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初めての銀行融資は門前払いから始まった。今26歳ならどんな物件を買うか。

佐藤元春さん_画像 佐藤元春さん 第4話

2021/2/17 掲載

こんにちは、佐藤元春です。今回のコラムでは、前回に続き不動産投資初期のころを振り返り、私が当時行っていた「銀行開拓」のお話を中心にお伝えしたいと思います。

■ 二棟目に買ったほぼ新築木造アパート

一棟目は現金買いで区分所有マンションを取得しましたが、区分所有を三つ四つと買い進めていっても現金だけ出て行き、投下資本の回収にスピードがかかるということが分かってきました。

「 スーパーカーをたくさん所有する 」という大きな目標を叶えるためには、区分を買い進めても自分が生きている内に達成できません。もっと効率的な投資方法はないかと思案していた時、「 銀行で融資を受けて物件を買える 」ということを知りました。

その当時、読んでいた沢孝史さんの「 お宝不動産で金持ちになる! サラリーマンでもできる不動産投資入門 」の影響が大きかったです。そこからはレバレッジを効かせた投資に移行しました。

初めて銀行融資を使って新築木造アパート( 1DK×8世帯 )を購入しました。他の方が融資申込みをするも直前でご破算になり、私の元へ流れてきたのです。正確にいうと“ほぼ新築物件”で、竣工して入居者がいる状態のものを銀行に持ち込みました。

前回のコラムでお伝えした、副都心住宅販売( 現スミタス )さんの資料集ファイルから見つけて買った物件です。当時を振り返って考えると、お宝情報がファイルにたくさん詰まっていたと思います。

当時はどこの銀行ともお付合いがありませんでした。そこで、巷で聞いた「 信金ならお金を貸してくれるらしい 」という情報を信じて、札幌市内にある信金5行に突撃しました。

ところが、どこへ行っても門前払いを食らってしまいました。次は、地方銀行を飛び込みで訪問しました。誰も教えてくれなかったので、銀行には予約していくものだということを知らなかったのです( 笑 )

今では笑い話ですが、某メガバンクに飛び込みで相談に行った際、窓口の担当の方に「 当行は応接室がございませんので、ご相談に乗れません 」と言われたこともあります。応接室が使えないというならまだわかりますが、「 ない 」と言われたことにはショックを受けました。

銀行の担当者とどの様に話せばいいのか、どういった資料を、どのように作ればよいのかさえ分からない状態でした。

最終的には、ダメもとで本業の給与振込口座があった某地銀に話を持っていきました。その当時は、買ったばかりの自宅用区分所有マンションが一つあり、他には借金がない状態でした。

本業の所得から見て、購入したマンションが割安であったことと、個人信用力にも余力があったこともあり、無事に地銀で融資を得ることができました。自宅の共同担保は不要、土地建物の抵当権と2人の連帯保証でようやく融資が下りました。

お金を借りられたのは、給与の振込口座があったことや、銀行が私個人の支払い状況を把握していたのが大きかったと思います。ちなみにこちらのアパートは記念に今でも保有しており、もう少しでローンの返済が終わります。



■ 知らないことがかえってよかった

当時の私は知らないことが多く、それ故に小さな壁に次々とぶつかっていました。今でこそ、融資の資料は銀行員が作ったものを穴埋めするような形で済んでいますが、当時は試行錯誤しながら自分の頭で考えて作成していました。

何度もダメ出しをされ、作り直すわずらわしさをたくさん経験しました。手探りで必要な書類をリストアップして、まとめていきました。銀行が審査する際に求める情報に優先順位を設け、資料を提示する順番もこだわりました。現在は、これがさほど意味がないことも理解しています。これも学びです。

今は情報が溢れている時代です。マニュアル化されている事柄は省力化できてよいですが、それ故に小さな壁にぶち当たる回数が減っています。それで何が起きるかと言うと、小さな失敗を経験しないまま、いきなり大きな壁にぶち当たる可能性が高くなっています。

経験を積まないまま、大きな壁を前にすると、それに耐えられない人もいるのではないでしょうか。そういう意味では、遠回りではあるけれど、小さな失敗を繰り返しながら手探りで前に進めたことは、自分にとって財産になっていると思います。

■ 信金に再挑戦

3棟目の物件は、2棟目に融資をしてもらった銀行に話を持ち込みました。ところが、「 今後3〜4年は融資不可 」という返事が返ってきました。私はその言葉を鵜呑みにして、諦めてしまいました。

そこで何をしたかというと、初期に断られた信金にもう一度、挑みました。まず、北海道の信金情報を詳しく調べ、古くからアパートローンを取り扱っていた3行を割り出し、融資の打診を行いました。

この時に初めて、銀行にアポイントを取って訪問しました( 笑 )。当然、初期の頃より、用意する資料もプレゼン力もパワーアップしています。その結果、3棟目はこの内で最も古くからアパートローンを取り扱っている信金さんで融資を受けることができました。

その当時から、銀行のディスクロージャー( 各行が半期に一度発行する経営内容などの情報を開示する資料 )を見るのが好きになりました。どの業種にどれくらい融資しているのか、くまなくチェックしました。

このディスクロージャーは半期ごとに発行されます。その度に中味を読み込み、「この信金は不動産に多く貸しているな」などと確認した上で、優先順位を決めて回りました。また、銀行のホームページも熟読してからアポイントに臨むようにしました。

今でも欠かさずディスクロージャーを読み込んでいます。銀行の担当者は謙遜して「あまり読まれないと思いますが」と持ってきてくれますが、私はその逆で、楽しみにして読んでいます( 笑 )。

■ 今、26歳だった場合にどうするか?

仮に私が今26歳の若者で、不動産をこれから始めようとする場合にどうするか考えてみました。結論はというと、やはり当時と同じやり方でスタートすると思います。

まずは自分が取れるリスクの範囲で実験してみることが必要です。その為、一棟目は持っている現金で買える範囲のものを購入します。二棟目は融資を使って、新築アパートを買うでしょう。

重要なポイントは、一棟目は必ず現金で、且つ自分が取れるリスクの範囲内で投資をしてみることです。全部をなくしても大丈夫な範囲内で実験をしてみるのがよいと思います。

二棟目は銀行融資を使って、レバレッジをかけていく作戦です。なぜ新築アパートが良いかというと、札幌の現在の相場を見ると、新築と中古の利回りの乖離が小さいからです。また、新築ならプランニングを工夫することで税制上の優遇を受けられます。

新築の場合、大きく分けて自分で土地を見つけてきて建てるパターンとデベロッパーが販売するパッケージ商品を購入するやり方があります。自分で土地を見つけてきて建てるパターンは、初心者にとってはリスクが高く、資金的にも無理が生じる可能性が高いです。

昔であれば、パッケージ商品は中間マージンが大きく乗っているといったイメージがありましたが、現在ではマージンもかなり小さくなってきています。適正な利益のみをとる会社が多くなっています。

ただし、パッケージ商品の場合、ある程度妥協しなくてはなりません。最も大事なことは、悪いものをつかまないこと。少なくとも10年以上企画販売で生き残っている会社はノウハウと信用力があるのでリスクは小さい傾向があります。

いずれにしても、これが正解ということはありません。失敗を重ねながら試行錯誤を続けながら、自分の型を磨いていきましょう。

プロフィール

■ 佐藤元春さん

佐藤元春さん

有限会社恒志堂 代表取締役
https://koshido.co.jp

オンラインサロン「佐藤元春共育塾」主宰
https://onsalo.co.jp/salons/12/

super car × cafe Ficata
https://ficata.jp

株式会社スペチアーレ 代表取締役
ヤマダ不動産札幌本店
https://yamada-realestate-sapporo.com

株式会社ロータス 代表取締役
https://lotus-sapporo.com

モデナスポーツカーズ株式会社 代表取締役
https://modenasports.com

◇運営ホテル
手稲ステーションホテル
https://station-hotel.co.jp

VILLA KOSHIDO https://villa-koshido.jp


■ 経歴

□1975年
北海道札幌市生まれ
スーパーカーに憧れる少年時代を過ごす

□1998年
北星学園大学卒業

□1998年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)入社

□2001年
競売で区分マンションを落札し、不動産投資を始める

□2004年
有限会社恒志堂を設立、取締役に就任

□2005年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)退社

□2007年
有限会社恒志堂の代表取締役に就任
33才にして人生初のスーパーカーを購入する

□2008年
株式会社モトケンを設立、代表取締役に就任
アパート経営者とガス会社を繋ぐ仲介事業を展開

□2013年
スーパーカー&カフェ・フィカータをオープン

□2016年
投資総額が100億円を超える
サービス付高齢者向け住宅の事業をスタート

□2018年
モデナスポーツカーズをM&A
ホテル事業をスタート

□2020年
オンラインサロン「共育塾」をスタート

□2021年
esports事業へ本格参入
プロチーム結成、2次元キャラクターの制作及び販売、esportsプレイヤーとアーティストのコラボレーション動画制作などを行っている

スーパーカーとレーシングカーを合わせて40台以上を所有

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