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2018年も日本経済は追い風か。不動産投資への影響は?

長嶋修さん_画像 第194話

皆様、新年あけましておめでとうございます。

2017年の不動産投資市場は「 低金利 」や「 金融緩和 」の恩恵を受けつつ価格上昇( 利回り低下 )を続けてきたところ、「 日銀の警告 」や「 金融庁による融資姿勢のチェック 」などが冷や水となり頭打ち感が出た、といったところでした。

では、2018年はどうなるのでしょうか? 結論を言えば今年もその基調は大きく変わらないでしょう。日本経済には追い風が吹きます。

「 米国は段階的な金利上げ 」「 欧州も緩和引き締め 」に動く中で、「 日本だけが緩和継続 」となれば「 円安 」で輸出企業を中心に好業績が見込める他、観光をはじめとするインバウンド需要も取り込みやすくなります。

米国の大型減税は、世界経済鈍化懸念をどの程度払拭できるのか未知数ですが、一定の下支え効果はあるでしょう。

そんななか、日本は昨年10月の選挙で安倍政権は盤石。日銀総裁人事も、誰であっても従来路線は踏襲するものとみられます。足元では多くの業界で深刻な「 人手不足 」。とりわけ建設業界は工期の遅れが目立つようになってきました。

この先に待つ「 賃上げ 」は、王道ルートでの「 景気回復 」に寄与します。ただし賃上げの程度が問題で、社会保障負担などが年々かさ上げされるなか、消費を回復させる程度までマインドを改善できるかがカギとなります。

■ 株価は上昇、金利は引き上げか

変化要因についていくつか考えておきましょう。

例えば「 株価 」。昨年後半は22,000−23,000円程度で推移していた日経平均株価ですが、一段の上昇があるのか。日本株のPER( 株価収益率 )は15倍程度と、欧米の約20倍に比して相対的な割安感があります。

また、日本企業の多くはかつてよりかなり筋肉質な収益体質を身に着けており、世界経済のファンダメンタルズを考慮するとすぐに20倍程度に上がっても全くおかしくはないでしょう。本格的な景気回復を伴ってその先がある可能性は、70%程度とみます。

次に「 金利 」。欧米が金融引き締めに動くなか、とりわけ米国が段階的に金利を上げるなかで、日銀のスタンスはずっとこのままでいる可能性はどの程度でしょうか。

現在は10年物国債の利回りを0パーセント近傍に誘導するといった方針も、年内には0.5%くらいにまで引き上げる可能性はあるのではないかと考えます。金利が上がれば不動産投資市場にはもちろんマイナスです。

■ 気になる北朝鮮情勢と仮想通貨の動き

気になるのは「 地政学リスク 」。北朝鮮情勢がどのように収束するのか。こうした事態は戦後日本においては初めてのことであり、非常に予測しづらいところですが「 核を放棄する代わりに現政権継続 」といった落としどころなら安心感が増し、株式市場は好感するでしょう。

万一、「 日本国内の米軍基地が攻撃される 」となると市場がパニックになる恐れもあります。「 米国による先制攻撃 」なら大きく円高に振れるでしょうが、その後はどの程度の期間で終息するかによります。

2017年は「 仮想通貨 」( 暗号通貨 )が大きくクローズアップされた年でした。マネックス証券によれば、日本人で仮想通貨に投資をしているのは5%程度ということですが、本コラムをご覧の皆様はもう少し確率が高いのではないでしょうか。

仮想通貨については「 バブルだ 」との声も根強く、ノーベル賞を受賞した経済学者、ロバート・シラー氏は「 ビットコインの価値は非常に曖昧だ 」と指摘しています。しかし、曖昧も何も、そもそも何ら指標がないのですから、どの水準が適正なのかすら未知数です。

すでに1,000種類以上の仮想通貨が発行され、昨年には大きく乱高下しましたが、結論を言えば本格的に人気化するのは今年以降だと考えます。

理由は前述したとおり市場への潜入率がまだ5%程度と低いこと。しかも5%のうち大半は数万円程度の小口取引であろうこと。昨年後半あたりからTVCMなどが大々的に行われ始めたものの、それを受けた投資はまだ限定的であろうこと、などです。

仮想通貨の賑わいは、不動産投資市場へ向かうはずだった一定の資金を分散する効果があるだろうと思います。話がそれますが仮想通貨は、中央政府が発行しないシステムの可能性に焦点が当たるべきですが、そもそもあんなにボラティリティー( 変動性 )が高いと通貨として使えませんね。

■ 2017年の私にとっての有用な投資

蛇足ですが昨年、桜子(娘・20歳)へのクリスマスプレゼントとして、現金10万円を渡しました。ただし使途は限定で「 何かに投資すること 」としています。

なにやらさっそく証券会社や仮想通貨取引所などの口座開設を始めているようで、これを機に投資リテラシーを身に着けてくれればいいなと思っています。これは私にとっては有用な投資です。

そんなわけで、今年も皆様のお役にたてる情報を発信してまいりますので、どうぞよろしくお願いします。2018年が皆様にとって良い年になることをお祈りします。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 長嶋 修さん

長嶋 修さん

不動産コンサルタント
さくら事務所 会長

長嶋修さんのブログ

不動産デベロッパーで支店長として幅広く不動産売買業務全般を経験後、1999年に業界初の個人向け不動産コンサルティング会社である、不動産の達人 株式会社さくら事務所を設立、現会長。

以降、様々な活動を通して“第三者性を堅持した個人向け不動産コンサルタント”第一人者としての地位を築く。国土交通省・経済産業省などの委員も歴任。

2008年4月、ホームインスペクション(住宅診断)の普及・公認資格制度をめざし、NPO法人日本ホームインスペクターズ協会を設立、初代理事長に就任。

また、TV等メディア出演 、講演、出版・執筆活動等でも活躍中。

現在、「東洋経済オンライン」、「Forbes JAPAN WEB」等で連載コラムを執筆中。業界・政策提言や社会問題全般にも言及。

主な著書に、『空き家が蝕む日本』(ポプラ社)、『不動産格差』(日本経済新聞社)、『5年後に笑う不動産』(ビジネス社)等。

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