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初物件の管理会社をどう決めたか。人に業者を紹介する時にやってはいけないこと。

佐藤元春さん_画像 佐藤元春さん 第9話

2021/5/6 掲載

こんにちは、佐藤元春です。今回は、初期の不動産事業を振り返りたいと思います。不動産事業を行っていくうえで必須となるのが、信頼できるパートナーを見つけることです。

それは、管理会社さん然り、原状回復や修繕を行っていただく大工さんやリフォーム会社さん然り。不動産事業はチームプレイが大切です。

■ 信頼できる管理会社との出会い

2001年( 平成13年 )に初めて購入した区分所有物件はボロボロで、そのままでは決して人にお貸しすることができない状態でした。

汚れたクロスを剥がし、クッションフロアも剥がし、傷んだ畳も担いで焼却場に持っていきました。私自身、ごみを片付ける作業はできましたが、そこから発展してクロスを張ったり床を張ったりといった、いわゆるDIYはできませんでした。びっくりするほど不器用なためです。

一度ウォシュレットを取り付けるチャレンジはしてみましたが、本当に不器用で自分では何もできないということを悟りました。自分で作業する時間と労力の効率が悪いことが分かり、いち早く信頼できる職人さんやリフォーム会社を探し始めました。

一棟勉強の為に自主管理をした物件もありましたが、その他の物件は管理をお任せしようと思い、管理会社探しに奔走しました。

実際に私は遭遇したことはありませんが、当時は架空請求をしてくる業者や、入居しているのにオーナーに賃料を送金しない等、犯罪行為をしている会社もあると聞き、慎重に管理会社探しを行いました。

信じられない話かもしれませんが、地方に投資している東京在住のオーナーさんで、普段物件を見に来ないことをいいことに部屋が埋まっているのに空室と報告し、家賃を振り込まないといったことが現実にあったのです。

そこで、当時の大家仲間初期メンバーである極東船長さん、ゴックさん、帯広のTさんと「 管理会社選定が投資活動においてすごく重要だ 」と作戦会議を実施しました。

その当時は、初期メンバーで頻繁に集まり管理会社のことやリフォームのこと、融資のこと、投資戦略などをシェアしていました。

ちなみに当時私は「 歩くデータベース 」と呼ばれ、札幌市内の収益物件情報はほぼ全て頭に入っていました。そんな作戦会議の中で、「 我々が所有している物件をまとめて管理をお願いし、管理会社にもメリットを提供した方が良い 」という結論に至りました。

私はサラリーマンをやりながら2004年( 平成16年 )に会社を設立しました。同じ年に副都心住宅販売の管理部門の代表であった岡さん( 現 三光不動産会長 )が管理会社を起ち上げ、「 お互いの会社を育てよう 」という同じ志があったことから、物件管理をお任せすることになりました。

最初に委託した時の管理委託契約書は、オーナー側であるゴックさんと私で校正して作り上げました。まず相手を信用することが大切で、ある程度まとめて管理を委託するので、客付けや管理業務を積極的にやってほしいとお願いしました。

現在では7社の管理会社とお付合いがありますが、初期のころからずっとお世話になっている管理会社は三光不動産さんです。信頼できる管理会社さんと初期のころに出会うことができ、よいスタートが切れたと思います。

■ 管理会社に一任せず、分離発注をすることで見える化を図る

その後、管理会社さん経由でリフォーム会社や設備会社などを紹介してもらえないかお願いし、いくつか会社を紹介してもらいました。管理会社の中間マージンがなくなる分、単価は安くなりますが、管理会社の利益は減ることになります。

管理会社には不動産オーナーを紹介し、管理戸数を増やすことによって利益の補填をしてもらいました。中堅クラスの管理会社が設立できるくらいの件数を紹介した実績があります。また断言しますが、私が紹介料をいただいたことは一度もありません。( 忘年会で表彰されて商品券をもらったことはあります )

良心的価格でしっかりとした施工をしてくれるリ・スタイルさんには当時から今に至るまでメインで原状回復等のリフォームをお願いしています。

まずはどこがスタートでも構わないので、信頼できる人や志が同じ人を探し、自分のチームに加えていくことが賃貸経営を円滑に行う上で大切です。

不動産業界は横のつながりが密接なので、管理会社にお願いすれば色々な会社を紹介してもらえるはずです。クレクレ君になりすぎないように、管理会社の懐事情をしっかり理解した上でお願いしてくださいね。

私は信頼できる管理会社とスタートを切り、管理委託契約書を作り、そこから色々な優秀な人を紹介してもらった恩があるので、管理会社のちょっとした失敗は大目に見るようにしています。

どの様な人が現場で働いているのかが見えなかったり、担当者との意思疎通が難しかったりしたので、原状回復等に関しては管理会社に一任せず、分離発注を行っています。

初期の段階から直接コンタクトが取れるチーム作りを意識しました。直接発注をすることで、職人さんの顔や会社の代表の表情が見える体制を整えました。

その作業を行うことにより、信頼関係が築け、原状回復に係るコストを削減できました。その一方で、自分が直接連絡しなければいけない手間は発生しましたが、その分学びが大きかったと思います。

■ 他責ではなく自責で物事を考えよ

私がスタートした当時と比べ、今はかなり管理会社が成熟してきていると思いますので、先ほど書いた様な不法行為を行う管理会社はほとんどないと思います。

これから不動産投資を始める人や管理会社を探している人は、大家の会やセミナーを受けた後の懇親会等で同じエリアに投資している人の話を聞いてみるといいでしょう。札幌であれば私に相談していただいても構いません。

しかし、はっきり伝えたいことは、相手がミスしたとしても「 発注する側にも責任がある 」ということです。申し訳ないのですが、なんでもかんでも他責な人には紹介したくありません。

紹介してくれる人はあなたのことを信用して繋いでくれるのですから、不平・不満・愚痴を言う前に、自分の行動を見直すべきです。

金融機関においては「 誰からの紹介か 」というのが多少なりとも影響を与えます。影響力ある人から繋いでもらった場合は、失礼のない言動を心がけましょう。

■ 管理会社と上手く付き合うコツ

私が実践した管理会社とうまく付き合うコツ。それは、「 決して悪口を言わない 」ことです。不動産業界は横のつながりが強いので、悪口はすぐに伝わります。

よくある大家の会の弊害ですが、良い情報だけではなく悪い情報もシェアしがちになってしまいます。たまたまその人が悪い状況になったのかもしれないのに、あたかも会社全体が悪いみたいな言い方をする人が中にはいます。

また、悪口だけではなく「 単価 」をシェアするのもNGな行動ですので、やめましょう。例えば、100億円発注している人と、100万円発注している人では単価が同じわけがありませんよね。

悪口と単価のシェアは管理会社等からの信用を失う可能性が高いです。逆に言えば、この二つをしていない人が、好かれて情報が集まりやすい人なのだと思います。

人間同士なので相手に気持ちよく仕事してもらうことが大事です。管理会社に限らず、自分に関わってくれる人は皆、自分の会社の社員と思って対応すれば気持ちよく仕事をしてくれます。

社員の悪口を陰でこそこそ言う社長がいれば、社員は辞めてしまいますよね。そこを理解すれば、すごくうまく付き合えると思います。私はこういった単純だけれども、継続するのが難しいことを意識してお付合いをしています。

また、私が登壇するセミナーでは完全否定しないことを意識しています。こういう考え方もあるなという時に、「 それは全く違う 」とか「 絶対にない 」という発言はしないように心がけています。うっかり全否定した場合は、お詫びして訂正をするようにしています。

完全肯定、完全否定は力強く相手に伝わりやすい反面、思いやりに欠ける表現になる場合があります。

今回は管理会社の選定方法、付き合い方、気を付けるべき点など、私が特に意識して今まで行ってきたことを中心にお話しさせていただきました。皆様の参考になりましたら幸いです。

プロフィール

■ 佐藤元春さん

佐藤元春さん

有限会社恒志堂 代表取締役
https://koshido.co.jp

オンラインサロン「佐藤元春共育塾」主宰
https://onsalo.co.jp/salons/12/

super car × cafe Ficata
https://ficata.jp

株式会社スペチアーレ 代表取締役
ヤマダ不動産札幌本店
https://yamada-realestate-sapporo.com

株式会社ロータス 代表取締役
https://lotus-sapporo.com

モデナスポーツカーズ株式会社 代表取締役
https://modenasports.com

◇運営ホテル
手稲ステーションホテル
https://station-hotel.co.jp

VILLA KOSHIDO https://villa-koshido.jp


■ 経歴

□1975年
北海道札幌市生まれ
スーパーカーに憧れる少年時代を過ごす

□1998年
北星学園大学卒業

□1998年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)入社

□2001年
競売で区分マンションを落札し、不動産投資を始める

□2004年
有限会社恒志堂を設立、取締役に就任

□2005年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)退社

□2007年
有限会社恒志堂の代表取締役に就任
33才にして人生初のスーパーカーを購入する

□2008年
株式会社モトケンを設立、代表取締役に就任
アパート経営者とガス会社を繋ぐ仲介事業を展開

□2013年
スーパーカー&カフェ・フィカータをオープン

□2016年
投資総額が100億円を超える
サービス付高齢者向け住宅の事業をスタート

□2018年
モデナスポーツカーズをM&A
ホテル事業をスタート

□2020年
オンラインサロン「共育塾」をスタート

□2021年
esports事業へ本格参入
プロチーム結成、2次元キャラクターの制作及び販売、esportsプレイヤーとアーティストのコラボレーション動画制作などを行っている

スーパーカーとレーシングカーを合わせて40台以上を所有

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