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不動産市場の変化予測

長嶋修さん_画像 第22話

みなさんこんにちは。不動産コンサルタントの長嶋修です。

時代は大きな節目を迎えています。経済動向についていえば現在は、単純な景気循環論があてはまる状況ではありません。目先の景気対策を行ったところでますます国の財政が悪化するのみ。産業の根本的な転換が迫られています。このことは産業や経済のみならず、政治にも外交にも、世の中のありとあらゆる全てのことにあてはまります。まさに 「 パラダイム転換 」 が起きているのです。ゆえに、これまでの延長線上で物事を考えていたのではどうしたって限界があります。

  • 新築マンションデベロッパーの数は現在の半分 〜 3分の 1に
  • ハウスメーカーも淘汰、合従連衡が進み、大手 2社グループが中心となる
  • 新築住宅の着工戸数は 100万戸を切り、 90万、 80万と減少の一途をたどる
  • 中古住宅流通は現在の 2倍、 3倍へと増加し新築住宅着工と逆転、リフォーム市場も倍増

一見、とんでもない予測のように聞こえるかもしれませんが、これが私の冷静な読みです。不動産・住宅業界はこれまでリストラらしいリストラを行っていません。おそらく今後数年のうちに、これらが現実のものとなるでしょう。

賃貸住宅市場については。

  • 新築ワンルームマンションデベロッパーの大淘汰。
  • 地主を対象としたビジネスモデルが崩壊。
  • 比較的賃料の高い物件はますます厳しく、割安感のある物件が安定する。
  • 個性や趣味に特化した物件、さまざまな契約停滞の物件が登場、人気となる。
  • 高齢者や障害者、外国人、女性単身者などへの物件供給が大幅増加。
  • 省エネ性やバリアフリーが賃貸住宅のキーワードに。
  • 建物というハードを提供するのみならず、コミュニティー形成の仕掛けがカギに。

このあたりは 「 それはそうだろうな 」 という方も多いのではないでしょうか。
さらに、

  • 資産価格、賃料とも地域による格差がますます顕著に
  • 地価はなだらかに下落をたどり、 「 建物の時代 」 へ

と、日本の人と不動産の関係はどんどん変化を遂げることになります。

2008年 10月 〜 12月のGDPが年率換算でマイナス 12.7パーセントと、大幅な減少を示しましたが、次の 1月 〜 3月期はおそらくもっと大幅なマイナス幅になるものと見込まれています。年率換算でいえば 20パーセントなど、史上最悪の結果となりそうです。

景気はこれから悪くなる。空室率が増える。家賃が下がる。このような連想が容易にできますが、過度にマクロにとらわれる投資家は、実は一流ではありません。その先に何があるのか。次にどんな時代が待ち受けているのか。想像力や構想力を持つ投資家が成功する時代です。先の見えない世の中といわれるなかで、時代をきちんと見通すことができている投資家にとっては、これから数年間は千載一遇のチャンスといえるのではないでしょうか。


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プロフィール

■ 長嶋 修さん

長嶋 修さん

不動産コンサルタント
さくら事務所 会長

長嶋修さんのブログ

不動産デベロッパーで支店長として幅広く不動産売買業務全般を経験後、1999年に業界初の個人向け不動産コンサルティング会社である、不動産の達人 株式会社さくら事務所を設立、現会長。

以降、様々な活動を通して“第三者性を堅持した個人向け不動産コンサルタント”第一人者としての地位を築く。国土交通省・経済産業省などの委員も歴任。

2008年4月、ホームインスペクション(住宅診断)の普及・公認資格制度をめざし、NPO法人日本ホームインスペクターズ協会を設立、初代理事長に就任。

また、TV等メディア出演 、講演、出版・執筆活動等でも活躍中。

現在、「東洋経済オンライン」、「Forbes JAPAN WEB」等で連載コラムを執筆中。業界・政策提言や社会問題全般にも言及。

主な著書に、『空き家が蝕む日本』(ポプラ社)、『不動産格差』(日本経済新聞社)、『5年後に笑う不動産』(ビジネス社)等。

【連載中のコラム】


【著書一例】



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