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空室を埋めるPDCAサイクルの回し方。スマホ時代に手帳を使う理由。

西野浩樹_画像 第14話

毎年、10月になると来年の手帳を買いに行っています。今年も買いました。僕は愛用の手帳を肌身離さず持ち歩いています。手帳の大きさは縦17cm×横9cm。もう、10年以上同じサイズの手帳を愛用しているので、サイズで迷うこともありません。

家には過去15年分の同じサイズの手帳が残っているので、10年前の何月何日に何をしていたのか、手帳を見れば検索することができます。ちなみに、カバーも10年くらいお気に入りのモノを愛用しています。

手帳のサイズで重要視していることは、持ち運びに便利なようにポケットに入れやすく、すぐに片手で開けるサイズであることです。大きすぎても機動力が落ちますし、小さすぎると記入したい内容が入りきらずに使いにくくなってしまいます。

手帳の中身は、マンスリーの月間ブロック型です。一目で一カ月全体の予定を把握できます。1日あたりの書くスペースが少ないので、あまりパンパンなスケジュールにならないというのが利点です。

■ 手帳でアパートの空室を「 見える化 」

スケジュールを書いて、自分の予定を確認するという使い方がメインですが、手帳の後ろの方にある白紙のスペースには、自分の物件の空室状況も書いています。書いてある項目は、次のものです。

@物件名
A部屋番号
B退去日
C家賃
D共益費
E駐車場代
F自治会費
Gその他管理費

そして、空室が埋まると、決めてくれた管理会社と入居予定日を書いて、空室情報に大きくバツをつけます。至福の瞬間!



手帳を見れば、自分の物件の空室状況と空室期間をすぐに理解できるのに加え、過去の空室期間や家賃設定も可視化して見ることができます。僕はそれを元に、1週間毎に空室状況を確認して、アクションを起こします。

■ 空室を満室にするためのPDCAサイクル

空室を満室にするためのPDCAサイクルをまわすのです。PLAN( 計画 )、DO( 実行 )、CHECK( 評価 )、ACTION( 改善 )を繰り返すことによって空室管理業務を継続的に改善していく手法です。

1、PLAN

PLANでは、手帳を開きながら携帯アプリのホームズとスーモとアットホームのアプリを使って自分の物件を探してみます。

オススメは、スーモの「 なぞって検索機能 」です。やり方ですが、自分の物件の周りを半径1kmくらいでなぞって検索します。そして、自分の物件が出てくるかどうかを確認します(出てこなかければ成約率は大きく落ちます)。

出てこなかったら、出てきているライバル物件の管理会社を確認しましょう。自分の管理会社がそのアプリと提携していなかった場合は、ライバルの会社にも客付けのお願いに行くことができるからです。

次に近隣のライバル物件( 間取りが近い物件 )と自分の物件を比較して、金額や設備で劣っていないかを見ます。設備をチェックしながら、自分の物件の設備が間違っていないかどうかを見るのも重要です。

特に都市ガス・IHコンロ・コンロ2口以上や2階以上・ロフト付きなどの自分の物件の人気ポイントがアピールできているかどうかの確認が必要です。

そして、写真がキレイに取れているかどうかもチェックします。設備や部屋の広さや収納の多さや夜の電気を点灯中の部屋の写真など広角レンズを使って緑を沢山ステージングした状態での画像だとより目立つことになります。

ちなみに、僕の場合、レースカーテンはコストの割に見た目が大きく変わるので、必ず新品を設置してプレゼントしています。最近は、アプリの中の写真検索である程度決められてから来られるお客さんの比率がドンドン増えているので写真の重要さが増してきています。


満室中の滋賀県内のアパート

2、DO

DOは、物件が出てこない場合、管理会社に伝えて載せてもらったり、写真が悪い時は撮影と差し替えのお願いをしたり、もしくは自分で撮った写真を持ち込んで差し替えたりしてもらいます。

3、CHECK

CHECKでは、DOで十越した内容がきちんとできているかを確認します。具体的には、自分の物件が掲載されているかの確認や、写真の差し替えがうまく行っているかの確認をします。

4、ACTION

ACTIONでは、DOまでを実行しても申し込みが入らない場合に、家賃を下げたり、ADを増やしたりして、補完します。お金は最終手段です。間違っても最初の手段ではありません。それでも、決まらなかったらまた、もう一度PLANに戻って作戦を練り直します。

※補足ですが、ネットへの掲載は毎週チェックすることが大切です。なぜなら、最初は上がっていても、いつの間にか落ちていることがよくあるからです。その時は、「 掲載が落ちているみたいなので、またアップしてくださいね 」と爽やかに管理会社さんにメールかLINEで連絡するようにしています。

■ スマホ時代にあえて手帳を使う理由

このPDCAについては、カフェや電車の中で手帳を開きながら、一人会議をして振り返っています。電話で管理会社と話すときも、手帳を見ながら退去予定や入居予定、過去の家賃などを参考に、共益費を下げるとか礼金を減らす等の相談ができます。

こうやって手帳を活用するようになってから、空室が可視化されて、手帳を見るたびに気になるので、「 ここに、鏡を付けたらどうか?」とか「 ここにフックを付けたらいいのでは?」と、アクションを起こす回数が増えました。

他の人の物件を見せていただいたときも、「 あの部屋がもう〇ヵ月も空室だ 」ということが常に頭にあるため、自分の空室にもこういうステージングをしたら良いのでは等、思いついてから行動までのスピードが速くなります。その結果、空室期間は短くなりました。

スマホがあれば何でもすむ時代ですが、アナログにはアナログの良さがあります。例えば、一度書いて消した跡を見て、意外な発見があったりするのです。そろそろ手帳を買う時期だと思いますので、参考になれば幸いです。



最後にお知らせです。11月2日( 土 )に極東船長プレゼンツの札幌セミナーで、講師を務めることになりました。もう一人の講師は福岡の野中周二さんです。「 新しい価値創造 」がテーマです。よろしければ、おこしください。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 西野浩樹さん(波乗りニーノ)



不動産投資家、ファイナンシャルプランナー
滋賀県彦根市在住
妻と息子二人の4人家族

大家列伝⇒前後編
西野さんのblog
Facebook西野浩樹

■西野浩樹さんのプロフィール

□1973年
石川県金沢市に誕生

流通系会社で労働組合の書記長として、組合員たちの相談に乗る中で、お金の知識の必要性を感じ、ファイナンシャルプランナーの資格を取得

□2007年
社宅について調査する中で、富山市の土地値の安さと家賃の高さの歪みに気づき、富山市内で不動産投資をスタート
その後、新築を中心に物件を買い進める

□2017年
長年勤めた流通系の企業をセミリタイア
家賃収入は約4,400万円、全体の返済比率は約45%

■所有物件

□2007年
富山市内にアパートを新築(7室)売却済み


□2008年
富山市内にアパートを新築(6室)


□2009年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2010年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2011年
中古戸建購入

□2014年
富山市内にアパートを新築(8室)


□2016年
彦根市内に中古アパート購入(8室)

□2017年
富山市内にアパ―トを新築(10室)


彦根市内に中古アパートを購入(8室)

彦根市内にアパートを新築(8室)


彦根市内に中古戸建購入

□2018年
彦根市内のアパートが完成予定(8室)





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