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売却は購入の100倍難しい。サラリーマン卒業とアパート売却で感じたこと。

西野浩樹_画像 西野浩樹 第16話

2019/12/14 掲載

波乗りニーノです。先日、2年ぶりに行ったハワイで、自分の人生について俯瞰的に考えてみました。サラリーマンを卒業して3年目、周りの環境がガラリと変化し、付き合う人、時間の使い方、お金の使い方も変わってきました。

人生は山脈みたいなもので、山を登りながら新しい山を見つけて、また違う山に登ることの繰り返しだと思います。それが生きるということなんだと感じています。

サラリーマンをしていると、会社が働く時間や休む時間、昼食を食べる時間まで考えてくれます。でも、不動産投資家として独立して活動を始めると、働く時間や休む時間、昼食を食べる時間まで全部、自分で決めなくてはなりません。

高速道路を走っていてボーっと油断するとスピードが出すぎてしまう人と、ボーっと油断するとスピードが落ちてくる人がいますが、僕の場合は完全に前者なので油断すると、スピードが出すぎてしまいます。

何を言いたいかというと、僕は誰かに何時から何時までと決めてもらわないと、ずっと働き続けてしまう性分ということです。

そのせいでセミリタイア後も、気づくとオーバーワーク状態で、何のために会社を卒業したのかわからなくなってしまいがちです。今回のハワイのように時差があって、電話が届かない環境に来てようやく、俯瞰的に自分を見つめなおすことができます。



今回は、僕のメンターたちと一緒の旅となりました。メンターのお陰で自分の成長スピードが加速したと思っている僕は、セミナー中に、「 メンターはいますか? 」とよく質問するのですが、手が上がることは多くありません。

サラリーマンであってもメンターは必要だと僕は思います。サラリーマンを卒業してから山を登るときは、なおさらシェルパ( 案内人 )が必要です。大きな山なら遭難したりして最悪の場合、命を落とすことになりかねません。

■ サラリーマンを卒業すると決めるのは本当に難しかった

投資家のメンターを見ていて思うのは、とても損切が上手い事です。株も不動産も買う時よりも売るときのほうが100倍難しいと言われています。サラリーマンで例えるなら就職するよりも辞める時のほうが100倍難しいということです。

僕が会社を辞めるときも、なかなか踏ん切りがつきませんでした。初めて就職して自分の命という時間を会社に投資して給料や生きがい、やりがいという果実をもらっているうちは良いのです。

でも、それが10年、20年と続いて給料や生きがい、やりがいが少なくなって、不満や矛盾というマイナス面が出始めても、10年、20年以上投資して損失してきているのに損切できなくなってしまうのです。

サラリーマン時代、新入社員のころは社内の先輩にはたくさんのメンターがいました。挨拶の仕方から上下関係や組織の運営のやり方、財務諸表の読み方、売り上げの上げ方、利益の出し方等、20年以上教えていただき今でも感謝しかありません。

しかし、40歳を過ぎたあたりから社内にメンターが少なくなり、しまいには社内のメンターと話していてもワクワク感はなくなりました。先輩を見ていても、無理をして身体を壊す人や、中には会社を損切せずに、大切な家族を損切してしまう人もいました…。

そうやって人生の優先順位を間違えて仕事以上に大切なものを失った先輩たちを見て、僕はそうならないと決めていたのに、それでも辞表を出すまでに、時間がかかりました。


流通系会社の社員としてパン屋でパンを焼いていた頃

■ 目標を変え続けてセミリタイヤできない人たち

僕は30歳の時に、不動産投資家としての門をたたきました。その時の目標は「 40歳までにサラリーマンで稼いでいる収入を不動産収入で超えて、セミリタイヤしよう 」ということでした。

実際、40歳の時には目標を達成し、不動産の収入はサラリーマンの収入を超えていました。つまり、セミリタイヤは可能でしたし、サラリーマンとしての生き方を損切することもできる状態でした。

しかし、40代、50代になってくると、今まで社内で築きあげた信用や人脈、役職や会社の看板を背負ってきたプライドなど、過去に投資した時間が多すぎて、それを手放す決断がなかなかできません。

40歳のとき、社内で労働組合という役職でビックプロジェクトについていました。当時、セミリタイヤよりも、会社の改革に魅力を感じていたこともあるのですが、結局、予定より3年も卒業が遅れました。

あれほど強く、「 もう会社員を卒業するんだ 」と決めていたのに、辞めない理由が次から次へと出てきました。後悔はありませんが、決断するのが本当に難しかったのは事実です。


組合の仕事は面白かった

サラリーマン大家さんの中に、初めは「 月間100万円のキャッシュフローを達成したら会社を辞めます 」と言っていながら、いざ達成すると「 本当に月間100万円で大丈夫なのか? 」と言って、「 年間2,000万円のキャッシュフローを目指します 」という人がいます。

そして、2,000万円を達成すると今度は、「 家賃年収5,000万円を目指します 」といって新たな売り上げ目標を掲げます。5,000万円も達成できてしまうと、今度は「 100室を目指します 」と目標が規模に変わる人も多く見てきました。

目標を変えることが悪いのではありません。「 サラリーマンに失望している 」のに、そこに時間を投資し続けることは、自分の時間を無駄にしますし、会社にとってもそんな人にいてもらうのは損失でしょう。winwinの逆でloseloseの考え方です。

物件もそうです。初めて建てたアパートはメンターの吉川さんに教えてもらいながら新築しました。6年たった時、一緒に建てた吉川さんは「 売り時だ! 」といって結構な高値で売却しました。

「 ニーノ君も売却したほうが良いよ 」と何回もアドバイスされましたが、売るまでに結局3年くらいかかってしまいました。何とか売却はできたものの吉川さんの得た利益よりも少ない利益しか得られませんでした。

今の市況だと絶対にあの金額では売れないのでギリギリのタイミングに間に合った感じです。今から思うと売らなかった理由は、売ることによってインカムゲインが減ることへの不安だったと思います。売却して得たお金を活用することに自信がなかったともいえます。

実際、勉強不足でした。収益物件の売却では、次の購入者のローンがつくかどうかが重要で、木造は鉄骨やRCに比べて圧倒的に融資の期間が短いため、市況の影響を見て適切な時期に売った方が利益を手にしやすいと言うことも、その時は分かっていませんでした。



■ 会社を離れる若い人たちに見えているもの

話を戻すと、サラリーマンの収入と不動産での収入が均衡している状況にある人も、圧倒的にサラリーマンに費やしている時間のほうが大きいと思います。

そういう人がセミリタイヤを考えている場合、サラリーマンの労働時間を損切して、不動産に希望を見出し、そこにエネルギーを注ぐ方が、利にかなっています。

今、勤めている会社で若年層の離職率が上がっているのだとしたら、彼らは投資した時間が少ない分、冷静に会社の将来を見てさっさと損切りしていると考えた方がいいかもしれません。

そして、今の会社は冷静に損切できる人財を失って、しがらみやバイアスがかかった損切できない人間だけの烏合の衆になってしまっているかもしれません。



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プロフィール

■ 西野浩樹さん(波乗りニーノ)



不動産投資家、ファイナンシャルプランナー
滋賀県彦根市在住
妻と息子二人の4人家族

大家列伝⇒前後編
西野さんのblog
Facebook西野浩樹

■西野浩樹さんのプロフィール

□1973年
石川県金沢市に誕生

流通系会社で労働組合の書記長として、組合員たちの相談に乗る中で、お金の知識の必要性を感じ、ファイナンシャルプランナーの資格を取得

□2007年
社宅について調査する中で、富山市の土地値の安さと家賃の高さの歪みに気づき、富山市内で不動産投資をスタート
その後、新築を中心に物件を買い進める

□2017年
長年勤めた流通系の企業をセミリタイア
家賃収入は約4,400万円、全体の返済比率は約45%

■所有物件

□2007年
富山市内にアパートを新築(7室)売却済み


□2008年
富山市内にアパートを新築(6室)


□2009年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2010年
富山市内に借家を新築(2棟)


□2011年
中古戸建購入

□2014年
富山市内にアパートを新築(8室)


□2016年
彦根市内に中古アパート購入(8室)

□2017年
富山市内にアパ―トを新築(10室)


彦根市内に中古アパートを購入(8室)

彦根市内にアパートを新築(8室)


彦根市内に中古戸建購入

□2018年
彦根市内のアパートが完成予定(8室)





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