に多いのです。

10億円を超えてくると違うライバルが現れます。土地の広さで言えば、400坪を超えるゾーンです。そこでは、分譲マンションデベロッパーが土地仕込みのライバルとなります。主にマンション用地として買っていくので、資金力においても購入単価においてもほぼ勝ち目がなくなります。

2億円以下はライバルが多く、10億円以上はライバルは少ないけれど強力。私は勝ち目がないところでは勝負をしないと決め、弊社なりのコンフォートゾーンで物件を取得するようにしました。

具体的には、土地と建物を合わせて3〜10億円のゾーンが最適であると判断しました。土地の広さは、150〜400坪くらいがターゲットです。ここが一番、札幌でライバルが少ないのです。

3億円以上のゾーンで現在も新築をしている最強のライバルが極東船長さんですが、現在に至ってもライバルはそこまで増えていないと思います。

物件を売却する際には、上場企業やファンド、主に法人に対してとなります。サラリーマン大家さんをターゲットにせず、融資や現金資産に心配のない企業に買っていただくことが多いので、立地・仕様・入居者属性・修繕履歴の記録などは、慎重に選定しています。

■ ブレイクスルーのきっかけとなったある信金さんとの出会い

私が始めた時であれば、1億あれば10億円の建物が造れました。しかし、今では2億円はないと厳しいです。

私が大型物件を取り扱い始めた当初は、潤沢な余剰資金がある状況とは言えませんでした。( 私の場合、常にチャレンジしているので、いつもお金の枯渇感が半端ないです )。しかし、札幌のある信金さんとの出会いがあり、一物件で5億円以上の規模に取り組めるようになりました。

一度事例ができれば、他行さんも追随していただけるようになり、大型物件に対して継続的に融資が受けられるようになりました。

その信金さんが札幌に進出してきてくれたことが、私のブレイクスルーポイントの一つだと言えます。今では、その信金さんの総代も務めています。私だけではなく、札幌のいわゆるメガ大家さんと言われている方々の多くが、この信金さんの恩恵を受けていると思います。

極東船長さんは10億円以上の開発を行っていますが、私は総事業費ではそこまで大きな金額のものはありません。一番大きな物件は、中古で買ったホテルで、8.5億円です。これが過去最大です。

本社ビルは、現在取組めば10億円以上かかりますが、当時は6.5億円で建ちました。そういう意味では、大型物件に取り組み始めたのはとてもよいタイミングであったと思います。

本社ビルが建っている場所の土地は、一人の所有者が保有しており、元々アパートと駐車場と戸建が建っていました。この付近は大きな土地を持っている地主が多く、200〜300坪の広い敷地に、一戸建てがあるようなエリアです。

お世話になっている不動産会社さんより情報をいただき、350坪の土地を坪33万円で購入しました。地上げに関しては自社でも行いますが、非常に時間がかかるケースが多く、大型物件に関しては専門会社に一任しています。まとまった土地の取得はプロと同じようにはいかないので、その面はプロに任せています。

本社ビル
本社ビル

■ 調子に乗っていた自分のお金にまつわる失敗談

その頃の大きな失敗談を一つ、ここで告白したいと思います。その当時の私は調子に乗っていました。調子に乗っていたと言っても、取引会社さんやお客さんに対して横柄な態度をとるとかではありません。

どう調子に乗っていたかというと、「 自分ならこのくらいの大きな案件にも取り組めるだろう 」と思い込み、実力以上に土地の契約をしてしまいました。

銀行からの融資承認は下りました。しかし、手付金や着工金等で1,000万円単位のお金を前払いする必要がありました。そして、あれやこれやと現金をどんどん出していくうちに、現金が枯渇しました。

手付金や着工金を払いながら、「 そういえば、銀行の融資実行は竣工時だったな 」、と思い出しました。竣工時に前払いしているお金は戻っては来ますが、竣工までのつなぎの資金が足りません。

焦りのあまり、運転資金を借りるために、怪しい不動産担保ローンについて話を聞きに行きました。実際には借りることはありませんでしたが、切羽詰まった状態になり、何か行動しないと落ち着かなくなりました。

事業としては調子が良いのに、なぜ調子に乗ってしまったのかと猛省しました。物件が買えるようになり、決算書の内容も良く、良い物件も紹介してもらえるようになって、自惚れてしまったのです。

これは、運転資金が足りなくて建設会社が倒産するパターンと同じです。業績も良く、黒字で利益も出ているのに、工事をどんどん請け負ってしまい倒産するパターンです。施主からお金をもらう前に、下請けにどんどんお金を払わなければいけない状態です。

その時、私を助けてくれた恩人が二人います。あの時に助けていただけなければ、今の私はなかったと思います。

助けていただいたうちの一人は、あるデベロッパー会社の社長さんで、企画物の収益物件を取り扱っている方です。あまり表には出てこない人ですが、私は昔から個人的にお付き合いをさせていただいています。

その時は、「 〇〇〇〇万円貸してください 」とお願いしに行きました。社長は契約書も何も巻かずに、「 佐藤さんなら信頼できる 」と翌日、すぐに振込んでくれました。頭が上がりません。

■ 常に調子に乗らず、地に足のついた事業運営を

その社長に運転資金が枯渇して困っていることを話した時、まさか貸してくれるとは思っていませんでした。ただ、この社長なら自分の危機的な状況を素直に話せる上に、理解してくれそうだと思いました。

これは、絶対に一生かけてでも恩返しをしなければと誓いました。そこで、その会社に少しずつ管理をお願いしたりしています。自分が相手の立場で当時を考えると、自分にはできないことであるなと思いました。同年代の社長ですが、非常に尊敬しています。

私の元に破綻しかかった会社の方が訪ねて来て、「 数百万円貸してくださいと 」お願いされたことが複数あります。何度か貸したことがありますが、今のところほとんど戻ってきていません。

自分が困った時に助けてくれた方がいたので、私自身も今、困っている人がいれば助けようと考えるようになったのだと思います。

「 調子がいい時こそ調子に乗らず、地に足のついた事業運営をするべき 」と反省し、今の事業に活かしています。あの時、助けてくれる人がいなければ今の自分はいません。感謝の気持ちをいつまでも忘れずに、恩を返していきたいと思います。

( 基本的にお金は貸しませんので、このコラムを見て「 お金貸してください 」はもれなくNGでお願いします!)

プロフィール

■ 佐藤元春さん

佐藤元春さん

有限会社恒志堂 代表取締役
https://koshido.co.jp

オンラインサロン「佐藤元春共育塾」主宰
https://onsalo.co.jp/salons/12/

super car × cafe Ficata
https://ficata.jp

株式会社スペチアーレ 代表取締役
ヤマダ不動産札幌本店
https://yamada-realestate-sapporo.com

株式会社ロータス 代表取締役
https://lotus-sapporo.com

モデナスポーツカーズ株式会社 代表取締役
https://modenasports.com

◇運営ホテル
手稲ステーションホテル
https://station-hotel.co.jp

VILLA KOSHIDO
https://villa-koshido.jp


■ 経歴

□1975年
北海道札幌市生まれ
スーパーカーに憧れる少年時代を過ごす

□1998年
北星学園大学卒業

□1998年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)入社

□2001年
競売で区分マンションを落札し、不動産投資を始める

□2004年
有限会社恒志堂を設立、取締役に就任

□2005年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)退社

□2007年
有限会社恒志堂の代表取締役に就任
33才にして人生初のスーパーカーを購入する

□2008年
株式会社モトケンを設立、代表取締役に就任
アパート経営者とガス会社を繋ぐ仲介事業を展開

□2013年
スーパーカー&カフェ・フィカータをオープン

□2016年
投資総額が100億円を超える
サービス付高齢者向け住宅の事業をスタート

□2018年
モデナスポーツカーズをM&A
ホテル事業をスタート

□2020年
オンラインサロン「共育塾」をスタート

□2021年
esports事業へ本格参入
プロチーム結成、2次元キャラクターの制作及び販売、esportsプレイヤーとアーティストのコラボレーション動画制作などを行っている

スーパーカーとレーシングカーを合わせて40台以上を所有

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